Vásárlás Umbriai ingatlanban: árak, hol keressünk és mit ellenőrizzünk

Közzétéve 30 okt 2026 · 8 perc olvasás

Olaszország kevés korlátozást szab arra vonatkozóan, hogy kik vásárolhatnak ott ingatlant, ugyanakkor van egy szabálya, amely sok külföldi vevőt meglep: a kölcsönösség elve. Hogy ez Önt érinti-e, az az állampolgárságától és attól függ, hogy már jogszerűen él-e Olaszországban. Ez az útmutató bemutatja, hogyan működik a szabály, kik mentesülnek alóla, hogyan ellenőrizheti saját országát, és mit ad, illetve mit nem ad az ingatlantulajdon. A tájékoztatás 2026 októberi állapotot tükrözi.

A kiindulópont: a kölcsönösség

Az olasz polgári törvénykönyv 1942-ből származó előzetes rendelkezéseinek 16. cikke kimondja, hogy egy külföldi személy kölcsönösség feltétele mellett élvezheti az olasz állampolgárt megillető polgári jogokat (condizione di reciprocità). A gyakorlatban egy külföldi állampolgár akkor vásárolhat ingatlant Olaszországban, ha egy olasz állampolgár vásárolhatna ingatlant az adott személy országában. Ugyanez a cikk vonatkozik a külföldi társaságokra is.

A kölcsönösség származhat a másik ország saját jogszabályaiból, vagy az adott ország és Olaszország közötti megállapodásból is. Ha a kérdést ratifikált nemzetközi szerződés szabályozza, a szerződés dönt a kérdésben.

Akiknek nincs szükségük kölcsönösségi ellenőrzésre

Uniós állampolgárok. Más uniós tagállamok állampolgárait ugyanúgy kezelik, mint az olaszokat, így a kölcsönösség kérdése fel sem merül.
EGT-polgárok. Izland, Liechtenstein és Norvégia állampolgárait az Európai Gazdasági Térségről szóló megállapodás alapján az uniós polgárokkal azonos módon kezelik.
Olaszországban jogszerűen tartózkodó külföldiek. Olaszország bevándorlási törvénye (286/1998. sz. jogalkotói rendelet) a jogszerűen Olaszországban tartózkodó külföldieknek ugyanazokat a polgári jogokat biztosítja, mint az olasz állampolgároknak. A végrehajtási rendelet szerint nincs szükség viszonossági vizsgálatra a hosszú távú tartózkodási engedéllyel, illetve munkavállalási, önfoglalkoztatási, családi, humanitárius vagy tanulmányi célú engedéllyel rendelkezők, valamint a jogszerűen tartózkodó családtagjaik esetében. Ha az engedélye más típusú, kérdezze meg a közjegyzőtől, hogyan kezelik majd az ügyét.

Svájc különleges esetnek számít. A svájci állampolgárok széles körű jogokat élveznek az EU-ban a szabad mozgásról szóló megállapodás alapján, ugyanakkor a Külügyminisztérium Svájcra vonatkozó országlapja korlátokat határoz meg az Olaszországon kívül élő vevők számára, attól függően, hogy Svájc milyen lehetőségeket biztosít az olaszoknak ott ingatlanvásárlásra. A svájci vevőknek korán érdemes megkérniük a közjegyzőt, hogy erősítse meg helyzetüket.

Mindenki más: hogyan ellenőrizze országa besorolását

Ha Ön nem uniós vagy EGT-állampolgár, és nincs megfelelő olasz tartózkodási engedélye, a viszonosságot igazolni kell. Ezért a Külügyminisztérium (a Farnesina) felel. A honlapján országonkénti viszonossági lapokat tesz közzé a condizione di reciprocità címszó alatt, és kérésre tájékoztatást nyújt a közjegyzőknek. Minden lap összefoglalja, mit tehetnek az olaszok az adott országban, beleértve az ingatlanvásárlást, és felsorolja Olaszországgal érvényben lévő megállapodásokat.

A lapok néhány példája 2026. októberi állapot szerint:

Egyesült Államok. A lap szerint az olaszok ingatlanvásárlását az USA-ban nem korlátozza különösebben semmi, így az amerikai állampolgárok általában vásárolhatnak Olaszországban.
Ausztrália. Az adatlap szerint a két ország között 1967-ben kötött megállapodás kölcsönösséget biztosít, ideértve az ingatlanbefektetéseket is.
Egyesült Királyság. Az adatlap szerint az Egyesült Királyság állampolgárait az olaszokkal azonos módon kezelik, és mentesülnek a kölcsönösségi vizsgálat alól. Az adatlap azon időszak környékén készült, amikor az Egyesült Királyság kilépett az EU-ból, ezért kérje közjegyzőjét, hogy erősítse meg, hogyan alkalmazzák ezt ma.
Kanada. Az adatlap a 2023 óta hatályos kanadai jogszabályt ismerteti, amely korlátozza, hogy a nem kanadai állampolgárok lakóingatlant vásárolhassanak Kanadában. Azok a kanadai vásárlók, akik nem Olaszországban élnek, kérjék közjegyzőjük ellenőrzését a helyzetükre vonatkozóan, mielőtt bármit aláírnának.

