Comprar propiedades en Toscana: precios, dónde buscar y qué verificar

Publicado 30 Oct 2026 · 6 min de lectura

Comprar una casa en Italia siendo extranjero es más sencillo de lo que muchas personas esperan. El proceso lo dirige un notario, y los pasos principales son los mismos tanto si compra una casa de pueblo como una villa de campo. Esta guía explica el proceso en orden, desde quién puede comprar hasta el día en que recibe las llaves, junto con los gastos que conviene presupuestar en el camino.

¿Pueden los extranjeros comprar inmuebles en Italia?

Sí. Los ciudadanos de la UE y del EEE pueden comprar en las mismas condiciones que los italianos, al igual que los extranjeros con residencia legal en Italia. Para otras nacionalidades depende de la reciprocidad: puede comprar si los italianos pueden comprar en su país. Esto abarca a la mayoría de compradores, incluidos los ciudadanos británicos, estadounidenses, canadienses y australianos. Si tiene dudas, el notario puede confirmarlo para su nacionalidad.

Ser propietario de una vivienda no le otorga el derecho a residir en Italia. Los visitantes de fuera de la UE pueden permanecer hasta 90 días en cualquier periodo de 180 días en el espacio Schengen. Para vivir en Italia durante más tiempo necesita un visado y un permiso de residencia, por ejemplo el visado de residencia por rentas (Elective Residency) para personas con ingresos independientes. No necesita la ciudadanía italiana para comprar ni para vivir en su casa en Italia.

Lo que necesita antes de empezar

Un pasaporte válido (o documento nacional de identidad de la UE).
Un código fiscal italiano (codice fiscale). Es gratuito y necesario para cualquier contrato. Consulte cómo obtener su codice fiscale.
Una forma de pago trazable. Los pagos deben realizarse mediante transferencia bancaria o cheque bancario, no en efectivo. No es obligatorio tener una cuenta bancaria italiana, pero facilita mucho el pago de las señales y de los recibos posteriores (IMU, TARI, suministros).
Un presupuesto claro, que incluya los gastos de compra indicados a continuación y los gastos anuales de mantenimiento.

Paso a paso: cómo funciona una compra

1. Encuentre el inmueble

Decida primero la zona: costa o colinas, pueblo o campo, y cómo llegará allí. Nuestras guías regionales de compra (por ejemplo, Toscana y Umbría) abordan los precios y lo que debe comprobar región por región. Para buscar, describa lo que desea con sus propias palabras en nuestro buscador de inmuebles con IA, por ejemplo: “casa de campo de piedra con piscina cerca de un pueblo, por menos de 400.000 €”.

La mayoría de las viviendas en Italia se venden a través de agentes inmobiliarios. En Italia, los agentes deben estar inscritos en la Cámara de Comercio, y puede pedirles su número de registro. Acuerde por escrito la comisión del agente antes de presentar una oferta.

2. Revise el inmueble antes de comprometerse

Este es el paso que más le protege. Pida la documentación con antelación y haga que un topógrafo local (geometra) o un arquitecto la compruebe con el inmueble:

La planificación urbanística y el catastro coinciden con la edificación (conformità urbanistica e catastale). Las ampliaciones, anexos o una piscina que nunca fueron aprobados pueden bloquear o retrasar la venta, y subsanarlos cuesta dinero.
Sin hipotecas, cargas ni reclamaciones sobre el inmueble. El notario también lo comprueba, pero es preferible saberlo antes de pagar una señal.
El certificado energético (APE), que debe facilitar el vendedor.
Acceso, agua y desagües en las casas de campo: un derecho de paso sobre el terreno de un vecino, un pozo o un manantial, una fosa séptica.
El estado del edificio, con presupuestos de los constructores si necesita reformas.

3. Presente una oferta por escrito (proposta d’acquisto)

Las ofertas se presentan por escrito, normalmente en un formulario facilitado por el agente, y a menudo con un pequeño depósito o un cheque. Una vez que el vendedor firma para aceptarla, la oferta resulta vinculante para ambas partes. Léala con atención e incluya cualquier condición que necesite (por ejemplo, una inspección técnica satisfactoria o una oferta hipotecaria) antes de firmar.

4. Firmar el contrato preliminar (compromesso)

El compromesso (o contratto preliminare) fija el precio, la fecha de escritura y las condiciones. En este momento se abona un depósito mayor, acordado entre usted y el vendedor. Normalmente se trata de una caparra confirmatoria: si se retira sin una razón justificada, la pierde, y si es el vendedor quien se retira, debe devolverle el doble. El compromesso se registra en la oficina de impuestos. Muchos compradores lo encargan o lo revisan a través del notario o de su propio abogado.

5. Firma ante notario (rogito)

La escritura final, el rogito, se firma ante un notario. El notario es un funcionario público, no un asesor del vendedor. Comprueba el título y la documentación, lee la escritura en voz alta, recauda los impuestos de compraventa y registra la venta. Normalmente, el comprador elige al notario y paga sus honorarios. Si no entiende bien el italiano, debe asistir un intérprete, y la escritura puede incluir una traducción. Si no puede estar presente, puede firmar un poder notarial (procura) para que alguien firme en su nombre. Usted abona el saldo y recibe las llaves.

6. Después de la compra

Dé de alta los suministros (electricidad, gas y agua) a su nombre.
Regístrese en el comune para el impuesto de residuos (TARI).
Tenga en cuenta las fechas del impuesto sobre bienes inmuebles IMU si se trata de una segunda residencia (junio y diciembre). Consulte nuestra guía sobre los impuestos inmobiliarios en Italia.
Asegure el inmueble.

Gastos de compra que debe presupuestar

Compra a un particular (el caso más habitual):

Impuesto de registro: 9% para una segunda vivienda, o 2% si pasa a ser su residencia habitual y se empadrona en el comune en un plazo de 18 meses (prima casa). El mínimo es de 1.000 €. En el caso de inmuebles adquiridos por particulares, el impuesto suele calcularse sobre el valor catastral de la propiedad, y no sobre el precio pagado. El valor catastral suele estar muy por debajo del precio de mercado.
Impuestos catastral e hipotecario: 50 € cada uno.

Compra a un constructor o empresa que cobre IVA: IVA (normalmente el 10%, el 4% para la vivienda habitual y el 22% para las categorías de lujo) más impuestos fijos.

Además de los impuestos:

los honorarios del notario;
la comisión del agente, normalmente un porcentaje del precio más IVA, acordada por escrito;
los honorarios del perito y del traductor;
cualquier gasto de hipoteca.

Pida al notario un presupuesto por escrito de todos los impuestos y tasas antes de firmar el compromesso.

Cómo pagarlo: al contado o con hipoteca

Muchos compradores extranjeros pagan en efectivo o solicitan un préstamo con garantía de inmuebles en su país de origen. Los bancos italianos sí conceden préstamos a no residentes, pero suelen financiar una proporción menor del valor que a los residentes y exigen pruebas detalladas de ingresos, así que conviene prever más tiempo. Si necesita una hipoteca, condicione la oferta y el compromesso a la obtención de la misma.

Antes de empezar

La mayoría de los problemas de los compradores extranjeros surgen por omitir las comprobaciones del paso 2 o por no entender lo que firman. Nuestro artículo 7 errores que cometen los compradores extranjeros recoge los más habituales. Cuando esté listo, explore inmuebles en venta en Italia o pruebe la búsqueda de inmuebles con IA.

Esta información es de carácter general y no constituye asesoramiento legal ni fiscal. Las normas y los tipos cambian, así que confirme los detalles con un notario, abogado o commercialista antes de comprar.