Acheter une propriété en Ombrie : prix, où chercher et ce qu'il faut vérifier

Publié 30 Oct 2026 · 6 min de lecture

L’Italie impose peu de restrictions quant à la personne pouvant y posséder un logement, mais elle applique une règle qui surprend de nombreux acheteurs étrangers : le principe de réciprocité. Son application dépend de votre nationalité et de la question de savoir si vous résidez déjà légalement en Italie. Ce guide explique le fonctionnement de cette règle, les personnes qui en sont exemptées, la manière de vérifier la situation de votre pays et ce que la propriété immobilière vous confère, ou non. Il reflète la situation en octobre 2026.

Le point de départ : la réciprocité

L’article 16 des dispositions préliminaires du Code civil italien, datant de 1942, dispose qu’un étranger peut jouir des droits civils d’un citoyen italien à condition de réciprocité (condizione di reciprocità). En pratique, un ressortissant étranger peut acheter un bien immobilier en Italie si un citoyen italien pourrait acheter un bien immobilier dans le pays de cette personne. Le même article s’applique aux sociétés étrangères.

La réciprocité peut résulter des lois propres à l’autre pays ou d’un accord entre ce pays et l’Italie. Lorsqu’un traité ratifié couvre la question, c’est le traité qui tranche.

Qui n’a pas besoin de vérifier la réciprocité

Citoyens de l’UE. Les ressortissants des autres États membres de l’UE sont traités de la même manière que les Italiens ; la question ne se pose donc pas.
Citoyens de l’EEE. Les citoyens islandais, liechtensteinois et norvégiens sont traités comme des citoyens de l’UE en vertu de l’accord sur l’Espace économique européen.
Étrangers résidant légalement en Italie. La loi italienne sur l’immigration (décret législatif n° 286/1998) accorde aux étrangers séjournant légalement en Italie les mêmes droits civils qu’aux Italiens. Son règlement d’application précise qu’aucune vérification de réciprocité n’est nécessaire pour les titulaires d’un permis de séjour de longue durée, ou d’un permis pour travail, activité indépendante, motif familial, raisons humanitaires ou études, ainsi que pour les membres de leur famille résidant légalement. Si votre titre de séjour est d’un autre type, demandez au notaire comment il sera traité.

La Suisse fait figure de cas particulier. Les citoyens suisses bénéficient de droits étendus dans l’UE en vertu de l’accord sur la libre circulation, mais la fiche pays de la Farnesina consacrée à la Suisse fixe des limites pour les acquéreurs résidant hors d’Italie, en fonction de ce que la Suisse autorise aux Italiens en matière d’achat immobilier. Les acquéreurs suisses doivent demander au notaire de confirmer leur situation dès le début de la démarche.

Tous les autres : comment vérifier la situation de votre pays

Si vous n’êtes ni citoyen de l’UE ni de l’EEE et que vous ne détenez pas un titre de séjour italien ouvrant droit à l’acquisition, la réciprocité doit être confirmée. Le ministère des Affaires étrangères (la Farnesina) est chargé de cette vérification. Il publie sur son site une liste par pays de fiches de réciprocité, sous la rubrique condizione di reciprocità, et fournit des informations aux notaires sur demande. Chaque fiche résume ce que les Italiens peuvent faire dans le pays concerné, notamment en matière d’achat immobilier, et répertorie les accords en vigueur avec l’Italie.

Quelques exemples tirés des fiches, à la date d’octobre 2026 :

États-Unis. La fiche ne signale aucune restriction particulière pour les Italiens souhaitant acquérir un bien immobilier aux États-Unis ; les citoyens américains peuvent donc généralement acheter en Italie.
Australie. La fiche indique qu’un accord conclu entre les deux pays en 1967 prévoit la réciprocité, y compris en matière d’investissement immobilier.
Royaume-Uni. La fiche indique que les citoyens britanniques sont traités comme les Italiens et sont dispensés de la vérification de réciprocité. Elle a été rédigée à peu près au moment du départ du Royaume-Uni de l’UE ; demandez donc à votre notaire de confirmer son application actuelle.
Canada. La fiche décrit la législation canadienne, en vigueur depuis 2023, qui limite l’achat de biens immobiliers résidentiels au Canada par des non-Canadiens. Les acheteurs canadiens qui ne résident pas en Italie doivent demander à leur notaire de vérifier leur situation avant de signer quoi que ce soit.

