door 
Gepubliceerd · 6 min lezen
Italië stelt weinig beperkingen aan wie er een woning kan bezitten, maar er geldt één regel die veel buitenlandse kopers verrast: het beginsel van wederkerigheid. Of dit op u van toepassing is, hangt af van uw nationaliteit en van de vraag of u al legaal in Italië woont. Deze gids legt uit hoe de regel werkt, wie er is vrijgesteld, hoe u voor uw eigen land kunt nagaan of de regel geldt, en wat het bezit van onroerend goed u wel en niet oplevert. Het weerspiegelt de situatie per oktober 2026.
Het uitgangspunt: wederkerigheid
Artikel 16 van de inleidende bepalingen van het Italiaanse Burgerlijk Wetboek, afkomstig uit 1942, bepaalt dat een buitenlander de burgerlijke rechten van een Italiaanse burger kan genieten op voorwaarde van wederkerigheid (condizione di reciprocità). In de praktijk kan een buitenlander onroerend goed in Italië kopen als een Italiaanse burger in het land van die persoon onroerend goed zou kunnen kopen. Hetzelfde artikel is van toepassing op buitenlandse vennootschappen.
Wederkerigheid kan voortvloeien uit de eigen wetgeving van het andere land of uit een overeenkomst tussen dat land en Italië. Wanneer een geratificeerd verdrag de kwestie regelt, bepaalt het verdrag de uitkomst.
Wie geen wederkerigheidscontrole nodig heeft
- EU-burgers. Burgers van andere EU-lidstaten worden op dezelfde manier behandeld als Italianen, zodat de vraag zich niet voordoet.
- EER-burgers. Burgers van IJsland, Liechtenstein en Noorwegen worden op grond van de Overeenkomst betreffende de Europese Economische Ruimte behandeld als EU-burgers.
- Buitenlanders die rechtmatig in Italië verblijven. De Italiaanse immigratiewet (Wetsbesluit 286/1998) geeft buitenlanders die rechtmatig in Italië verblijven dezelfde burgerrechten als Italianen. Het uitvoeringsreglement stelt dat voor houders van een langdurige verblijfsvergunning, of van een vergunning voor werk, zelfstandig ondernemerschap, familiehereniging, humanitaire redenen of studie, en voor hun gezinsleden die rechtmatig verblijven, geen wederkerigheidstoets nodig is. Als uw vergunning van een ander type is, vraag de notaris dan hoe deze zal worden behandeld.
Zwitserland is een bijzonder geval. Zwitserse burgers hebben in de EU ruime rechten op grond van de overeenkomst inzake het vrije verkeer van personen. Het landendossier van het Italiaanse ministerie van Buitenlandse Zaken voor Zwitserland beschrijft echter beperkingen voor kopers die buiten Italië wonen, gebaseerd op wat Zwitserland Italianen toestaat te kopen. Zwitserse kopers dienen de notaris vroegtijdig te vragen hun positie te bevestigen.
Alle overige landen: zo controleert u uw land
Als u geen burger bent van de EU of de EER en ook geen geldige Italiaanse verblijfsvergunning heeft, moet wederkerigheid worden bevestigd. Het ministerie van Buitenlandse Zaken (de Farnesina) is hiervoor verantwoordelijk. Op de website publiceert het een lijst per land met wederkerigheidsdossiers onder de titel condizione di reciprocità, en het verstrekt op verzoek informatie aan notarissen. Elk dossier geeft een samenvatting van wat Italianen in dat land kunnen doen, waaronder het kopen van onroerend goed, en vermeldt de overeenkomsten die tussen Italië en dat land van kracht zijn.
Enkele voorbeelden uit de dossiers, stand van oktober 2026:
- Verenigde Staten. Het dossier meldt geen bijzondere beperkingen voor Italianen die onroerend goed in de VS kopen, dus Amerikaanse burgers kunnen over het algemeen in Italië kopen.
- Australië. Het document vermeldt dat een overeenkomst uit 1967 tussen de twee landen wederkerigheid regelt, ook voor investeringen in onroerend goed.
- Verenigd Koninkrijk. Het document vermeldt dat Britse staatsburgers gelijk worden behandeld aan Italianen en vrijgesteld zijn van de wederkerigheidstoets. Het is opgesteld rond de tijd van het vertrek van het Verenigd Koninkrijk uit de EU, dus vraag uw notaris om te bevestigen hoe dit tegenwoordig wordt toegepast.
