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Die meisten Immobilien in Italien werden über einen Makler verkauft (Immobilienmakler), und wenn Sie aus dem Ausland kaufen, macht ein guter Makler den ganzen Prozess einfacher. Aber Makler in Italien arbeiten anders als in vielen anderen Ländern: Sie agieren meist als Vermittler für beide Seiten, und beide Seiten zahlen in der Regel sie. Dieser Leitfaden erklärt, wie man einen Makler in Italien auswählt, was man prüfen sollte, was der Makler für Sie tun sollte und wie die Provision funktioniert.
Was ein italienischer Makler ist
Rechtlich gesehen ist ein Immobilienmakler ein MediatorJemand, der einen Käufer und einen Verkäufer miteinander in Kontakt bringt, damit ein Geschäft zustande kommen kann. Der Makler darf weder an den einen noch an den anderen durch Anstellung, Partnerschaft oder Vertretung gebunden sein und muss beiden gegenüber fair handeln, auch wenn nur der Verkäufer ihm die Anweisung gegeben hat. Das ist anders als bei einem Käufermakler, der nur für Sie arbeitet. Wenn Sie jemanden nur auf Ihrer Seite haben möchten, können Sie auch Ihren eigenen Anwalt oder Berater neben dem Makler beauftragen.
Was Sie vor Beginn überprüfen sollten
- Registrierung bei der Handelskammer. Das alte nationale Register der Makler (das Rollewurde im Jahr 2010 abgeschafft. Makler müssen sich jetzt für diese Tätigkeit bei der Handelskammer (Handelskammer), im Handelsregister oder in einem speziellen Abschnitt des REA registrieren lassen, nachdem sie nachweisen, dass sie die beruflichen Anforderungen erfüllen. Das Handelskammern erklären die Regeln. Fragen Sie den Makler nach seinen Registrierungsdaten oder überprüfen Sie das Handelsregister selbst. Das ist für Sie direkt wichtig: Provisionen sind nur an einen ordnungsgemäß registrierten Makler zu zahlen.
- Berufshaftpflichtversicherung. Makler müssen eine Versicherung haben, die ihre beruflichen Risiken abdeckt und die Kunden schützt, falls der Makler einen Fehler macht. Es ist vernünftig zu fragen, wer der Versicherer ist.
- Ihre Standardformulare. Makler müssen die Formulare, die sie verwenden, wie das Angebot und das Mandat, bei der Handelskammer hinterlegen, wo sie eingesehen werden können. Bitten Sie frühzeitig um leere Kopien, damit Sie sie lesen und vor Ihrer Unterschrift übersetzen lassen können.
- Lokale Kenntnisse. Der Immobilienmarkt in Italien ist sehr lokal. Ein Makler, der das Comune, das Planungsamt und die örtlichen Gutachter kennt, ist viel nützlicher als einer, der eine ganze Region aus der Ferne abdeckt.
Die Pflicht, Ihnen alles zu sagen, was sie wissen
Das italienische Bürgerliche Gesetzbuch verpflichtet den Makler, beiden Parteien alle Umstände mitzuteilen, von denen er weiß und die den Wert und die Sicherheit des Geschäfts beeinflussen könnten und die die Entscheidung, fortzufahren, beeinflussen könnten, wie Mängel, Planungsprobleme oder Zweifel am anderen Vertragspartner. Sie dürfen keine falschen Informationen geben, und wenn sie etwas nicht überprüfen konnten, sollten sie dies sagen. Ein Makler ist jedoch nicht verpflichtet, technische oder rechtliche Prüfungen durchzuführen, es sei denn, er hat sich dazu verpflichtet. Wenn Sie möchten, dass sie Grundbuchauszüge einholen oder Planungsdokumente prüfen, bitten Sie schriftlich darum.
Was der Makler für Sie tut
- Besichtigungen, und Beantwortung von Fragen zum Haus, zur Gegend und zu den Plänen des Verkäufers.
- Das schriftliche Angebot (Kaufangebot), meist auf dem eigenen Formular des Maklers, das der Makler an den Verkäufer weitergibt. Sobald der Verkäufer es schriftlich akzeptiert, sind beide Seiten gebunden, also fügen Sie etwaige Bedingungen hinzu, wie eine Vermessung oder eine Hypothek, bevor Sie unterschreiben.
- Dokumentensammlung: Grundbuchauszüge, Katasterpläne, Planungsunterlagen und das Energiezertifikat.
- Der Vorvertrag (compromesso oder vorvertraglicher Vertrag), das den Preis, die Anzahlung, den Zeitplan und die Bedingungen festlegt.
- Abstimmung mit dem Notar der die endgültige Urkunde bearbeitet (rogito). Der Notar wird von den Parteien gewählt, in der Regel vom Käufer, nicht vom Makler. Bei der Beurkundung werden Sie gefragt, ob Sie einen Makler benutzt haben und was Sie ihm bezahlt haben.
