от 
Публикувано · Updated · 1 мин четене
Италия поставя малко ограничения за това кой може да притежава имот там, но има едно правило, което изненадва мнозина чуждестранни купувачи: принципът на взаимността. Дали то ще се отнася за вас, зависи от вашата националност и от това дали вече живеете legally в Италия. Това ръководство обяснява как работи правилото, кой е освободен от него, как да проверите собствената си държава и какво дава и какво не дава притежаването на недвижима собственост. Информацията отразява положението към октомври 2026 г.
The starting point: reciprocity
Член 16 от предварителните разпоредби на италианския Граждански кодекс от 1942 г. гласи, че чужденец може да се ползва от гражданските права на италианския гражданин при условие на взаимност (condizione di reciprocità). На практика чуждестранен гражданин може да купи имот в Италия, ако италиански гражданин би могъл да купи имот в държавата на това лице. Същият член се прилага и за чуждестранните дружества.
Взаимността може да произтича от собствените закони на другата държава или от споразумение между тази държава и Италия. Когато ратифициран договор урежда въпроса, договорът е този, който го решава.
Who does not need a reciprocity check
- Граждани на ЕС. Гражданите на другите държави членки на ЕС се третират по същия начин като италианците, така че въпросът не възниква.
- Граждани на ЕИП. Гражданите на Исландия, Лихтенщайн и Норвегия се третират като граждани на ЕС съгласно споразумението за Европейското икономическо пространство.
- Чужденци, които законно пребивават в Италия. Италианският закон за имиграцията (Законодателен декрет 286/1998) предоставя на чужденците, които законно пребивават в Италия, същите граждански права като на италианците. Неговият правилник за прилагане указва, че не е необходима проверка за реципрочност за притежателите на дългосрочно разрешение за пребиваване или на разрешение за работа, самостоятелна стопанска дейност, семейни причини, хуманитарни причини или обучение, както и за членовете на техните семейства, които законно пребивават в страната. Ако вашето разрешение е от друг вид, попитайте нотариуса как то ще бъде третирано.
Швейцария е специален случай. Швейцарските граждани имат широки права в ЕС по силата на споразумението за свободно движение, но справката за Швейцария на Министерството на външните работи очертава ограничения за купувачите, които живеят извън Италия, въз основа на това какво Швейцария позволява на италианците да купуват там. Швейцарските купувачи следва да помолят нотариуса да потвърди позицията им навреме.
Everyone else: how to check your country
If you are not an EU or EEA citizen and do not hold a qualifying Italian residence permit, reciprocity has to be confirmed. The Ministry of Foreign Affairs (the Farnesina) is responsible for this. It publishes a country-by-country list of reciprocity sheets on its website, under the heading condizione di reciprocità, and provides information to notaries on request. Each sheet summarises what Italians can do in that country, including buying property, and lists the agreements in force with Italy.
Some examples from the sheets, as of October 2026:
- United States. The sheet reports no particular restrictions on Italians buying property in the US, so US citizens are generally able to buy in Italy.
- Австралия. Документът посочва, че споразумение между двете държави от 1967 г. предвижда взаимност, включително за инвестиции в недвижимо имущество.
- Обединено кралство. Документът посочва, че гражданите на Обединеното кралство се третират като италианците и са освободени от проверката за взаимност. Той е изготвен около времето на напускането на Великобритания от ЕС, затова помолете своя нотариус да потвърди как се прилага днес.
- Канада. Документът описва канадския закон, в сила от 2023 г., който ограничава закупуването на жилищни имоти в Канада от лица, които не са канадски граждани. Канадските купувачи, които не живеят в Италия, следва да помолят нотариуса да провери тяхното положение, преди да подпишат каквото и да е.
Документите се актуализират от време на време, а някои от тях са на няколко години. Приемете ги като отправна точка и разчитайте на проверката от нотариуса за вашата собствена покупка.
Buying through a company
Някои купувачи обмислят притежаването на имот чрез дружество. Това не е заобиколен начин за спазване на правилото за взаимност. Член 16 се прилага както за чуждестранни дружества, така и за физически лица, а когато чужденци създават или инвестират в италианско дружество, взаимността може да бъде проверена и на този етап. Дружеството също така носи свои задължения по счетоводство, данъци и текущи разходи. Ако обмисляте такава възможност, потърсете съвет от италиански адвокат и от commercialista (счетоводител), преди да се ангажирате.
The documents you will need
- Валидна вълнуваща карта за самоличност (или, за гражданите на ЕС, национална лична карта), с която да бъдете идентифицирани при нотариалния акт.
- Италиански данъчен номер (codice fiscale). Той е необходим за подписване на договори, плащане на данъци и откриване на комунални услуги. Ако живеете в чужбина, Agenzia delle Entrate посочва, че можете да кандидатствате чрез италианското консулство във вашата държава на пребиваване. Нашето ръководство обяснява как да получите codice fiscale.
- Вашето италианско разрешение за пребиваване, ако разчитате на него за освобождаването, описано по-горе.
Притежаването на имот не е право да живеете в Италия
Купуването на имот в Италия не ви дава право да живеете там. Ако не сте гражданин на ЕС или ЕИО, продължителността на престоя ви зависи от имиграционните правила, а не от това, което притежавате. Посетители от държави, освободени от визови изисквания, по правило могат да остават в Шенгенското пространство до 90 дни в рамките на всеки 180-дневен период. За да живеете в Италия за по-дълъг период, се нуждаете от национална виза, а след това и от разрешение за пребиваване.
За хората, които искат да се пенсионират в Италия и да живеят от пенсии или други доходи, без да работят, обичайният път е визата за лично пребиваване. Едно от условията за нея е наличието на жилище в Италия, което може да бъде имот, притежаван от вас, или под наем. Вашият италиански дом може, следователно, да подкрепи заявлението за виза, но не може да я замени.
The role of the notary
Всяка продажба на имот в Италия се завършва от notaio, държавен служител, който е неутрален между купувача и продавача. Нотариусът проверява самоличността на страните и тяхното право да извършат покупката, включително взаимността, когато е приложима, извършва проверки на имота, изготвя и прочита нотариалния акт, след което го регистрира в данъчната служба и в имотните регистри. Ако владеете италиански език ограничено, уведомете нотариуса предварително, за да може да се уреди превод или устен преводач.
Тъй като нотариусът трябва да потвърди, че имате право да купите имота, повдигнете всеки въпрос относно вашата националност или статус в началото, преди да подпишете предварителен договор или да платите депозит.
Next steps
След като разберете, че можете да купите имот, нашето ръководство за купуване на имот в Италия като чужденец ще ви преведе през процеса, а 7-те грешки, които правят чуждестранните купувачи, разглежда честите капани. За да разгледате регионите, вижте Открийте Италия, а когато сте готови да започнете търсенето, опишете какво търсите в нашето търсене на имоти с изкуствен интелект.
Това е обща информация, а не правна консултация. Правилата относно реципрочността, пребиваването и визите се променят, а положението за вашата националност може да се различава от примерите по-горе. Консултирайте се с италианското консулство, италиански адвокат или нотариус, преди да направите оферта.
Имоти за продажба: Италия
- €1,200,000
- €1,900,000
- €1,200,000
- €1,290,000
- €2,150,000
- €2,325,000
