от 
Опубликовано · Updated · 1 мин чтения
Большинство домов, продаваемых в Италии, продаются через агента по недвижимости (агент по недвижимости), и если вы покупаете из-за границы, хороший агент значительно облегчает весь процесс. Но агенты в Италии работают иначе, чем во многих других странах: они обычно выступают посредниками для обеих сторон, и обе стороны обычно платят им. Это руководство объясняет, как выбрать агента по недвижимости в Италии, что проверить, что агент должен сделать для вас и как работает комиссия.
Кто такой итальянский агент
С юридической точки зрения агент по недвижимости — это посредник: лицо, которое связывает покупателя и продавца для заключения сделки. Агент не должен быть связан с какой-либо из сторон трудовыми отношениями, партнерством или представительством и должен действовать справедливо по отношению к обеим сторонам, даже если инструкцию дал только продавец. Это отличается от агента покупателя, который работает только на вас. Если вы хотите, чтобы кто-то был только на вашей стороне, вы также можете нанять собственного юриста или консультанта вместе с агентом.
Что проверить перед началом
- Регистрация в Торговой палате. Старый национальный реестр агентов (the роль) был упразднен в 2010 году. Теперь агенты должны быть зарегистрированы для этой деятельности в Торговой палате (Торгово-промышленная палата), в торговом реестре или в специальном разделе REA после подтверждения соответствия профессиональным требованиям. The Торгово-промышленные палаты разъясняют правила. Попросите агента предоставить данные о регистрации или проверьте торговый реестр самостоятельно. Это важно для вас напрямую: комиссия причитается только агенту, который зарегистрирован должным образом.
- Страхование профессиональной ответственности. Агенты должны иметь страхование, покрывающее их профессиональные риски, что защищает клиентов в случае ошибки агента. Разумно спросить, кто является страховщиком.
- Их стандартные формы. Агенты обязаны сдавать формы, которые они используют, такие как оферта и мандат, в Торговую палату, где их можно просмотреть. Попросите пустые копии заранее, чтобы вы могли их прочитать и перевести, прежде чем что-либо подписывать.
- Местные знания. Рынки недвижимости в Италии очень локальны. Агент, который хорошо знает коммуне, отдел планирования и местных геодезистов, гораздо полезнее, чем тот, кто работает на всю область издалека.
Обязанность сообщать вам то, что им известно
Итальянский Гражданский кодекс требует от агента информировать обе стороны о любых обстоятельствах, которые ему известны и которые влияют на стоимость и безопасность сделки, а также могут повлиять на решение о её заключении, таких как дефекты, проблемы с планированием или сомнения в отношении другой стороны. Агент не должен предоставлять ложную информацию, и если он не смог что-то проверить, должен об этом сообщить. Однако агент не обязан проводить технические или юридические проверки, если только он на это не согласился. Если вы хотите, чтобы он получил выписки из земельного реестра или проверил документы по планированию, попросите об этом в письменной форме.
Что агент делает для вас
- Просмотры, а также отвечать на вопросы о доме, районе и планах продавца.
- Письменное предложение (предложение о покупке), обычно на собственной форме агента, которую агент передаёт продавцу. После того как продавец примет её в письменном виде, обе стороны будут связаны, поэтому добавьте любые условия, такие как осмотр или ипотека, до подписания.
- Сбор документов: свидетельства о праве собственности, планы земельного реестра, документы по планированию и энергетический сертификат.
- Предварительный договор (compromesso или contratto preliminare), в котором указаны цена, задаток, график и условия.
- Взаимодействие с нотариусом который оформляет окончательную сделку (rogito). Нотариус выбирается сторонами, обычно покупателем, а не агентом. При оформлении сделки вас попросят заявить, пользовались ли вы услугами агента и сколько вы ему заплатили.
Полная последовательность описана в нашем руководстве по как купить недвижимость в Италии.
Как работает комиссия
- Обычно платят обе стороны. По закону комиссионное вознаграждение обязаны платить и покупатель, и продавец, если агент не договорился иначе.
- Это не закреплено законом. Размер комиссии устанавливается по соглашению; при отсутствии соглашения — по местному обычаю, а в случае спора — судьёй. Обычно это процент от цены плюс НДС. Руководство для покупателей, опубликованное Торговой палатой Турина, указывает, что обычно комиссия составляет от 1% до 3% плюс НДС для каждой стороны, но она варьируется в зависимости от региона и агента, и может быть предметом переговоров.
- Согласуйте это письменно, заранее, включая то, что она покрывает, и любые дополнительные услуги, оплачиваемые отдельно. Агенты также могут требовать возмещения расходов, даже если сделка не состоялась, если иное не оговорено.
- Обычно комиссия подлежит оплате при согласовании сделки, а не при оформлении окончательного акта. Комиссия становится подлежащей выплате после заключения сделки: при подписании предварительного контракта или когда вам сообщают, что продавец принял полное письменное предложение. Если соглашение зависит от условия, например получения ипотеки, комиссия становится подлежащей выплате после выполнения этого условия.
Работа с агентом из-за границы
- Просите видеопросмотры о недвижимости, которую вы ещё не можете посетить, включая окрестности и подъездную дорогу.
- Переведите ключевые документы, особенно предложение и предварительный контракт. Подписание документов на языке, который вы не читаете, — распространённая ошибка.
- Получите ваш codice fiscale заранее, так как он вам понадобится для подписания контрактов и завершения покупки.
- Вносите депозиты через отслеживаемый банковский перевод, как указано в подписанных документах.
Сигналы тревоги
- Агент не может или не хочет предоставить данные о своей регистрации в Торговой палате.
- Размер комиссии неясен или согласован только устно.
- Давление с целью подписать предложение в тот же день или до того, как вы ознакомитесь с документами.
- Запросы наличных или платежей на личный счет.
- Настаивание на конкретном нотариусе.
- Неясные ответы о соответствии планировке, долгах кондоминиума или о том, кто еще владеет недвижимостью.
Наш список 7 ошибок, которые совершают иностранные покупатели покрывает больше ловушек.
Вопросы, которые стоит задать агенту
- Какова ваша регистрация в Торговой палате и кто ваш страховщик?
- Какую комиссию вы берете с меня, плюс НДС, и когда она подлежит оплате?
- Проверяли ли вы, что недвижимость соответствует своим планировочным и кадастровым записям?
- Известно ли что-нибудь о доме, соседях или кондоминиуме, что мне следует узнать сейчас?
- Могу ли я увидеть пустые копии вашей формы предложения и предварительного договора?
- Какие местные геометры (геометры) и юристы работают на английском?
Как Realpoint вписывается в это
Realpoint размещает объявления от агентов по недвижимости по всей Италии. Вы связываетесь с агентом напрямую через каждое объявление, так что имеете дело с местным агентом, который знает недвижимость. Чтобы найти дома, опишите, что вы хотите, в нашем Поиск недвижимости с помощью ИИнапример, «фермерский дом с бассейном рядом с деревней в Тоскане», или изучите регионы на Откройте для себя Италию. Перед покупкой заложите в бюджет ежегодные налоги на недвижимость тоже.
Это общая информация, а не юридическая консультация. Правила и практика различаются и меняются со временем, поэтому уточняйте детали у нотариуса или юриста перед подписанием любых документов.
