Πώς να Επιλέξετε Έναν Μεσίτη στην Ιταλία: Τι Πρέπει να Ελέγξετε

Δημοσιευμένο 8 Ιαν 2025 · Updated 17 Οκτ 2026 · 1 λεπτά ανάγνωσης

Τα περισσότερα σπίτια προς πώληση στην Ιταλία πωλούνται μέσω ενός πράκτορα ακινήτων (μεσίτης ακινήτων), και αν αγοράζετε από το εξωτερικό, ένας καλός πράκτορας κάνει όλη τη διαδικασία πιο εύκολη. Αλλά οι πράκτορες στην Ιταλία λειτουργούν διαφορετικά από αυτούς σε πολλές άλλες χώρες: συνήθως ενεργούν ως μεσολαβητές και για τις δύο πλευρές, και και οι δύο πλευρές συνήθως τους πληρώνουν. Αυτός ο οδηγός εξηγεί πώς να επιλέξετε έναν πράκτορα ακινήτων στην Ιταλία, τι να ελέγξετε, τι πρέπει να κάνει ο πράκτορας για εσάς και πώς λειτουργεί η προμήθεια.

Τι είναι ένας Ιταλός μεσίτης

Στο δίκαιο, ένας μεσίτης ακινήτων είναι ένας διαμεσολαβητής: κάποιος που φέρνει σε επαφή έναν αγοραστή και έναν πωλητή ώστε να γίνει μια συμφωνία. Ο πράκτορας δεν πρέπει να δεσμεύεται με καμία από τις δύο πλευρές μέσω εργασίας, εταιρικής σχέσης ή εκπροσώπησης, και πρέπει να ενεργεί δίκαια προς και τους δύο, ακόμα και όταν μόνο ο πωλητής του έχει δώσει εντολή. Αυτό διαφέρει από τον πράκτορα αγοραστή που εργάζεται μόνο για εσάς. Αν θέλετε κάποιον μόνο από την πλευρά σας, μπορείτε επίσης να προσλάβετε τον δικό σας δικηγόρο ή σύμβουλο παράλληλα με τον πράκτορα.

Τι να ελέγξετε πριν ξεκινήσετε

1. Εγγραφή στο Εμπορικό Επιμελητήριο. Το παλιό εθνικό μητρώο πρακτόρων (το ρόλος) καταργήθηκε το 2010. Οι πράκτορες πλέον πρέπει να είναι εγγεγραμμένοι για αυτή τη δραστηριότητα στο Εμπορικό Επιμελητήριο (Εμπορικό Επιμελητήριο), στο μητρώο επιχειρήσεων ή σε ειδική ενότητα του REA, αφού αποδείξουν ότι πληρούν τις επαγγελματικές προϋποθέσεις. Το Τα Εμπορικά Επιμελητήρια εξηγούν τους κανόνες. Ζητήστε από τον πράκτορα τα στοιχεία εγγραφής του ή ελέγξτε εσείς το μητρώο επιχειρήσεων. Αυτό σας αφορά άμεσα: προμήθεια οφείλεται μόνο σε πράκτορα που είναι σωστά εγγεγραμμένος.
2. Ασφάλιση επαγγελματικής ευθύνης. Οι πράκτορες πρέπει να διαθέτουν ασφάλιση που καλύπτει τους επαγγελματικούς κινδύνους τους, η οποία προστατεύει τους πελάτες σε περίπτωση λάθους του πράκτορα. Είναι λογικό να ρωτήσετε ποιος είναι ο ασφαλιστής.
3. Τα τυποποιημένα έντυπά τους. Οι πράκτορες πρέπει να καταθέτουν τα έντυπα που χρησιμοποιούν, όπως την προσφορά και την εντολή, στο Εμπορικό Επιμελητήριο, όπου μπορούν να συμβουλευτούν. Ζητήστε αντίγραφα κενά νωρίς, ώστε να τα διαβάσετε και να τα μεταφράσετε πριν υπογράψετε οτιδήποτε.
4. Τοπική γνώση. Οι αγορές ακινήτων στην Ιταλία είναι πολύ τοπικές. Ένας πράκτορας που γνωρίζει το comune, το γραφείο πολεοδομίας και τους τοπικούς τοπογράφους είναι πολύ πιο χρήσιμος από κάποιον που καλύπτει ολόκληρη περιφέρεια από απόσταση.

