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L’Italia pone pochi limiti a chi può possedere un’abitazione sul proprio territorio, ma prevede una regola che sorprende molti acquirenti stranieri: il principio di reciprocità. Se e in che misura vi riguardi dipende dalla vostra nazionalità e dal fatto che risiediate già legalmente in Italia. Questa guida spiega come funziona la norma, chi ne è esentato, come verificare la situazione del vostro Paese e cosa comporta, e cosa non comporta, la proprietà di un immobile. Le informazioni riflettono la situazione aggiornata a ottobre 2026.
Il punto di partenza: la reciprocità
L’articolo 16 delle disposizioni sulla legge in generale del Codice civile italiano, risalente al 1942, stabilisce che lo straniero goda dei diritti civili attribuiti al cittadino italiano a condizione di reciprocità (condizione di reciprocità). In pratica, un cittadino straniero può acquistare un immobile in Italia se un cittadino italiano potrebbe acquistare un immobile nel Paese di appartenenza di tale persona. Lo stesso articolo si applica alle società straniere.
La reciprocità può derivare dalle leggi dello stesso Paese straniero oppure da un accordo tra tale Paese e l’Italia. Qualora un trattato ratificato disciplini la materia, è il trattato a risolvere la questione.
Chi non deve sottoporsi alla verifica di reciprocità
- Cittadini UE. I cittadini degli altri Stati membri dell’Unione europea sono trattati allo stesso modo degli italiani, pertanto la questione non si pone.
- Cittadini SEE. I cittadini di Islanda, Liechtenstein e Norvegia sono trattati come i cittadini dell’UE in forza dell’accordo sullo Spazio economico europeo.
- Stranieri residenti legalmente in Italia. La legge italiana sull’immigrazione (Decreto legislativo 286/1998) riconosce agli stranieri che soggiornano legalmente in Italia gli stessi diritti civili degli italiani. Il relativo regolamento di attuazione stabilisce che non è necessaria alcuna verifica di reciprocità per i titolari di un permesso di soggiorno di lungo periodo, o di un permesso per lavoro, lavoro autonomo, motivi familiari, motivi umanitari o studio, e per i loro familiari residenti legalmente. Se il vostro permesso è di altro tipo, chiedete al notaio come verrà trattato.
La Svizzera è un caso particolare. I cittadini svizzeri godono di ampi diritti nell’UE in virtù dell’accordo sulla libera circolazione, ma la scheda Paese della Svizzera del Ministero degli Affari Esteri definisce dei limiti per gli acquirenti che vivono al di fuori dell’Italia, sulla base di ciò che la Svizzera consente agli italiani di acquistare sul proprio territorio. Gli acquirenti svizzeri dovrebbero chiedere al notaio di confermare la propria posizione in una fase iniziale.
Tutti gli altri: come verificare il proprio Paese
Se non siete cittadini UE o SEE e non possedete un idoneo permesso di soggiorno italiano, è necessario confermare la reciprocità. Il Ministero degli Affari Esteri (la Farnesina) è competente in materia. Sul proprio sito pubblica un elenco di schede di reciprocità per Paese, sotto la voce condizione di reciprocità, e fornisce informazioni ai notai su richiesta. Ogni scheda riassume ciò che gli italiani possono fare in quel Paese, compreso l’acquisto di immobili, ed elenca gli accordi in vigore con l’Italia.
Alcuni esempi tratti dalle schede, aggiornati a ottobre 2026:
- Stati Uniti. La scheda non segnala particolari restrizioni per gli italiani che acquistano immobili negli USA, pertanto i cittadini statunitensi possono generalmente acquistare in Italia.
- Australia. La scheda indica che un accordo del 1967 tra i due paesi prevede la reciprocità, anche per l’investimento immobiliare.
- Regno Unito. La scheda indica che i cittadini britannici sono trattati alla stregua degli italiani e sono esentati dalla verifica di reciprocità. È stata redatta intorno al periodo dell’uscita del Regno Unito dall’UE, quindi chieda al notaio di confermare come viene applicata oggi.