- Canada. Het document beschrijft de Canadese wet, van kracht sinds 2023, die niet-Canadezen beperkt in het kopen van woningen in Canada. Canadese kopers die niet in Italië wonen, dienen de notaris te vragen hun positie te controleren voordat zij iets ondertekenen.
De documenten worden van tijd tot tijd bijgewerkt en sommige zijn al enkele jaren oud. Beschouw ze als uitgangspunt en vertrouw voor uw eigen aankoop op de controle van de notaris.
Kopen via een vennootschap
Sommige kopers overwegen onroerend goed via een vennootschap aan te houden. Dit is geen omweg om de wederkerigheidsregel te omzeilen. Artikel 16 is van toepassing op buitenlandse vennootschappen en particulieren, en wanneer buitenlanders een Italiaanse vennootschap oprichten of erin investeren, kan wederkerigheid ook in dat stadium worden getoetst. Een vennootschap brengt bovendien eigen boekhouding, belastingen en exploitatiekosten met zich mee. Overweegt u dit, dan vraagt u vóór u zich vastlegt advies aan een Italiaanse advocaat en een commercialista (accountant).
De documenten die u nodig heeft
- Een geldig paspoort (of, voor EU-burgers, een nationale identiteitskaart) om u bij de akte te identificeren.
- Een Italiaans belastingnummer (codice fiscale). U hebt dit nodig om contracten te ondertekenen, belastingen te betalen en nutsvoorzieningen aan te vragen. Woont u in het buitenland, dan stelt het Agenzia delle Entrate dat u een aanvraag kunt indienen via het Italiaanse consulaat in uw land van verblijf. Onze gids legt uit hoe u een codice fiscale verkrijgt.
- Uw Italiaanse verblijfsvergunning, als u zich voor de hierboven beschreven vrijstelling daarop beroept.
Een woning bezitten geeft geen recht om in Italië te wonen
Het kopen van onroerend goed in Italië geeft u geen recht om er te wonen. Als u geen burger van de EU of de EER bent, hangt af van de immigratieregels hoelang u kunt verblijven, en niet van wat u bezit. Bezoekers uit landen waarvoor geen visumplicht geldt, mogen over het algemeen tot 90 dagen in elke periode van 180 dagen in het Schengengebied verblijven. Om langer in Italië te wonen, hebt u eerst een nationaal visum nodig en daarna een verblijfsvergunning.
Voor mensen die met pensioen willen gaan in Italië en van pensioenen of ander inkomen willen leven zonder te werken, is de gebruikelijke route het visum voor elective residence (vrijwillig verblijf). Een van de voorwaarden is accommodatie in Italië, wat een woning kan zijn die u bezit of een woning die u huurt. Uw Italiaanse woning kan dus een visumaanvraag ondersteunen, maar zij vervangt er geen.
De rol van de notaris
Elke verkoop van onroerend goed in Italië wordt afgerond door een notaio, een openbaar ambtenaar die neutraal staat tussen koper en verkoper. De notaris controleert de identiteit van de partijen en hun recht om de aankoop te doen, inclusief wederkerigheid waar die van toepassing is, voert onderzoeken naar het onroerend goed uit, stelt de akte op en leest deze voor, en registreert deze vervolgens bij de belastingdienst en de kadastrale registers. Als uw Italiaans beperkt is, laat de notaris dit dan vooraf weten, zodat een vertaling of tolk kan worden geregeld.
Omdat de notaris moet bevestigen dat u gerechtigd bent om te kopen, kunt u vragen over uw nationaliteit of status het best vooraf stellen, voordat u een voorcontract ondertekent of een aanbetaling doet.
Volgende stappen
Weet u eenmaal dat u kunt kopen, dan leidt onze gids over het kopen van onroerend goed in Italië als expat u door het proces, en de 7 fouten die buitenlandse kopers maken behandelt de gangbare valkuilen. Om regio’s te verkennen, zie Ontdek Italië, en wanneer u klaar bent om te gaan kijken, beschrijft u wat u zoekt in onze AI-zoekfunctie voor onroerend goed.
Dit is algemene informatie en geen juridisch advies. De regels rond wederkerigheid, verblijf en visa veranderen, en de situatie voor uw nationaliteit kan afwijken van de voorbeelden hierboven. Raadpleeg het Italiaanse consulaat, een Italiaanse advocaat of een notaris voordat u een bod doet.
Woningen te koop: Italië
- €1,200,000
- €1,900,000
- €1,300,000
- €1,200,000
- €1,100,000
- €1,290,000
- €2,150,000
- €2,325,000
