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La mayoría de las casas en venta en Italia se venden a través de un agente inmobiliario (Agente Inmobiliario), y si compras desde el extranjero, uno bueno hace que todo el proceso sea más fácil. Pero los agentes en Italia trabajan de manera diferente a los de muchos otros países: generalmente actúan como intermediarios para ambas partes, y ambas partes suelen pagarles. Esta guía explica cómo elegir un agente inmobiliario en Italia, qué verificar, qué debe hacer el agente por ti y cómo funciona la comisión.
Lo que es un agente italiano
En la ley, un agente inmobiliario es un mediadorAlguien que pone en contacto a un comprador y a un vendedor para que se pueda cerrar un trato. El agente no debe estar vinculado a ninguna de las partes por empleo, sociedad o representación, y debe actuar con justicia hacia ambas, incluso cuando solo el vendedor le haya dado instrucciones. Esto es diferente de un agente del comprador que trabaja solo para usted. Si desea alguien que esté solo de su lado, también puede contratar a su propio abogado o asesor junto con el agente.
Qué verificar antes de comenzar
- Registro en la Cámara de Comercio. El antiguo registro nacional de agentes (el rolfue abolido en 2010. Los agentes ahora deben estar registrados para esta actividad en la Cámara de Comercio (Cámara de comercio), en el registro mercantil o en una sección especial del REA, después de demostrar que cumplen con los requisitos profesionales. El Las Cámaras de Comercio explican las reglas). Pregunte al agente por sus datos de registro, o verifique usted mismo el registro mercantil. Esto le importa directamente: solo se debe pagar comisión a un agente que esté debidamente registrado.
- Seguro de responsabilidad profesional. Los agentes deben tener un seguro que cubra sus riesgos profesionales, lo cual protege a los clientes si el agente comete un error. Es razonable preguntar quién es la aseguradora.
- Sus formularios estándar. Los agentes deben depositar los formularios que utilizan, como la oferta y el mandato, en la Cámara de Comercio, donde pueden ser consultados. Solicite copias en blanco temprano, para que pueda leerlas y traducirlas, antes de firmar cualquier cosa.
- Conocimiento local. Los mercados inmobiliarios en Italia son muy locales. Un agente que conozca el municipio, la oficina de planificación y los topógrafos locales es mucho más útil que uno que cubre toda una región a distancia.
El deber de decirle lo que saben
El Código Civil italiano requiere que el agente informe a ambas partes sobre cualquier circunstancia que conozca y que afecte el valor y la seguridad del acuerdo, y que pueda influir en la decisión de continuar, como defectos, problemas de planificación o dudas sobre la otra parte. No deben proporcionar información falsa, y si no han podido verificar algo, deben decirlo. Sin embargo, un agente no está obligado a realizar verificaciones técnicas o legales a menos que hayan acordado hacerlo. Si desea que obtengan registros catastrales o verifiquen documentos de planificación, solicítelo por escrito.
Lo que el agente hace por usted
- Visitas, y responder a preguntas sobre la casa, la zona y los planes del vendedor.
- La oferta por escrito (propuesta de compra), generalmente en el formulario propio del agente, que el agente entrega al vendedor. Una vez que el vendedor lo acepta por escrito, ambas partes quedan vinculadas, por lo que debe añadir cualquier condición, como una encuesta o una hipoteca, antes de firmar.
- Recolección de documentos: escrituras, planos catastrales, registros de planificación y certificado energético.
- El contrato preliminar (compromiso o contrato preliminar), que establece el precio, el depósito, el calendario y las condiciones.
- Relación con el notario quien gestiona la escritura final (rogito). El notario es elegido por las partes, generalmente el comprador, no por el agente. En la escritura se le pedirá que declare si utilizó un agente y cuánto le pagó.
La secuencia completa se explica en nuestra guía sobre cómo comprar propiedad en Italia.
Cómo funciona la comisión
- Ambas partes suelen pagar. Por ley, la comisión es pagada tanto por el comprador como por el vendedor, a menos que el agente acuerde lo contrario.
- No está establecido por ley. Se establece por acuerdo; en su defecto, por costumbre local y, en caso de disputa, por un juez. Generalmente, es un porcentaje del precio más el IVA. Una guía para compradores publicada por la Cámara de Comercio de Turín indica que normalmente oscila entre el 1 % y el 3 % más IVA para cada parte, pero varía según la zona y el agente, y puede negociarse.
- Agrérelo por escrito, por adelantado. incluyendo lo que cubre y cualquier servicio adicional cobrado por separado. Los agentes también pueden solicitar ser reembolsados por gastos, incluso si no se realiza ninguna venta, a menos que usted acuerde lo contrario.
- Por lo general, se debe pagar cuando se acuerda el trato, no en la escritura final. La comisión se devenga una vez concluida la venta: cuando se firma el contrato preliminar, o cuando se le informa que el vendedor ha aceptado una oferta completa por escrito. Si el acuerdo depende de una condición, como obtener una hipoteca, se devenga cuando esa condición se cumple.
Trabajando con un agente desde el extranjero.
- Solicite visitas en vídeo. de propiedades que aún no puede visitar, incluyendo los alrededores y el camino de acceso.
- Traduzca los documentos clave., especialmente la oferta y el contrato preliminar. Firmar en un idioma que no lee es un error común.
- Obtenga su. código fiscal. temprano., ya que lo necesitará para firmar contratos y completar la compra.
- Realice pagos mediante transferencia bancaria rastreable., como se establece en los documentos firmados.
Señales de advertencia.
- El agente no puede o no quiere proporcionar los detalles de su registro en la Cámara de Comercio.
- La comisión es vaga o solo se acuerda verbalmente.
- Presión para firmar una oferta el mismo día, o antes de haber visto los documentos.
- Solicitudes de dinero en efectivo, o para pagos a una cuenta personal.
- Insistencia en un notario en particular.
- Respuestas vagas sobre cumplimiento de planificación, deudas de condominios o quién más posee la propiedad.
Nuestra lista de los. 7 errores que cometen los compradores extranjeros. cubre más de las trampas.
Preguntas que hacer a un agente
- ¿Cuál es su registro en la Cámara de Comercio y quién es su aseguradora?
- ¿Qué comisión me cobra, más IVA, y cuándo se debe pagar?
- ¿Ha verificado que la propiedad coincide con sus registros de planificación y registro de la propiedad?
- ¿Se sabe algo sobre la casa, los vecinos o el condominio que deba escuchar ahora?
- ¿Puedo ver copias en blanco de su formulario de oferta y contrato preliminar?
- Qué tasadores locales (geometri) y abogados trabajan en inglés?
Cómo encaja Realpoint
Realpoint lista casas de agentes inmobiliarios en toda Italia. Usted contacta directamente con el agente a través de cada listado, así que trata con el agente local que conoce la propiedad. Para encontrar casas, describa lo que desea en nuestro Búsqueda de propiedades con IA, por ejemplo “casa de campo con piscina cerca de un pueblo en Toscana”, o explore regiones en Descubre Italia. Antes de comprar, presupuestar para los impuestos anuales de la propiedad demasiado.
Esta es información general, no asesoramiento legal. Las reglas y prácticas varían y cambian con el tiempo, así que confirme los detalles con un notario o abogado antes de firmar cualquier cosa.
