от 
Публикувано · Updated · 1 мин четене
Повечето имоти за продажба в Италия се продават чрез агент за недвижими имоти (агент недвижими имоти), и ако купувате от чужбина, добър агент прави целия процес по-лесен. Но агентите в Италия работят по различен начин от тези в много други страни: обикновено те действат като посредник и за двете страни, а и двете страни обикновено ги плащат. Това ръководство обяснява как да изберете агент за недвижими имоти в Италия, какво да проверите, какво трябва да направи агентът за вас и как работи комисионната.
Какво представлява италианският агент
Според закона, агентът недвижими имоти е медиатор: някой, който свързва купувач и продавач, за да се осъществи сделка. Агентът не трябва да бъде обвързан с нито една от страните чрез трудов договор, партньорство или представителство и трябва да действа справедливо към двете страни, дори когато само продавачът му е дал инструкция. Това е различно от агент на купувача, който работи само за вас. Ако искате някой да е на ваша страна единствено, можете също да наемете собствен адвокат или съветник заедно с агента.
Какво да проверите преди да започнете
- Регистрация в Търговската камара. Старият национален регистър на агентите (the роля) беше премахнат през 2010 г. Сега агентите трябва да бъдат регистрирани за тази дейност в Търговската камара (Търговска камара), в търговския регистър или в специален раздел на REA, след като докажат, че отговарят на професионалните изисквания. The Търговските камари обясняват правилата. Попитайте агента за данните му за регистрация или проверете сами в търговския регистър. Това е важно за вас директно: комисионна се дължи само на агент, който е правилно регистриран.
- Професионална застраховка отговорност. Агентите трябва да имат застраховка, покриваща професионалните им рискове, която защитава клиентите, ако агентът направи грешка. Разумно е да попитате кой е застрахователят.
- Техните стандартни формуляри. Агентите трябва да депозират формулярите, които използват, като офертата и мандата, в Търговската камара, където те могат да бъдат преглеждани. Попитайте за празни копия рано, за да можете да ги прочетете и да ги преведете, преди да подпишете каквото и да е.
- Местни познания. Италианските пазари на имоти са много локални. Агент, който познава комуната, плановия офис и местните оценители, е далеч по-полезен от такъв, който покрива цял регион от разстояние.
Задължението да ви информират за това, което знаят
Италианският граждански кодекс изисква агентът да информира и двете страни за всички обстоятелства, които знае и които влияят на стойността и сигурността на сделката и могат да повлияят на решението за нейното осъществяване, като дефекти, проблеми с планирането или съмнения относно другата страна. Те не трябва да предоставят неверни данни, а ако не са успели да проверят нещо, трябва да го посочат. Въпреки това, агентът не е длъжен да извършва технически или правни проверки, освен ако не е поел такъв ангажимент. Ако искате да получат извадки от имотния регистър или да проверят документи за планиране, поискайте това писмено.
Какво прави агентът за вас
- Огледи, както и да отговарят на въпроси относно къщата, района и плановете на продавача.
- Писмената оферта (proposta d’acquisto), обикновено на собствен формуляр на агента, който той предава на продавача. След като продавачът го приеме писмено, и двете страни са обвързани, затова добавете всички условия, като оглед или ипотека, преди да подпишете.
- Събиране на документи: документи за собственост, планове от имотния регистър, документи за планиране и енергиен сертификат.
- Предварителен договор (compromesso или contratto preliminare), в който са посочени цената, депозитът, графикът и условията.
- Комуникация с нотариуса който обработва окончателния акт (rogito). Нотариусът се избира от страните, обикновено от купувача, а не от агента. При подписването на акта ще бъдете попитани дали сте използвали агент и какво сте му заплатили.
Пълната последователност е обяснена в нашето ръководство за как да купите имот в Италия.
Как работи комисионната
- Обикновено и двете страни плащат. По закон комисионната се дължи както от купувача, така и от продавача, освен ако агентът не се съгласи на друго.
- Не е фиксирано от закона. Тя се определя по споразумение; при липса на такова — според местния обичай, а при спор — от съдия. Обикновено е процент от цената плюс ДДС. Ръководство за купувачи, публикувано от Търговската камара в Торино, посочва, че обикновено варира от 1% до 3% плюс ДДС за всяка страна, но зависи от района и агента и може да се договаря.
- Съгласувайте го писмено, предварително, включително какво покрива и всякакви допълнителни услуги, таксувани отделно. Агентите могат също да поискат възстановяване на разходи, дори ако сделката не се осъществи, освен ако не се договорите друго.
- Обикновено се дължи при сключване на сделката, а не при окончателния акт. Комисионната става дължима след приключване на продажбата: когато се подпише предварителният договор или когато ви уведомят, че продавачът е приел пълно писмено предложение. Ако споразумението зависи от условие, като получаване на ипотека, комисионната става дължима, когато това условие бъде изпълнено.
Работа с агент от чужбина
- Искате видео огледи на имоти, които все още не можете да посетите, включително околностите и пътя за достъп.
- Преведете ключови документи, особено офертата и предварителния договор. Подписването на документ на език, който не разбирате, е често срещана грешка.
- Осигурете си вашия codice fiscale рано, тъй като ще ви е необходим за подписване на договори и завършване на покупката.
- Плащайте депозити чрез проследим банков превод, както е посочено в подписаните документи.
Сигнални знаци
- Агентът не може или не желае да предостави регистрационните си данни от Търговската камара.
- Комисионната е неясна или е договорена само устно.
- Натиск да подпишете оферта в същия ден или преди да сте видели документите.
- Искания за пари в брой или за плащания по лична сметка.
- Настойчивост за конкретен нотариус.
- Неясни отговори относно съответствието с планирането, дълговете на кондоминиума или кой друг притежава имота.
Нашият списък с 7 грешки, които правят чуждестранните купувачи покрива повече от капаните.
Въпроси, които да зададете на агент
- Каква е вашата регистрация в Търговската камара и кой е вашият застраховател?
- Каква комисионна ми начислявате, плюс ДДС, и кога е дължима?
- Проверили ли сте дали имотът съответства на плановите и кадастралните записи?
- Има ли нещо известно за къщата, съседите или кондоминиума, което трябва да знам сега?
- Мога ли да видя празни копия на вашата офертна форма и предварителен договор?
- Кои местни геометри (геометри) и адвокати работят на английски?
Как Realpoint се вписва
Realpoint изброява имоти от агенти в цяла Италия. Свързвате се директно с агента чрез всяко обявление, така че работите с местния агент, който познава имота. За да намерите имоти, опишете какво търсите в нашия Търсене на имоти с изкуствен интелект, например „селска къща с басейн близо до село в Тоскана“, или разгледайте регионите на Открийте Италия. Преди да купите, предвидете бюджета за годишните данъци върху имота също.
Това е обща информация, а не правен съвет. Правилата и практиките варират и се променят с времето, затова потвърдете подробностите с нотариус или адвокат преди да подпишете каквото и да е.
