από 
Δημοσιευμένο · 1 λεπτά ανάγνωσης
Η Ιταλία θέτει λίγους περιορισμούς σχετικά με το ποιος μπορεί να αποκτήσει κατοικία εκεί, αλλά υπάρχει ένας κανόνας που εκπλήσσει πολλούς ξένους αγοραστές: η αρχή της αμοιβαιότητας. Το αν σας αφορά εξαρτάται από την υπηκοότητά σας και από το αν ήδη διαμένετε νόμιμα στην Ιταλία. Αυτός ο οδηγός εξηγεί πώς λειτουργεί ο κανόνας, ποιοι είναι εξαιρεμένοι, πώς μπορείτε να ελέγξετε τη δική σας χώρα και τι σας παρέχει –και τι δεν σας παρέχει– η ιδιοκτησία ακινήτου. Αποτυπώνει τη θέση όπως ισχύει τον Οκτώβριο του 2026.
Το σημείο εκκίνησης: η αμοιβαιότητα
Το άρθρο 16 των προκαταρκτικών διατάξεων του ιταλικού Αστικού Κώδικα, που χρονολογείται από το 1942, ορίζει ότι ένας αλλοδαπός μπορεί να απολαμβάνει τα πολιτικά δικαιώματα ενός Ιταλού πολίτη με την προϋπόθεση της αμοιβαιότητας (condizione di reciprocità). Στην πράξη, ένας αλλοδαπός μπορεί να αγοράσει ακίνητο στην Ιταλία εάν ένας Ιταλός πολίτης θα μπορούσε να αγοράσει ακίνητο στη χώρα του συγκεκριμένου προσώπου. Το ίδιο άρθρο ισχύει και για ξένες εταιρείες.
Η αμοιβαιότητα μπορεί να προκύπτει από τους ίδιους τους νόμους της άλλης χώρας ή από συμφωνία μεταξύ της χώρας αυτής και της Ιταλίας. Όπου μια κυρωμένη συνθήκη καλύπτει το θέμα, η συνθήκη καθορίζει το ζήτημα.
Ποιοι δεν χρειάζονται έλεγχο αμοιβαιότητας
- Πολίτες της ΕΕ. Οι πολίτες των άλλων κρατών μελών της ΕΕ αντιμετωπίζονται με τον ίδιο τρόπο με τους Ιταλούς, οπότε το ζήτημα δεν τίθεται.
- Πολίτες ΕΟΚ. Οι πολίτες της Ισλανδίας, του Λιχτενστάιν και της Νορβηγίας αντιμετωπίζονται ως πολίτες της ΕΕ βάσει της συμφωνίας για τον Ευρωπαϊκό Οικονομικό Χώρο.
- Αλλοδαποί που διαμένουν νόμιμα στην Ιταλία. Ο ιταλικός νόμος περί μετανάστευσης (Νομοθετικό Διάταγμα 286/1998) παρέχει στους αλλοδαπούς που διαμένουν νόμιμα στην Ιταλία τα ίδια αστικά δικαιώματα με τους Ιταλούς. Ο κανονισμός εφαρμογής του αναφέρει ότι δεν απαιτείται έλεγχος αμοιβαιότητας για τους κατόχους άδειας μακροχρόνιας διαμονής ή άδειας για εργασία, αυτοαπασχόληση, οικογενειακούς λόγους, ανθρωπιστικούς λόγους ή σπουδές, καθώς και για τα μέλη της οικογένειάς τους που διαμένουν νόμιμα. Εάν η άδειά σας είναι άλλου τύπου, ρωτήστε τον συμβολαιογράφο πώς θα αντιμετωπιστεί.
Η Ελβετία αποτελεί ειδική περίπτωση. Οι Ελβετοί πολίτες έχουν ευρείς δικαιώματα στην ΕΕ βάσει της συμφωνίας ελεύθερης κυκλοφορίας, ωστόσο το δελτίο χώρας της Ελβετίας του Υπουργείου Εξωτερικών προβλέπει περιορισμούς για αγοραστές που διαμένουν εκτός Ιταλίας, με βάση όσα επιτρέπει η Ελβετία στους Ιταλούς να αγοράζουν εκεί. Οι Ελβετοί αγοραστές θα πρέπει να ζητήσουν από τον συμβολαιογράφο να επιβεβαιώσει τη θέση τους έγκαιρα.