Die vollständige Abfolge wird in unserem Leitfaden erklärt, der sich mit dem Thema befasst. Wie man in Italien Immobilien kauft.
Wie Provisionen funktionieren
- Beide Seiten zahlen in der Regel. Gesetzlich sind sowohl Käufer als auch Verkäufer verpflichtet, die Provision zu zahlen, sofern der Makler nichts anderes vereinbart hat.
- Es ist gesetzlich nicht festgelegt. Es wird vereinbart; falls nicht, nach örtlicher Gewohnheit und im Streitfall durch einen Richter. Es ist in der Regel ein Prozentsatz des Preises zuzüglich Mehrwertsteuer. Ein Käuferleitfaden, veröffentlicht von der Handelskammer Turin, gibt an, dass es normalerweise zwischen 1 % und 3 % zuzüglich Mehrwertsteuer für jede Partei liegt, aber es variiert je nach Gebiet und Makler, und es kann verhandelt werden.
- Vereinbaren Sie dies schriftlich im Voraus. einschließlich dessen, was abgedeckt ist und etwaiger zusätzlicher Dienstleistungen, die separat berechnet werden. Makler können auch verlangen, dass ihnen Auslagen erstattet werden, selbst wenn kein Verkauf zustande kommt, sofern Sie nichts anderes vereinbaren.
- Es fällt in der Regel an, wenn die Vereinbarung getroffen wird, nicht bei der endgültigen Urkunde. Die Provision wird fällig, sobald der Verkauf abgeschlossen ist: wenn der Vorvertrag unterschrieben wird oder wenn Ihnen mitgeteilt wird, dass der Verkäufer ein vollständiges schriftliches Angebot akzeptiert hat. Wenn die Vereinbarung von einer Bedingung abhängt, wie z.B. der Erlangung eines Hypothekendarlehens, wird sie fällig, wenn diese Bedingung erfüllt ist.
Arbeiten mit einem Makler aus dem Ausland.
- Fordern Sie Video-Besichtigungen an. von Immobilien, die Sie noch nicht besichtigen können, einschließlich der Umgebung und der Zufahrtsstraße.
- Lassen Sie wichtige Dokumente übersetzen., insbesondere das Angebot und den Vorvertrag. In einer Sprache zu unterschreiben, die Sie nicht lesen, ist ein häufiger Fehler.
- Lassen Sie Ihren Steueridentifikationsnummer frühzeitig., da Sie sie benötigen, um Verträge zu unterschreiben und den Kauf abzuschließen.
- Zahlen Sie Anzahlungen per nachvollziehbarer Banküberweisung., wie in den unterzeichneten Dokumenten festgelegt.
Rote Flaggen.
- Der Makler kann oder will seine Handelskammer-Registrierungsdaten nicht angeben.
- Die Provision ist vage oder nur mündlich vereinbart.
- Druck, ein Angebot am selben Tag oder bevor Sie die Dokumente gesehen haben, zu unterschreiben.
- Anfragen für Bargeld oder Zahlungen auf ein persönliches Konto.
- Bestehen auf einen bestimmten Notar.
- Unklare Antworten bezüglich Baugenehmigungen, Gemeinschaftsverschuldungen oder wer sonst noch Eigentümer der Immobilie ist.
Unsere Liste der 7 Fehler, die ausländische Käufer machen. deckt mehr Fallen ab.
Fragen, die man einem Makler stellen sollte
- Was ist Ihre Handelskammerregistrierung und wer ist Ihr Versicherer?
- Welche Provision berechnen Sie, zuzüglich Mehrwertsteuer, und wann ist sie fällig?
- Haben Sie überprüft, ob die Immobilie mit ihren Planungs- und Grundbuchunterlagen übereinstimmt?
- Gibt es etwas, das Sie über das Haus, die Nachbarn oder die Eigentümergemeinschaft wissen sollten, das ich jetzt hören sollte?
- Kann ich leere Kopien Ihres Angebotsformulars und des Vorvertrags sehen?
- Welche örtlichen Gutachter (Geometer) und Anwälte arbeiten auf Englisch?
Wie Realpoint passt hinein
Realpoint listet Immobilien von Maklern in ganz Italien auf. Sie kontaktieren den Makler direkt über jeden Eintrag, so dass Sie mit dem lokalen Makler verhandeln, der die Immobilie kennt. Um Immobilien zu finden, beschreiben Sie, was Sie möchten, in unserem KI-Immobiliensuche, zum Beispiel “Bauernhaus mit Pool in der Nähe eines Dorfes in der Toskana”, oder erkunden Sie Regionen auf Entdecken Sie Italien. Bevor Sie kaufen, planen Sie die jährlichen Grundsteuern .
Dies sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Regeln und Praktiken variieren und ändern sich im Laufe der Zeit, daher bestätigen Sie die Details mit einem Notar oder Anwalt, bevor Sie etwas unterschreiben.