Les fiches sont mises à jour de temps à autre, et certaines datent de plusieurs années. Considérez-les comme un point de départ et fiez-vous à la vérification du notaire pour votre propre achat.

Acheter par l’intermédiaire d’une société

Certains acheteurs envisagent de détenir un bien immobilier par l’intermédiaire d’une société. Ce n’est pas un moyen de contourner la règle de réciprocité. L’article 16 s’applique aux sociétés étrangères comme aux particuliers, et lorsque des étrangers constituent une société italienne ou y investissent, la réciprocité peut également être vérifiée à ce stade. Une société implique par ailleurs ses propres obligations comptables, fiscales et de gestion courante. Si vous envisagez cette option, consultez un avocat italien ainsi qu’un commercialista (expert-comptable) avant de vous engager.

Les documents dont vous aurez besoin

Un passeport valide (ou, pour les citoyens de l’UE, une carte nationale d’identité) pour vous identifier lors de la signature de l’acte.
Un code fiscal italien (codice fiscale). Vous en avez besoin pour signer des contrats, payer vos impôts et souscrire des abonnements de services publics. Si vous résidez à l’étranger, l’Agenzia delle Entrate indique que vous pouvez en faire la demande auprès du consulat d’Italie dans votre pays de résidence. Notre guide explique comment obtenir votre codice fiscale.
Votre permis de séjour italien, si vous vous en prévalez pour bénéficier de l’exemption décrite ci-dessus.

Être propriétaire d’un logement ne donne pas le droit de vivre en Italie

Acheter un bien immobilier en Italie ne vous donne pas le droit d’y résider. Si vous n’êtes pas citoyen de l’UE ou de l’EEE, la durée de votre séjour dépend des règles en matière d’immigration, et non de ce que vous possédez. Les visiteurs issus de pays dispensés de visa peuvent généralement séjourner dans l’espace Schengen jusqu’à 90 jours sur une période de 180 jours. Pour vivre en Italie au-delà de cette durée, vous devez obtenir un visa national, puis un permis de séjour.

Pour les personnes qui souhaitent s’installer en Italie à la retraite et vivre de pensions ou d’autres revenus sans travailler, la voie généralement retenue est le visa de résidence élective. L’une de ses conditions est de disposer d’un logement en Italie, qu’il soit en propriété ou en location. Votre logement italien peut donc appuyer une demande de visa, mais il ne remplace pas celui-ci.

Le rôle du notaire

Toute vente immobilière en Italie est finalisée par un notaio, un officier public neutre entre l’acheteur et le vendeur. Le notaire vérifie l’identité des parties et leur droit à effectuer l’achat, y compris la réciprocité lorsqu’elle s’applique, procède aux recherches sur le bien, rédige et relit l’acte, puis le fait enregistrer auprès de l’administration fiscale et des registres fonciers. Si votre italien est limité, prévenez le notaire à l’avance afin qu’une traduction ou un interprète puisse être organisé.

Le notaire devant confirmer que vous êtes habilité à acheter, soulevez toute question concernant votre nationalité ou votre statut dès le début, avant de signer un compromis de vente ou de verser un dépôt.

Les prochaines étapes

Une fois que vous savez pouvoir acheter, notre guide sur l’achat immobilier en Italie pour les expatriés vous accompagne dans les démarches, et les 7 erreurs commises par les acheteurs étrangers détaillent les pièges courants. Pour explorer les régions, consultez Découvrir l’Italie, et lorsque vous êtes prêt à visiter, décrivez ce que vous recherchez dans notre recherche de biens immobiliers par IA.

Il s’agit d’informations générales et non d’un conseil juridique. Les règles relatives à la réciprocité, à la résidence et aux visas évoluent, et la situation applicable à votre nationalité peut différer des exemples ci-dessus. Renseignez-vous auprès du consulat d’Italie, d’un avocat italien ou d’un notaire avant de faire une offre.