Όλοι οι υπόλοιποι: πώς να ελέγξετε τη χώρα σας
Εάν δεν είστε πολίτης ΕΕ ή ΕΟΧ και δεν κατέχετε κατάλληλη ιταλική άδεια διαμονής, πρέπει να επιβεβαιωθεί η αμοιβαιότητα. Αρμόδιο για αυτό είναι το Υπουργείο Εξωτερικών (το Farnesina). Δημοσιεύει στον ιστότοπό του έναν κατάλογο δελτίων αμοιβαιότητας ανά χώρα, με τον τίτλο condizione di reciprocità, και παρέχει πληροφορίες στους συμβολαιογράφους κατόπιν αιτήματος. Κάθε δελτίο συνοψίζει τι μπορούν να κάνουν οι Ιταλοί σε εκείνη τη χώρα, συμπεριλαμβανομένης της αγοράς ακινήτων, και αναφέρει τις συμφωνίες που ισχύουν με την Ιταλία.
Ορισμένα παραδείγματα από τα δελτία, από τον Οκτώβριο 2026:
- Ηνωμένες Πολιτείες. Το δελτίο δεν αναφέρει ιδιαίτερους περιορισμούς για Ιταλούς που αγοράζουν ακίνητα στις ΗΠΑ, επομένως οι πολίτες των ΗΠΑ μπορούν γενικά να αγοράσουν στην Ιταλία.
- Αυστραλία. Το έγγραφο αναφέρει ότι μια συμφωνία του 1967 μεταξύ των δύο χωρών προβλέπει αμοιβαιότητα, συμπεριλαμβανομένης και της επένδυσης σε ακίνητα.
- Ηνωμένο Βασίλειο. Το έγγραφο αναφέρει ότι οι πολίτες του Ηνωμένου Βασιλείου αντιμετωπίζονται όπως οι Ιταλοί και απαλλάσσονται από τον έλεγχο αμοιβαιότητας. Η διατύπωση γράφτηκε γύρω στην εποχή της αποχώρησης του Ηνωμένου Βασιλείου από την ΕΕ, γι’ αυτό ζητήστε από τον συμβολαιογράφο σας να επιβεβαιώσει πώς εφαρμόζεται σήμερα.
- Καναδάς. Το έγγραφο περιγράφει τη καναδική νομοθεσία, σε ισχύ από το 2023, που περιορίζει την αγορά κατοικιών στον Καναδά από μη Καναδούς πολίτες. Οι Καναδοί αγοραστές που δεν διαμένουν στην Ιταλία θα πρέπει να ζητήσουν από τον συμβολαιογράφο να ελέγξει τη θέση τους πριν υπογράψουν οτιδήποτε.
Τα έγγραφα ενημερώνονται περιοδικά και ορισμένα είναι αρκετά παλιά. Αντιμετωπίστε τα ως σημείο εκκίνησης και βασιστείτε στον έλεγχο του συμβολαιογράφου για τη δική σας αγορά.
Αγορά μέσω εταιρείας
Ορισμένοι αγοραστές σκέφτονται να κατέχουν ακίνητα μέσω εταιρείας. Αυτός δεν είναι τρόπος παράκαμψης του κανόνα αμοιβαιότητας. Το άρθρο 16 ισχύει τόσο για ξένες εταιρείες όσο και για φυσικά πρόσωπα, και όταν ξένοι ιδρύουν ή επενδύουν σε ιταλική εταιρεία, η αμοιβαιότητα μπορεί να ελεγχθεί και σε εκείνο το στάδιο. Μια εταιρεία φέρνει επίσης δικές της λογιστικές, φορολογικές υποχρεώσεις και λειτουργικά έξοδα. Αν το σκέφτεστε, ζητήστε συμβουλή από Ιταλό δικηγόρο και έναν commercialista (λογιστή) πριν προχωρήσετε.
Τα έγγραφα που θα χρειαστείτε
- Ένα έγκυρο διαβατήριο (ή, για πολίτες της ΕΕ, δελτίο ταυτότητας) για την ταυτοποίησή σας στο συμβόλαιο.
- Ιταλικός φορολογικός κωδικός (codice fiscale). Τον χρειάζεστε για να υπογράφετε συμβόλαια, να πληρώνετε φόρους και να συνδέετε παροχές κοινής ωφελείας. Αν διαμένετε στο εξωτερικό, η Agenzia delle Entrate αναφέρει ότι μπορείτε να κάνετε αίτηση μέσω του ιταλικού προξενείου στη χώρα διαμονής σας. Ο οδηγός μας εξηγεί πώς να αποκτήσετε τον codice fiscale σας.
