przez 
Opublikowano · 6 min czytania
Włochy nakładają niewiele ograniczeń na to, kto może posiadać tam nieruchomość, ale obowiązuje jedna zasada, która zaskakuje wielu zagranicznych kupujących: zasada wzajemności. To, czy będzie ona miała wpływ na Ciebie, zależy od Twojego obywatelstwa oraz od tego, czy już legalnie mieszkasz we Włoszech. Ten przewodnik wyjaśnia, jak działa ta zasada, kto jest z niej zwolniony, jak sprawdzić sytuację w swoim kraju oraz co posiadanie nieruchomości daje, a czego nie daje. Opisuje stan prawny na październik 2026 roku.
Punkt wyjścia: wzajemność
Artykuł 16 ustawy wstępnej do włoskiego Kodeksu cywilnego z 1942 roku stanowi, że cudzoziemiec może korzystać z praw cywilnych przysługujących obywatelowi włoskiemu pod warunkiem wzajemności (condizione di reciprocità). W praktyce cudzoziemiec może nabyć nieruchomość we Włoszech, jeśli obywatel włoski mógłby nabyć nieruchomość w kraju tej osoby. Ten sam artykuł dotyczy zagranicznych spółek.
Wzajemność może wynikać z przepisów prawa samego innego państwa lub z umowy między tym państwem a Włochami. Jeżeli ratyfikowana umowa międzynarodowa reguluje tę kwestię, to właśnie ona rozstrzyga sprawę.
Kto nie musi sprawdzać wzajemności
- Obywatele UE. Obywatele innych państw członkowskich UE są traktowani tak samo jak Włosi, więc pytanie w ogóle się nie pojawia.
- Obywatele EOG. Obywatele Islandii, Liechtensteinu i Norwegii są traktowani jak obywatele UE na mocy porozumienia o Europejskim Obszarze Gospodarczym.
- Cudzoziemcy legalnie zamieszkali we Włoszech. Włoskie prawo imigracyjne (dekret legislacyjny 286/1998) przyznaje cudzoziemcom legalnie przebywającym we Włoszech takie same prawa cywilne jak Włochom. Jego przepisy wykonawcze stanowią, że weryfikacja wzajemności nie jest wymagana w przypadku posiadaczy długoterminowego zezwolenia na pobyt lub zezwolenia na pracę, na prowadzenie działalności na własny rachunek, ze względu na rodzinę, z powodów humanitarnych lub na studia, a także w przypadku członków ich rodzin legalnie zamieszkałych. Jeśli Twoje zezwolenie jest innego rodzaju, zapytaj notariusza, jak zostanie ono potraktowane.
Szwajcaria to szczególny przypadek. Obywatele szwajcarscy mają szerokie prawa w UE na mocy umowy o swobodnym przepływie osób, jednak karta kraju Ministerstwa Spraw Zagranicznych dotycząca Szwajcarii określa ograniczenia dla kupujących mieszkających poza Włochami, oparte na zakresie, w jakim Szwajcaria zezwala Włochom na zakup nieruchomości na swoim terytorium. Kupujący ze Szwajcarii powinni jak najwcześniej poprosić notariusza o potwierdzenie ich sytuacji.
Wszyscy pozostali: jak sprawdzić swój kraj
Jeśli nie jesteś obywatelem UE ani EOG i nie posiadasz uprawniającego włoskiego zezwolenia na pobyt, wzajemność musi zostać potwierdzona. Za to odpowiada Ministerstwo Spraw Zagranicznych (Farnesina). Publikuje ono na swojej stronie internetowej listę kart wzajemności dla poszczególnych krajów pod nagłówkiem condizione di reciprocità i na życzenie udziela informacji notariuszom. Każda karta podsumowuje, co Włosi mogą zrobić w danym kraju, w tym kupić nieruchomość, i wymienia umowy obowiązujące między tym krajem a Włochami.
Kilka przykładów z kart, stan na październik 2026 r.:
- Stany Zjednoczone. Karta nie wskazuje żadnych szczególnych ograniczeń dla Włochów kupujących nieruchomości w USA, więc obywatele USA mogą co do zasady kupować nieruchomości we Włoszech.
- Australia. Z dokumentu wynika, że umowa z 1967 roku między obydwoma państwami zapewnia wzajemność, również w zakresie inwestycji w nieruchomości.
- Wielka Brytania. Z dokumentu wynika, że obywatele Wielkiej Brytanii są traktowani na równi z Włochami i są zwolnieni z kontroli wzajemności. Dokument powstał w okresie wystąpienia Wielkiej Brytanii z UE, dlatego poproś notariusza o potwierdzenie, jak jest to stosowane obecnie.
- Kanada. Dokument opisuje kanadyjskie prawo obowiązujące od 2023 roku, które ogranicza możliwość zakupu nieruchomości mieszkalnych w Kanadzie przez osoby niebędące Kanadyjczykami. Kanadyjscy kupujący, którzy nie mieszkają we Włoszech, powinni poprosić notariusza o sprawdzenie ich sytuacji, zanim podpiszą jakiekolwiek dokumenty.
