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La plupart des maisons à vendre en Italie sont vendues par l’intermédiaire d’un agent immobilier (Agent immobilier), et si vous achetez à l’étranger, un bon agent facilite tout le processus. Mais les agents en Italie travaillent différemment de ceux dans de nombreux autres pays : ils agissent généralement comme intermédiaires pour les deux parties, et les deux parties les rémunèrent généralement. Ce guide explique comment choisir un agent immobilier en Italie, ce qu’il faut vérifier, ce que l’agent doit faire pour vous, et comment fonctionne la commission.
Ce qu’est un agent italien
En droit, un agent immobilier est un médiateurQuelqu’un qui met en relation un acheteur et un vendeur afin qu’une transaction puisse être conclue. L’agent ne doit pas être lié à l’une ou l’autre partie par un contrat de travail, un partenariat ou une représentation, et doit agir équitablement envers les deux, même lorsque seul le vendeur lui a donné des instructions. Cela diffère d’un agent immobilier qui travaille uniquement pour vous. Si vous souhaitez quelqu’un qui vous représente seul, vous pouvez également engager votre propre avocat ou conseiller en plus de l’agent.
Ce qu’il faut vérifier avant de commencer
- Inscription auprès de la Chambre de commerce. L’ancien registre national des agents (le rôle) a été aboli en 2010. Les agents doivent désormais être enregistrés pour cette activité auprès de la Chambre de commerce (Chambre de commerce), dans le registre du commerce ou dans une section spéciale du REA, après avoir prouvé qu’ils remplissent les conditions professionnelles. Le Les Chambres de commerce expliquent les règles. Demandez à l’agent ses coordonnées d’enregistrement, ou vérifiez vous-même le registre du commerce. Cela vous concerne directement : la commission n’est due qu’à un agent dûment enregistré.
- Assurance responsabilité professionnelle. Les agents doivent détenir une assurance couvrant leurs risques professionnels, ce qui protège les clients en cas d’erreur de l’agent. Il est raisonnable de demander qui est l’assureur.
- Leurs formulaires standards. Les agents doivent déposer les formulaires qu’ils utilisent, tels que l’offre et le mandat, auprès de la Chambre de commerce, où ils peuvent être consultés. Demandez des copies vierges à l’avance, afin de pouvoir les lire, et de les faire traduire, avant de signer quoi que ce soit.
- Connaissance locale. Les marchés immobiliers en Italie sont très locaux. Un agent qui connaît le comune, le bureau d’urbanisme et les géomètres locaux est beaucoup plus utile que celui qui couvre une région entière à distance.
L’obligation de vous dire ce qu’ils savent
Le Code civil italien oblige l’agent à informer les deux parties de toute circonstance dont il a connaissance et qui affectent la valeur et la sécurité de la transaction, et qui pourraient influencer la décision de poursuivre ou non, telles que des défauts, des problèmes d’urbanisme ou des doutes concernant l’autre partie. Il ne doit pas fournir de fausses informations, et s’il n’a pas pu vérifier quelque chose, il doit le dire. Cependant, un agent n’est pas tenu de réaliser des vérifications techniques ou juridiques à moins qu’il n’en ait convenu ainsi. Si vous souhaitez qu’il obtienne des actes cadastraux ou vérifie des documents d’urbanisme, demandez-le par écrit.
Ce que l’agent fait pour vous
- Visites, et répondre aux questions concernant la maison, la région et les projets du vendeur.
- L’offre écrite (offre d’achat), généralement sur le formulaire de l’agent, que celui-ci transmet au vendeur. Une fois que le vendeur l’accepte par écrit, les deux parties sont engagées, donc ajoutez toutes conditions, comme une étude ou un prêt hypothécaire, avant de signer.
- Rassembler les documents: actes de propriété, plans cadastraux, dossiers d’urbanisme et certificat énergétique.
- Le contrat préliminaire (compromesso ou contrat préliminaire), qui fixe le prix, le dépôt, le calendrier et les conditions.