- Η ιταλική άδεια διαμονής σας, εφόσον βασίζεστε σε αυτήν για την εξαίρεση που περιγράφεται παραπάνω.
Η κατοχή κατοικίας δεν παρέχει δικαίωμα διαμονής στην Ιταλία
Η αγορά ακινήτου στην Ιταλία δεν σας παρέχει δικαίωμα διαμονής εκεί. Εάν δεν είστε πολίτης της ΕΕ ή του ΕΟΧ, η διάρκεια παραμονής σας εξαρτάται από τους κανόνες μετανάστευσης και όχι από το τι κατέχετε. Οι επισκέπτες από χώρες που απαλλάσσονται από τη θεώρηση μπορούν γενικώς να παραμείνουν στη ζώνη Σένγκεν για έως 90 ημέρες σε κάθε περίοδο 180 ημερών. Για να ζήσετε στην Ιταλία για μεγαλύτερο διάστημα, χρειάζεστε εθνική θεώρηση και στη συνέχεια άδεια διαμονής.
Για άτομα που επιθυμούν να συνταξιοδοτηθούν στην Ιταλία και να ζουν από συντάξεις ή άλλα εισοδήματα χωρίς να εργάζονται, η συνήθης διαδρομή είναι η θεώρηση για διαμονή με οικονομικά μέσα (elective residence visa). Μία από τις προϋποθέσεις της είναι η διαμονή στην Ιταλία, η οποία μπορεί να είναι κατοικία που κατέχετε ή που μισθώνετε. Η ιταλική σας κατοικία μπορεί, επομένως, να υποστηρίξει μια αίτηση θεώρησης, αλλά δεν την αντικαθιστά.
Ο ρόλος του συμβολαιογράφου
Κάθε πώληση ακινήτου στην Ιταλία ολοκληρώνεται από έναν notaio, δημόσιο λειτουργό που είναι ουδέτερος μεταξύ αγοραστή και πωλητή. Ο συμβολαιογράφος ελέγχει την ταυτότητα των συμβαλλομένων και το δικαίωμά τους να προβούν στην αγορά, συμπεριλαμβανομένης της αμοιβαιότητας όπου αυτή εφαρμόζεται, διενεργεί έρευνες για το ακίνητο, συντάσσει και διαβάζει το συμβόλαιο και στη συνέχεια το καταχωρίζει στη φορολογική αρχή και στα κτηματολογικά βιβλία. Εάν η γνώση σας της ιταλικής γλώσσας είναι περιορισμένη, ενημερώστε εκ των προτέρων τον συμβολαιογράφο ώστε να κανονιστεί μετάφραση ή διερμηνέας.
Επειδή ο συμβολαιογράφος πρέπει να επιβεβαιώσει ότι έχετε δικαίωμα αγοράς, θέστε τυχόν ερώτημα σχετικά με την εθνικότητα ή το νομικό σας καθεστώς εξαρχής, πριν υπογράψετε προσύμφωνο ή καταβάλετε προκαταβολή.
Επόμενα βήματα
Μόλις βεβαιωθείτε ότι μπορείτε να αγοράσετε, ο οδηγός μας για την αγορά ακινήτου στην Ιταλία ως ομογενής σας εξηγεί τη διαδικασία, ενώ τα 7 λάθη που κάνουν οι ξένοι αγοραστές καλύπτουν τις συνηθισμένες παγίδες. Για να εξερευνήσετε τις περιοχές, δείτε Ανακαλύψτε την Ιταλία, και όταν είστε έτοιμοι να δείτε ακίνητα, περιγράψτε τι αναζητάτε στην αναζήτηση ακινήτων με τεχνητή νοημοσύνη μας.
Πρόκειται για γενικές πληροφορίες και όχι για νομική συμβουλή. Οι κανόνες για την αμοιβαιότητα, τη διαμονή και τις θεωρήσεις αλλάζουν, και η θέση για την εθνικότητά σας μπορεί να διαφέρει από τα παραδείγματα που αναφέρονται παραπάνω. Συμβουλευτείτε το ιταλικό προξενείο, έναν Ιταλό δικηγόρο ή συμβολαιογράφο πριν υποβάλετε προσφορά.
Ακίνητα προς πώληση: Ιταλία
- €1,200,000
- €1,900,000
- €1,300,000
- €1,200,000
- €1,100,000
- €1,290,000
- €2,150,000
- €2,325,000
