Comprar propiedades en Umbría: precios, dónde buscar y qué verificar

Publicado 30 Oct 2026 · 6 min de lectura

Italia impone pocas restricciones a quien puede ser propietario de una vivienda en su territorio, pero tiene una norma que sorprende a muchos compradores extranjeros: el principio de reciprocidad. Que le afecte o no depende de su nacionalidad y de si ya reside legalmente en Italia. Esta guía explica cómo funciona la norma, quién está exento, cómo comprobar la situación de su país y qué le otorga y qué no le otorga la propiedad de un inmueble. Refleja la situación a octubre de 2026.

El punto de partida: la reciprocidad

El artículo 16 de las disposiciones preliminares del Código Civil italiano, que data de 1942, establece que un extranjero puede disfrutar de los derechos civiles de un ciudadano italiano siempre que exista reciprocidad (condizione di reciprocità). En la práctica, un extranjero puede comprar inmuebles en Italia si un ciudadano italiano podría comprar inmuebles en el país de esa persona. Este mismo artículo se aplica a las empresas extranjeras.

La reciprocidad puede derivar de las propias leyes del otro país o de un acuerdo entre ese país e Italia. Cuando un tratado ratificado regula la cuestión, es el tratado el que la resuelve.

Quién no necesita una verificación de reciprocidad

Ciudadanos de la UE. Los ciudadanos de otros Estados miembros de la UE reciben el mismo trato que los italianos, por lo que la cuestión no se plantea.
Ciudadanos del EEE. Los ciudadanos de Islandia, Liechtenstein y Noruega reciben el mismo trato que los ciudadanos de la UE en virtud del acuerdo del Espacio Económico Europeo.
Extranjeros con residencia legal en Italia. La ley de inmigración italiana (Decreto Legislativo 286/1998) concede a los extranjeros que residen legalmente en Italia los mismos derechos civiles que a los italianos. Su reglamento de aplicación establece que no es necesaria una comprobación de reciprocidad para los titulares de un permiso de residencia de larga duración, o de un permiso por trabajo, actividad por cuenta propia, motivos familiares, razones humanitarias o estudios, así como para los miembros de su familia que residan legalmente. Si su permiso es de otro tipo, consulte al notario sobre cómo se tratará.

Suiza es un caso especial. Los ciudadanos suizos gozan de amplios derechos en la UE en virtud del acuerdo de libre circulación, pero la ficha por país de Suiza del Ministerio de Asuntos Exteriores establece límites para los compradores que viven fuera de Italia, basados en lo que Suiza permite comprar a los italianos en su territorio. Los compradores suizos deben pedir al notario que confirme su situación con antelación.

Todos los demás: cómo comprobar su país

Si no es ciudadano de la UE ni del EEE y no posee un permiso de residencia italiano válido, es necesario confirmar la reciprocidad. El Ministerio de Asuntos Exteriores (la Farnesina) es el responsable de esta cuestión. Publica en su sitio web una lista de fichas de reciprocidad por países, bajo el epígrafe condizione di reciprocità, y facilita información a los notarios que la soliciten. Cada ficha resume lo que los italianos pueden hacer en ese país, incluida la compra de inmuebles, y enumera los acuerdos vigentes con Italia.

Algunos ejemplos de las fichas, a octubre de 2026:

Estados Unidos. La ficha no registra restricciones particulares para que los italianos compren inmuebles en EE. UU., por lo que los ciudadanos estadounidenses generalmente pueden comprar en Italia.
Australia. La ficha indica que un acuerdo de 1967 entre los dos países establece reciprocidad, también para la inversión inmobiliaria.
Reino Unido. La ficha indica que los ciudadanos británicos reciben el mismo trato que los italianos y están exentos de la comprobación de reciprocidad. Se redactó en torno a la época de la salida del Reino Unido de la UE, así que pida a su notario que confirme cómo se aplica hoy.
Canadá. La ficha describe la ley canadiense, en vigor desde 2023, que restringe la compra de inmuebles residenciales en Canadá a personas no canadienses. Los compradores canadienses que no residan en Italia deberían pedir al notario que verifique su situación antes de firmar cualquier documento.

Las fichas se actualizan de vez en cuando y algunas tienen varios años. Considérelas un punto de partida y confíe en la comprobación del notario para su propia compra.

Compra a través de una empresa

Algunos compradores consideran tener el inmueble a través de una sociedad. Esto no es una forma de eludir la norma de reciprocidad. El artículo 16 se aplica tanto a las sociedades extranjeras como a las personas físicas, y cuando los extranjeros constituyen o invierten en una sociedad italiana, la reciprocidad también puede comprobarse en ese momento. Además, una sociedad conlleva su propia contabilidad, fiscalidad y gastos de funcionamiento. Si lo está considerando, consulte con un abogado italiano y con un commercialista (contable) antes de comprometerse.

La documentación que necesitará

Un pasaporte válido (o, para los ciudadanos de la UE, un documento nacional de identidad) para identificarle en la escritura.
Un código fiscal italiano (codice fiscale). Lo necesita para firmar contratos, pagar impuestos y dar de alta suministros. Si vive en el extranjero, la Agenzia delle Entrate indica que puede solicitarlo a través del consulado italiano en su país de residencia. Nuestra guía explica cómo obtener su codice fiscale.
Su permiso de residencia italiano, si se acoge a él para la exención descrita anteriormente.

Ser propietario de una vivienda no le otorga el derecho a residir en Italia

Comprar inmuebles en Italia no le concede el derecho a residir allí. Si no es ciudadano de la UE o del EEE, el tiempo que puede permanecer depende de las normas de inmigración, no de los bienes que posea. Los visitantes de países exentos de visado generalmente pueden permanecer en el espacio Schengen hasta 90 días en cualquier periodo de 180 días. Para vivir en Italia durante más tiempo, necesita un visado nacional y, después, un permiso de residencia.

Para las personas que desean jubilarse en Italia y vivir de pensiones u otros ingresos sin trabajar, la vía habitual es el visado de residencia elective. Una de sus condiciones es disponer de alojamiento en Italia, que puede ser una vivienda en propiedad o en alquiler. Por tanto, su vivienda en Italia puede respaldar una solicitud de visado, pero no la sustituye.

El papel del notario

Toda compraventa de inmuebles en Italia se formaliza ante un notaio, un funcionario público neutral entre comprador y vendedor. El notario verifica la identidad de las partes y su derecho a realizar la compra, incluida la reciprocidad cuando sea aplicable, realiza las comprobaciones sobre el inmueble, redacta y lee la escritura y, a continuación, la inscribe en la oficina tributaria y en los registros de la propiedad. Si su nivel de italiano es limitado, infórmele con antelación para que se pueda organizar una traducción o un intérprete.

Dado que el notario debe confirmar que usted tiene derecho a comprar, plantee cualquier duda sobre su nacionalidad o situación al inicio, antes de firmar un contrato preliminar o pagar una señal.

Próximos pasos

Una vez que sepa que puede comprar, nuestra guía sobre la compra de inmuebles en Italia para extranjeros residentes en el exterior le explica el proceso, y los 7 errores que cometen los compradores extranjeros recoge los escollos más habituales. Para explorar las regiones, consulte Descubra Italia, y cuando esté listo para buscar, describa lo que desea en nuestra búsqueda de inmuebles con IA.

Esta información es de carácter general y no constituye asesoramiento jurídico. Las normas sobre reciprocidad, residencia y visados cambian, y la situación para su nacionalidad puede diferir de los ejemplos anteriores. Consulte con el consulado italiano, con un abogado italiano o con un notario antes de realizar una oferta.