Dokumenty są od czasu do czasu aktualizowane, a niektóre z nich mają już kilka lat. Traktuj je jako punkt wyjścia i opieraj się na weryfikacji przeprowadzonej przez notariusza w przypadku własnego zakupu.
Zakup za pośrednictwem spółki
Niektórzy kupujący rozważają posiadanie nieruchomości za pośrednictwem spółki. Nie jest to sposób na obejście zasady wzajemności. Artykuł 16 dotyczy zarówno spółek zagranicznych, jak i osób fizycznych, a gdy cudzoziemcy zakładają włoską spółkę lub inwestują w nią, wzajemność może zostać sprawdzona także na tym etapie. Spółka wiąże się również z własną księgowością, podatkami i kosztami bieżącymi. Jeśli rozważasz takie rozwiązanie, zasięgnij porady włoskiego prawnika oraz commercialisty (księgowego), zanim podejmiesz decyzję.
Dokumenty, których będziesz potrzebować
- Ważny paszport (a w przypadku obywateli UE dowód osobisty), który potwierdzi Twoją tożsamość przy akcie notarialnym.
- Włoski numer identyfikacji podatkowej (codice fiscale). Jest potrzebny do podpisywania umów, płacenia podatków i zakładania przyłączy mediów. Jeśli mieszkasz za granicą, Agenzia delle Entrate informuje, że możesz złożyć wniosek za pośrednictwem konsulatu Włoch w kraju zamieszkania. Nasz przewodnik wyjaśnia, jak uzyskać codice fiscale.
- Swoje włoskie zezwolenie na pobyt, jeśli powołujesz się na nie w celu skorzystania ze zwolnienia opisanego powyżej.
Posiadanie domu nie daje prawa do zamieszkania we Włoszech
Zakup nieruchomości we Włoszech nie daje prawa do pobytu. Jeśli nie jesteś obywatelem UE ani EOG, czas Twojego pobytu zależy od przepisów imigracyjnych, a nie od tego, co posiadasz. Osoby z krajów zwolnionych z wiz mogą zazwyczaj przebywać w strefie Schengen przez maksymalnie 90 dni w dowolnym okresie 180 dni. Aby mieszkać we Włoszech dłużej, potrzebujesz wizy krajowej, a następnie zezwolenia na pobyt.
Osoby, które chcą przejść na emeryturę we Włoszech i utrzymywać się z emerytury lub innych dochodów bez pracy, zazwyczaj korzystają z wizy na pobyt z wyboru (visto per residenza elettiva). Jednym z jej warunków jest zakwaterowanie we Włoszech, które może być domem na własność lub wynajętym. Twój włoski dom może więc wspierać wniosek o wizę, ale nie zastępuje jej.
Rola notariusza
Każdą sprzedaż nieruchomości we Włoszech finalizuje notaio, urzędnik publiczny, który zachowuje neutralność wobec kupującego i sprzedającego. Notariusz sprawdza tożsamość stron oraz ich prawo do dokonania zakupu, w tym wzajemność, jeśli ma ona zastosowanie, przeprowadza badania dotyczące nieruchomości, sporządza i odczytuje akt notarialny, a następnie rejestruje go w urzędzie skarbowym i w rejestrach nieruchomości. Jeśli Twój włoski jest ograniczony, poinformuj notariusza z wyprzedzeniem, aby można było zorganizować tłumaczenie lub tłumacza ustnego.
Ponieważ notariusz musi potwierdzić, że masz prawo do zakupu, wszelkie pytania dotyczące Twojego obywatelstwa lub statusu zgłoś na samym początku, zanim podpiszesz wstępną umowę lub wpłacisz zaliczkę.
Kolejne kroki
Gdy już wiesz, że możesz kupić nieruchomość, nasz przewodnik po zakupie nieruchomości we Włoszech dla obcokrajowców przeprowadzi Cię przez cały proces, a 7 błędów popełnianych przez zagranicznych kupujących omawia najczęstsze pułapki. Aby poznać regiony, zajrzyj do Odkryj Włochy, a gdy będziesz gotowy na oglądanie ofert, opisz, czego szukasz, w naszej wyszukiwarce nieruchomości z AI.
Są to informacje ogólne, a nie porada prawna. Zasady dotyczące wzajemności, pobytu i wiz ulegają zmianom, a sytuacja w przypadku Twojego obywatelstwa może różnić się od przedstawionych powyżej przykładów. Przed złożeniem oferty skonsultuj się z konsulatem włoskim, włoskim prawnikiem lub notariuszem.
Nieruchomości na sprzedaż: Włochy
- €1,200,000
- €1,900,000
- €1,300,000
- €1,200,000
- €1,100,000
- €1,290,000
- €2,150,000
- €2,325,000