- Communication avec le notaire qui gère l’acte final (rogito). Le notaire est choisi par les parties, généralement l’acheteur, et non par l’agent. Lors de la signature de l’acte, il vous sera demandé si vous avez utilisé un agent et ce que vous lui avez payé.
La procédure complète est expliquée dans notre guide sur Comment acheter une propriété en Italie.
Comment fonctionne la commission
- Les deux parties paient généralement. Par la loi, la commission est due à la fois par l’acheteur et le vendeur, sauf accord contraire de l’agent.
- Ce n’est pas fixé par la loi. Il est fixé par accord ; à défaut, par coutume locale, et en cas de litige, par un juge. Il s’agit généralement d’un pourcentage du prix plus la TVA. Un guide de l’acheteur publié par la Chambre de commerce de Turin indique qu’il varie normalement de 1 % à 3 % plus TVA pour chaque partie, mais il dépend de la région et de l’agent, et peut être négocié.
- Confirmez-le par écrit, à l’avance. y compris ce qu’il couvre et tous services supplémentaires facturés séparément. Les agents peuvent également demander à être remboursés des dépenses, même si aucune vente ne se réalise, sauf accord contraire.
- Il est généralement dû lorsque l’accord est conclu, et non lors de l’acte final. La commission devient exigible une fois la vente conclue : lorsque le contrat préliminaire est signé, ou lorsque vous êtes informé que le vendeur a accepté une offre écrite complète. Si l’accord dépend d’une condition, comme l’obtention d’un prêt hypothécaire, elle devient exigible lorsque cette condition est remplie.
Travailler avec un agent à l’étranger.
- Demandez des visites vidéo. des propriétés que vous ne pouvez pas encore visiter, y compris les environs et la route d’accès.
- Faites traduire les documents clés., en particulier l’offre et le contrat préliminaire. Signer dans une langue que vous ne lisez pas est une erreur courante.
- Faites votre. code fiscal. tôt., car vous en aurez besoin pour signer des contrats et finaliser l’achat.
- Payez les dépôts par virement bancaire traçable., comme indiqué dans les documents signés.
Signaux d’alarme.
- L’agent ne peut ou ne veut pas fournir ses coordonnées d’enregistrement à la Chambre de commerce.
- La commission est vague ou seulement convenue verbalement.
- Pression pour signer une offre le même jour, ou avant d’avoir vu les documents.
- Demandes d’argent liquide, ou pour des paiements sur un compte personnel.
- Insistance sur un notaire en particulier.
- Réponses vagues concernant la conformité au plan, les dettes de copropriété ou qui possède d’autre la propriété.
Notre liste des. 7 erreurs que commettent les acheteurs étrangers. couvre plus des pièges.
Questions à poser à un agent
- Quelle est votre inscription à la Chambre de commerce, et qui est votre assureur ?
- Quelle commission me facturez-vous, plus la TVA, et à quelle échéance ?
- Avez-vous vérifié que la propriété correspond à ses documents d’urbanisme et d’enregistrement foncier ?
- Y a-t-il quelque chose que je devrais entendre maintenant concernant la maison, les voisins ou la copropriété ?
- Puis-je voir des copies vierges de votre formulaire d’offre et du contrat préliminaire ?
- Quels géomètres locaux (géomètres) et avocats travaillent en anglais ?
Comment Realpoint s’intègre
Realpoint répertorie des maisons d’agents immobiliers à travers l’Italie. Vous contactez directement l’agent via chaque annonce, vous traitez donc avec l’agent local qui connaît la propriété. Pour trouver des maisons, décrivez ce que vous souhaitez dans notre Recherche immobilière par IApar exemple « ferme avec piscine près d’un village en Toscane », ou explorez les régions sur Découvrez l’Italie. Avant d’acheter, prévoyez le budget annuel pour les impôts fonciers aussi.
Il s’agit d’informations générales, pas de conseils juridiques. Les règles et pratiques varient et changent avec le temps, alors confirmez les détails avec un notaire ou un avocat avant de signer quoi que ce soit.
