Immobilienkauf in Umbrien: Preise, Wo man suchen sollte und Was man prüfen muss

Veröffentlicht 30 Okt. 2026 · Updated 6 Nov. 2026 · 6 Min. Lesezeit

Italien schränkt den Kreis derer, die dort eine Immobilie erwerben können, nur wenig ein, kennt jedoch eine Regel, die viele ausländische Käufer überrascht: den Grundsatz der Gegenseitigkeit. Ob er Sie betrifft, hängt von Ihrer Staatsangehörigkeit und davon ab, ob Sie bereits rechtmäßig in Italien leben. Dieser Leitfaden erklärt, wie die Regel funktioniert, wer ausgenommen ist, wie Sie Ihr eigenes Herkunftsland prüfen können und was der Besitz einer Immobilie Ihnen bietet und was nicht. Er entspricht dem Stand vom Oktober 2026.

The starting point: reciprocity

Artikel 16 der Einleitenden Bestimmungen des italienischen Zivilgesetzbuchs aus dem Jahr 1942 besagt, dass ein Ausländer die bürgerlichen Rechte eines italienischen Staatsbürgers genießen kann, sofern Gegenseitigkeit besteht (condizione di reciprocità). In der Praxis darf eine ausländische Person in Italien eine Immobilie erwerben, wenn ein italienischer Staatsbürger in deren Herkunftsland eine Immobilie erwerben könnte. Derselbe Artikel gilt auch für ausländische Gesellschaften.

Gegenseitigkeit kann sich aus den eigenen Gesetzen des anderen Landes oder aus einem Abkommen zwischen diesem Land und Italien ergeben. Sofern ein ratifiziertes Abkommen die Angelegenheit regelt, entscheidet dieses Abkommen die Frage.

Who does not need a reciprocity check

EU-Bürger. Staatsangehörige anderer EU-Mitgliedstaaten werden genauso behandelt wie Italiener, sodass sich die Frage nicht stellt.
EWR-Bürger. Staatsangehörige Islands, Liechtensteins und Norwegens werden aufgrund des Abkommens über den Europäischen Wirtschaftsraum wie EU-Bürger behandelt.
In Italien legal ansässige Ausländer. Das italienische Einwanderungsgesetz (Gesetzesdekret Nr. 286/1998) gewährt Ausländern, die sich rechtmäßig in Italien aufhalten, dieselben bürgerlichen Rechte wie Italienern. Die zugehörige Durchführungsverordnung besagt, dass für Inhaber einer langfristigen Aufenthaltserlaubnis oder einer Erlaubnis für Arbeit, selbstständige Erwerbstätigkeit, Familie, humanitäre Gründe oder Studium sowie für ihre rechtmäßig ansässigen Familienangehörigen keine Gegenseitigkeitsprüfung erforderlich ist. Falls Ihre Aufenthaltserlaubnis einer anderen Art angehört, fragen Sie den Notar, wie diese behandelt wird.

Die Schweiz ist ein Sonderfall. Schweizer Staatsangehörige genießen in der EU im Rahmen des Abkommens über die Freizügigkeit umfassende Rechte. Das Länderblatt der Farnesina für die Schweiz legt jedoch Einschränkungen für Käufer fest, die außerhalb Italiens wohnen, und zwar auf Grundlage dessen, was die Schweiz Italienern dort erlaubt. Schweizer Käufer sollten den Notar frühzeitig bitten, ihre Situation zu bestätigen.

Alle anderen: So prüfen Sie Ihr Herkunftsland

Wenn Sie weder Staatsangehöriger eines EU- oder EWR-Staates sind noch eine qualifizierende italienische Aufenthaltserlaubnis besitzen, muss die Gegenseitigkeit bestätigt werden. Zuständig dafür ist das Außenministerium (die Farnesina). Es veröffentlicht auf seiner Website eine länderweise Liste von Gegenseitigkeitsblättern unter der Überschrift condizione di reciprocità und stellt Notaren auf Anfrage Informationen zur Verfügung. Jedes Blatt fasst zusammen, was Italiener in dem jeweiligen Land tun dürfen, einschließlich des Immobilienerwerbs, und führt die mit Italien geltenden Abkommen auf.