Η υποχρέωση να σας ενημερώνουν για όσα γνωρίζουν

Ο Ιταλικός Αστικός Κώδικας απαιτεί από τον πράκτορα να ενημερώνει και τα δύο μέρη για οποιεσδήποτε περιστάσεις γνωρίζει που επηρεάζουν την αξία και την ασφάλεια της συμφωνίας και θα μπορούσαν να επηρεάσουν την απόφαση για προχώρημα, όπως ελαττώματα, προβλήματα πολεοδομίας ή αμφιβολίες για το άλλο μέρος. Δεν πρέπει να παρέχει ψευδείς πληροφορίες και αν δεν έχει καταφέρει να ελέγξει κάτι, πρέπει να το αναφέρει. Ωστόσο, ο πράκτορας δεν υποχρεούται να πραγματοποιεί τεχνικούς ή νομικούς ελέγχους εκτός αν έχει συμφωνήσει να το κάνει. Αν θέλετε να αποκτήσει αρχεία κτηματολογίου ή να ελέγξει έγγραφα πολεοδομίας, ζητήστε το γραπτώς.

Τι κάνει ο μεσίτης για εσάς

• Επισκέψεις ακινήτων, και να απαντά σε ερωτήσεις σχετικά με το σπίτι, την περιοχή και τα σχέδια του πωλητή.
• Η γραπτή προσφορά (προσφορά αγοράς), συνήθως σε δικό του έντυπο, το οποίο ο πράκτορας παραδίδει στον πωλητή. Μόλις ο πωλητής το αποδεχθεί γραπτώς, και οι δύο πλευρές δεσμεύονται, οπότε προσθέστε τυχόν προϋποθέσεις, όπως επιθεώρηση ή υποθήκη, πριν υπογράψετε.
• Συγκέντρωση εγγράφων: τίτλοι ιδιοκτησίας, σχέδια κτηματολογίου, αρχεία πολεοδομίας και το πιστοποιητικό ενέργειας.
• Το προκαταρκτικό συμβόλαιο (συμφωνία ή προκαταρκτικό συμβόλαιο), που καθορίζει την τιμή, την προκαταβολή, το χρονοδιάγραμμα και τους όρους.
• Επικοινωνία με τον συμβολαιογράφο που χειρίζεται το τελικό έγγραφο (ροζίτο). Ο συμβολαιογράφος επιλέγεται από τα μέρη, συνήθως από τον αγοραστή, όχι από τον πράκτορα. Στο συμβόλαιο θα σας ζητηθεί να δηλώσετε αν χρησιμοποιήσατε πράκτορα και τι του καταβάλατε.

Η πλήρης ακολουθία εξηγείται στον οδηγό μας για πώς να αγοράσετε ακίνητο στην Ιταλία.

Πώς λειτουργεί η προμήθεια

• Συνήθως πληρώνουν και οι δύο πλευρές. Νόμιμα, η προμήθεια οφείλεται και από τον αγοραστή και από τον πωλητή, εκτός αν ο πράκτορας συμφωνήσει διαφορετικά.
• Δεν καθορίζεται από τον νόμο. Ορίζεται με συμφωνία· αν δεν υπάρξει, σύμφωνα με το τοπικό έθιμο, και σε περίπτωση διαφοράς, από δικαστή. Συνήθως είναι ένα ποσοστό της τιμής συν ΦΠΑ. Ένας οδηγός αγοραστών που δημοσιεύτηκε από το Εμπορικό Επιμελητήριο του Τορίνο αναφέρει ότι κυμαίνεται συνήθως από 1% έως 3% συν ΦΠΑ για κάθε μέρος, αλλά διαφέρει ανά περιοχή και πράκτορα, και μπορεί να διαπραγματευτεί.
• Συμφωνήστε το γραπτώς, εκ των προτέρων, συμπεριλαμβανομένου τι καλύπτει και τυχόν επιπλέον υπηρεσίες που χρεώνονται ξεχωριστά. Οι πράκτορες μπορούν επίσης να ζητήσουν αποζημίωση για έξοδα, ακόμη και αν δεν πραγματοποιηθεί πώληση, εκτός αν συμφωνήσετε διαφορετικά.
• Συνήθως οφείλεται όταν συμφωνηθεί η συναλλαγή, όχι κατά το τελικό συμβόλαιο. Η προμήθεια καθίσταται οφειλόμενη μόλις ολοκληρωθεί η πώληση: όταν υπογράφεται το προκαταρκτικό συμβόλαιο ή όταν σας ενημερώσουν ότι ο πωλητής έχει αποδεχτεί μια πλήρη γραπτή προσφορά. Αν η συμφωνία εξαρτάται από κάποια προϋπόθεση, όπως η λήψη υποθήκης, η προμήθεια οφείλεται όταν πληρούται αυτή η προϋπόθεση.