- Canada. La scheda descrive la normativa canadese, in vigore dal 2023, che limita l’acquisto di immobili residenziali in Canada da parte di non canadesi. Gli acquirenti canadesi che non vivono in Italia dovrebbero chiedere al notaio di verificare la propria posizione prima di firmare qualsiasi documento.
Le schede vengono aggiornate di tanto in tanto e alcune risalgono a diversi anni fa. Consideratele un punto di partenza e affidatevi al controllo del notaio per il Suo acquisto.
Acquisto tramite società
Alcuni acquirenti valutano la possibilità di detenere immobili tramite una società. Questa non è una via per aggirare la regola della reciprocità. L’articolo 16 si applica sia alle società estere sia alle persone fisiche, e quando gli stranieri costituiscono o investono in una società italiana, la reciprocità può essere verificata anche in quella fase. Una società comporta inoltre una propria contabilità, un proprio regime fiscale e propri costi di gestione. Se sta valutando questa opzione, si rivolga a un avvocato italiano e a un commercialista prima di impegnarsi.
I documenti necessari
- Un passaporto valido (o, per i cittadini UE, una carta d’identità nazionale) per la Sua identificazione al rogito.
- Un codice fiscale italiano (codice fiscale). Le serve per firmare contratti, pagare le tasse e attivare le utenze. Se vive all’estero, l’Agenzia delle Entrate indica che può richiederlo tramite il consolato italiano nel paese di residenza. La nostra guida spiega come ottenere il codice fiscale.
- Il suo permesso di soggiorno italiano, se intende avvalersene per l’esenzione descritta sopra.
Possedere una casa non dà il diritto di vivere in Italia
Acquistare un immobile in Italia non conferisce il diritto di risiedervi. Se non è cittadino dell’UE o dello SEE, la durata del suo soggiorno dipende dalle norme sull’immigrazione, non da ciò che possiede. I visitatori provenienti da Paesi esenti dal visto possono in genere soggiornare nell’area Schengen fino a 90 giorni in un periodo di 180 giorni. Per vivere in Italia per un periodo più lungo è necessario un visto nazionale e, successivamente, un permesso di soggiorno.
Per chi desidera trasferirsi in Italia per la pensione e vivere di pensioni o di altri redditi senza lavorare, la via più comune è il visto per residenza elettiva. Una delle sue condizioni è la disponibilità di un alloggio in Italia, che può essere di proprietà o in affitto. La sua casa italiana può quindi sostenere una domanda di visto, ma non ne sostituisce il rilascio.
Il ruolo del notaio
Ogni compravendita immobiliare in Italia viene perfezionata da un notaio, un pubblico ufficiale neutrale tra acquirente e venditore. Il notaio verifica l’identità delle parti e il loro diritto ad effettuare l’acquisto, inclusa la reciprocità laddove applicabile, effettua le visure sull’immobile, redige e legge l’atto e quindi provvede alla registrazione presso l’Agenzia delle Entrate e i registri immobiliari. Se la sua conoscenza dell’italiano è limitata, lo comunichi al notaio in anticipo, in modo che si possa organizzare una traduzione o un interprete.
Poiché il notaio deve confermare che lei ha titolo per acquistare, sollevi qualsiasi dubbio sulla sua cittadinanza o sulla sua situazione all’inizio, prima di firmare un contratto preliminare o versare una caparra.
Prossimi passi
Una volta accertato di poter acquistare, la nostra guida su come acquistare immobili in Italia da stranieri residenti all’estero illustra l’intero iter, mentre i 7 errori più comuni commessi dagli acquirenti stranieri spiega le insidie più frequenti. Per esplorare le regioni, consulta Scopri l’Italia, e quando sei pronto a visitare immobili, descrivi ciò che cerchi nella nostra ricerca immobiliare con intelligenza artificiale.
Si tratta di informazioni di carattere generale e non di consulenza legale. Le norme in materia di reciprocità, residenza e visti cambiano nel tempo, e la situazione per la tua nazionalità potrebbe differire dagli esempi sopra riportati. Prima di presentare un’offerta, verifica con il consolato italiano, un avvocato italiano o un notaio.
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