Einige Beispiele aus den Länderblättern, Stand Oktober 2026:

Vereinigte Staaten. Das Länderblatt verzeichnet keine besonderen Einschränkungen für Italiener beim Immobilienerwerb in den USA, sodass US-Staatsangehörige in der Regel in Italien kaufen können.
Australien. Laut dem Merkblatt sieht ein Abkommen zwischen den beiden Ländern aus dem Jahr 1967 Gegenseitigkeit vor, auch für Immobilieninvestitionen.
Vereinigtes Königreich. Laut dem Merkblatt werden britische Staatsbürger wie Italiener behandelt und sind von der Gegenseitigkeitsprüfung befreit. Das Merkblatt wurde etwa zur Zeit des Austritts des Vereinigten Königreichs aus der EU verfasst. Lassen Sie sich daher vom Notar bestätigen, wie die Regelung heute angewendet wird.
Kanada. Das Merkblatt beschreibt das seit 2023 geltende kanadische Gesetz, das Nicht-Kanadiern den Erwerb von Wohnimmobilien in Kanada untersagt. Kanadische Käufer, die nicht in Italien wohnen, sollten ihre Situation vor der Unterzeichnung von Dokumenten vom Notar prüfen lassen.

Die Merkblätter werden von Zeit zu Zeit aktualisiert, und einige sind bereits mehrere Jahre alt. Betrachten Sie sie als Ausgangspunkt und verlassen Sie sich für Ihren eigenen Kauf auf die Prüfung durch den Notar.

Buying through a company

Manche Käufer erwägen, Immobilien über eine Gesellschaft zu halten. Dies ist jedoch kein Weg, die Gegenseitigkeitsregel zu umgehen. Artikel 16 gilt sowohl für ausländische Gesellschaften als auch für Einzelpersonen, und wenn Ausländer eine italienische Gesellschaft gründen oder in eine solche investieren, kann die Gegenseitigkeit auch in diesem Stadium geprüft werden. Eine Gesellschaft bringt zudem eigene Buchführungs-, Steuer- und Betriebskosten mit sich. Wenn Sie dies in Betracht ziehen, holen Sie vor einer Entscheidung Rat von einem italienischen Anwalt und einem commercialista (Wirtschaftsprüfer bzw. Steuerberater) ein.

The documents you will need

Ein gültiger Reisepass (oder für EU-Bürger ein nationaler Personalausweis), mit dem Sie sich beim Notartermin ausweisen.
Eine italienische Steuernummer (codice fiscale). Sie benötigen sie zum Unterzeichnen von Verträgen, zum Zahlen von Steuern und zum Einrichten von Versorgungsleistungen. Wenn Sie im Ausland leben, teilt die Agenzia delle Entrate mit, dass Sie die Nummer über das italienische Konsulat in Ihrem Wohnsitzland beantragen können. Unser Leitfaden erklärt, wie Sie Ihre codice fiscale erhalten.
Ihre italienische Aufenthaltserlaubnis, sofern Sie sich für die oben beschriebene Befreiung darauf stützen.

Eine Immobilie zu besitzen ist in Italien kein Recht auf Wohnsitz

Der Kauf einer Immobilie in Italien berechtigt Sie nicht zum Wohnen dort. Wenn Sie nicht Staatsbürger der EU oder des EWR sind, hängt die Dauer Ihres Aufenthalts von den Einwanderungsbestimmungen ab und nicht davon, was Sie besitzen. Besucher aus visumfreien Ländern dürfen sich im Schengen-Raum in der Regel bis zu 90 Tage innerhalb von 180 Tagen aufhalten. Für einen längeren Aufenthalt in Italien benötigen Sie ein nationales Visum und anschließend eine Aufenthaltserlaubnis.

For people who want to retire to Italy and live on pensions or other income without working, the usual route is the elective residence visa. One of its conditions is accommodation in Italy, which can be a home you own or one you rent. Your Italian home can therefore support a visa application, but it does not replace one.

The role of the notary

Every property sale in Italy is completed by a notaio, a public official who is neutral between buyer and seller. The notary checks the identity of the parties and their right to make the purchase, including reciprocity where it applies, carries out searches on the property, drafts and reads the deed, and then registers it with the tax office and the property registers. If your Italian is limited, tell the notary in advance so that a translation or an interpreter can be arranged.

Because the notary must confirm you are entitled to buy, raise any question about your nationality or status at the start, before you sign a preliminary contract or pay a deposit.

Next steps

Sobald Sie wissen, dass Sie kaufen können, führt Sie unser Leitfaden zum Immobilienkauf in Italien für Auslandsbewohner durch den Prozess, und die 7 Fehler, die ausländische Käufer machen, behandelt die häufigsten Stolpersteine. Um die Regionen zu erkunden, sehen Sie sich Entdecken Sie Italien an, und wenn Sie bereit sind, sich umzusehen, beschreiben Sie Ihre Wünsche in unserer KI-gestützten Immobiliensuche.

Dies sind allgemeine Informationen und keine Rechtsberatung. Die Regeln zu Gegenseitigkeit, Aufenthalt und Visa ändern sich, und die Situation für Ihre Staatsangehörigkeit kann von den oben genannten Beispielen abweichen. Bitte klären Sie dies mit dem italienischen Konsulat, einem italienischen Anwalt oder einem Notar, bevor Sie ein Angebot abgeben.