Συνεργασία με έναν πράκτορα από το εξωτερικό

• Ζητήστε προβολές μέσω βίντεο ακίνητα που δεν μπορείτε ακόμα να επισκεφθείτε, συμπεριλαμβανομένων των περιβαλλόντων χώρων και του δρόμου πρόσβασης.
• Μεταφράστε τα βασικά έγγραφα, ειδικά την προσφορά και το προκαταρκτικό συμβόλαιο. Η υπογραφή σε γλώσσα που δεν καταλαβαίνετε είναι ένα συνηθισμένο λάθος.
• Πάρτε το codice fiscale νωρίς, καθώς θα το χρειαστείτε για να υπογράψετε συμβόλαια και να ολοκληρώσετε την αγορά.
• Πληρώστε προκαταβολές μέσω ιχνηλάτησης τραπεζικής μεταφοράς, όπως ορίζεται στα υπογεγραμμένα έγγραφα.

Κόκκινες σημαίες

• Ο πράκτορας δεν μπορεί ή δεν θέλει να δώσει τα στοιχεία εγγραφής του στο Εμπορικό Επιμελητήριο.
• Η προμήθεια είναι ασαφής ή συμφωνείται μόνο προφορικά.
• Πίεση να υπογράψετε προσφορά την ίδια μέρα ή πριν δείτε τα έγγραφα.
• Αιτήματα για μετρητά ή για πληρωμές σε προσωπικό λογαριασμό.
• Επιμονή σε συγκεκριμένο συμβολαιογράφο.
• Ασαφείς απαντήσεις σχετικά με τη συμμόρφωση στον πολεοδομικό σχεδιασμό, τα χρέη της πολυκατοικίας ή ποιος άλλος είναι ιδιοκτήτης του ακινήτου.

Η λίστα μας με τις 7 λάθη που κάνουν οι ξένοι αγοραστές καλύπτει περισσότερες από τις παγίδες.

Ερωτήσεις που πρέπει να κάνετε σε έναν πράκτορα

• Ποια είναι η εγγραφή σας στο Επιμελητήριο και ποιος είναι ο ασφαλιστής σας;
• Ποια προμήθεια μου χρεώνετε, συν ΦΠΑ, και πότε είναι απαιτητή;
• Έχετε ελέγξει αν το ακίνητο συμφωνεί με τα αρχεία πολεοδομίας και κτηματολογίου;
• Υπάρχει κάτι γνωστό για το σπίτι, τους γείτονες ή την πολυκατοικία που θα πρέπει να μάθω τώρα;
• Μπορώ να δω κενά αντίγραφα της φόρμας προσφοράς σας και του προκαταρκτικού συμβολαίου;
• Ποιοι τοπικοί τοπογράφοι (γεωμέτρι) και δικηγόροι εργάζονται στα Αγγλικά;

Πώς εντάσσεται το Realpoint

Realpoint καταχωρεί σπίτια από μεσίτες σε όλη την Ιταλία. Επικοινωνείτε απευθείας με τον μεσίτη μέσω κάθε καταχώρησης, ώστε να συνεργάζεστε με τον τοπικό μεσίτη που γνωρίζει το ακίνητο. Για να βρείτε σπίτια, περιγράψτε τι θέλετε στο δικό μας Αναζήτηση ακινήτων με τεχνητή νοημοσύνη, για παράδειγμα «αγροικία με πισίνα κοντά σε χωριό στην Τοσκάνη», ή εξερευνήστε περιοχές στο Ανακαλύψτε την Ιταλία. Πριν αγοράσετε, προϋπολογίστε για τους ετήσιους φόρους ακινήτων επίσης.

Αυτές είναι γενικές πληροφορίες, όχι νομικές συμβουλές. Οι κανόνες και οι πρακτικές διαφέρουν και αλλάζουν με τον χρόνο, οπότε επιβεβαιώστε τις λεπτομέρειες με συμβολαιογράφο ή δικηγόρο πριν υπογράψετε οτιδήποτε.