Az adatlapokat időről időre frissítik, és néhányuk már több éves. Tekintse őket kiindulópontnak, saját vásárlásánál pedig a közjegyző ellenőrzésére támaszkodjon.

Vásárlás cégen keresztül

Egyes vásárlók fontolgatják, hogy ingatlanjukat cégen keresztül tartsák. Ez nem kerülő megoldás a kölcsönösségi szabály alól. A 16. cikk a külföldi cégekre éppúgy vonatkozik, mint a magánszemélyekre, és ha külföldiek olasz céget alapítanak vagy abba fektetnek, a kölcsönösséget erre a szakaszra is ellenőrizhetik. A cég saját könyvelési, adózási és működtetési költségekkel is jár. Ha ezt fontolgatja, a döntés előtt kérjen tanácsot olasz ügyvédtől és egy commercialistától (könyvvizsgálótól/adótanácsadótól).

A szükséges dokumentumok

Érvényes útlevél (EU-állampolgárok esetén nemzeti személyi igazolvány), amellyel az adásvételi szerződésnél azonosítani lehet.
Olasz adóazonosító kód (codice fiscale). Szerződések aláírásához, adófizetéshez és közüzemi szolgáltatások igényléséhez szükséges. Ha külföldön él, az Agenzia delle Entrate (olasz adóhatóság) szerint a lakóhelye szerinti országban működő olasz konzulátuson keresztül is kérelmezheti. Útmutatónk ismerteti, hogyan szerezheti meg a codice fiscale-t.
Az Ön olasz tartózkodási engedélye, amennyiben a fent említett mentesség erre épül.

Ingatlan birtoklása nem jelent jogot az olaszországi letelepedésre

Olaszországban történő ingatlanvásárlás nem ad jogot a helyi tartózkodásra. Ha Ön nem uniós vagy EGT-állampolgár, a tartózkodás hosszát a bevándorlási szabályok határozzák meg, nem az, hogy mije van. A vízumkötelezettség alól mentesített országok polgárai általában legfeljebb 180 napos időszakon belül 90 napig tartózkodhatnak a schengeni térségben. Ennél hosszabb olaszországi élethez nemzeti vízumra, majd tartózkodási engedélyre van szükség.

Azok számára, akik nyugdíjasként szeretnének Olaszországba költözni, és nyugdíjukból vagy egyéb jövedelmükből, munkavégzés nélkül szeretnének élni, a szokásos út a lakóhely-vízum. Ennek egyik feltétele olaszországi szállás, amely lehet saját tulajdonú vagy bérelt ingatlan. Az olaszországi otthona tehát támogathatja a vízumkérelmet, de nem helyettesíti azt.

A közjegyző szerepe

Olaszországban minden ingatlan-adásvételt notaio bonyolít le, aki pártatlan közhivatalnos a vevő és az eladó között. A közjegyző ellenőrzi a felek személyazonosságát és a vásárláshoz való jogosultságukat, beleértve a viszonosság alkalmazandó esetét is, elvégzi az ingatlanra vonatkozó kutatásokat, elkészíti és felolvassa az okiratot, majd bejegyezteti azt az adóhatósághoz és az ingatlan-nyilvántartásba. Ha olasz nyelvtudása korlátozott, előzetesen jelezze ezt a közjegyzőnek, hogy fordítást vagy tolmácsot lehessen biztosítani.

Mivel a közjegyzőnek meg kell győződnie arról, hogy Ön jogosult a vásárlásra, állampolgárságával vagy jogállásával kapcsolatos kérdéseit már az elején tisztázza, még az előszerződés aláírása vagy a foglaló megfizetése előtt.

Következő lépések

Ha már tudja, hogy vásárolhat, külföldiként Olaszországban történő ingatlanvásárlásról szóló útmutatónk végigvezeti Önt a folyamaton, a külföldi vevők 7 leggyakoribb hibája pedig a gyakori buktatókat tárgyalja. A régiók felfedezéséhez tekintse meg a Fedezze fel Olaszországot oldalt, a keresésre kész állapotban pedig a MI-alapú ingatlankeresőnkben adja meg, mit keres.

Ez általános tájékoztatás, nem jogi tanács. A viszonosságra, a tartózkodásra és a vízumokra vonatkozó szabályok változhatnak, és az Ön állampolgárságára vonatkozó helyzet eltérhet a fenti példáktól. Ajánlattétel előtt kérdezze meg az olasz konzulátust, egy olasz ügyvédet vagy közjegyzőt.