от 
Опубликовано · 1 мин чтения
Италия предоставляет немного ограничений в отношении того, кто может владеть недвижимостью в стране, однако есть одно правило, которое удивляет многих иностранных покупателей: принцип взаимности. То, затрагивает ли он вас, зависит от вашего гражданства и от того, законно ли вы уже проживаете в Италии. В этом руководстве объясняется, как работает это правило, кто от него освобождён, как проверить свою страну и что владение недвижимостью даёт вам, а что нет. Информация актуальна на октябрь 2026 года.
Отправная точка: принцип взаимности
Статья 16 вступительных положений Гражданского кодекса Италии, принятого в 1942 году, гласит, что иностранец может пользоваться гражданскими правами итальянского гражданина при условии взаимности (condizione di reciprocità). На практике иностранный гражданин может приобрести недвижимость в Италии, если гражданин Италии мог бы приобрести недвижимость в стране этого человека. Та же статья применяется к иностранным компаниям.
Взаимность может вытекать из собственного законодательства другой страны или из соглашения между этой страной и Италией. Если вопрос регулируется ратифицированным договором, именно договор определяет решение.
Кому не нужна проверка взаимности
- Граждане ЕС. Граждане других государств-членов ЕС обрабатываются так же, как итальянцы, поэтому этот вопрос не возникает.
- Граждане ЕЭЗ. Граждане Исландии, Лихтенштейна и Норвегии приравниваются к гражданам ЕС в соответствии с соглашением о Европейской экономической зоне.
- Иностранцы, законно проживающие в Италии. Итальянский миграционный закон (законодательный декрет 286/1998) предоставляет иностранцам, законно находящимся в Италии, те же гражданские права, что и итальянцам. Его подзаконный акт указывает, что проверка взаимности не требуется для владельцев долгосрочного вида на жительство или разрешения на работу, предпринимательскую деятельность, воссоединение семьи, по гуманитарным основаниям или для учебы, а также для членов их семей, законно проживающих в стране. Если ваше разрешение относится к другому типу, уточните у нотариуса, как оно будет рассматриваться.
Швейцария — особый случай. Граждане Швейцарии пользуются широкими правами в ЕС в рамках соглашения о свободном передвижении, однако справка Министерства иностранных дел по Швейцарии устанавливает ограничения для покупателей, проживающих за пределами Италии, исходя из того, что Швейцария разрешает итальянцам покупать недвижимость на своей территории. Покупатели из Швейцарии должны заранее попросить нотариуса подтвердить их положение.
Всем остальным: как проверить свою страну
Если вы не являетесь гражданином ЕС или ЕЭЗ и не имеете соответствующего итальянского вида на жительство, необходимо подтвердить взаимность. За это отвечает Министерство иностранных дел Италии (Farnesina). На его сайте публикуется список справок о взаимности по странам в разделе под названием condizione di reciprocità; по запросу министерство также предоставляет информацию нотариусам. Каждая справка содержит краткое описание того, что граждане Италии могут делать в данной стране, в том числе покупать недвижимость, и перечень действующих соглашений с Италией.
Некоторые примеры из справок по состоянию на октябрь 2026 года:
- Соединенные Штаты. Согласно справке, итальянцам не установлено каких-либо особых ограничений на покупку недвижимости в США, поэтому граждане США, как правило, могут покупать недвижимость в Италии.
- Австралия. В справке указано, что соглашение между двумя странами 1967 года предусматривает взаимность, в том числе в отношении инвестиций в недвижимость.
- Соединённое Королевство. В справке указано, что граждане Великобритании приравниваются к итальянцам и освобождаются от проверки на взаимность. Она была составлена примерно в период выхода Великобритании из ЕС, поэтому попросите нотариуса подтвердить, как это применяется сегодня.
- Канада. В справке описан канадский закон, действующий с 2023 года, который ограничивает покупку жилой недвижимости в Канаде лицами, не являющимися гражданами Канады. Канадским покупателям, которые не проживают в Италии, следует попросить нотариуса проверить их положение до подписания каких-либо документов.
Справки обновляются время от времени, а некоторые из них были составлены несколько лет назад. Относитесь к ним как к отправной точке и полагайтесь на проверку нотариуса при вашей собственной покупке.
Покупка через компанию
Некоторые покупатели рассматривают возможность владения недвижимостью через компанию. Это не обходной путь в обход правила взаимности. Статья 16 применяется как к иностранным компаниям, так и к физическим лицам, а когда иностранцы создают итальянскую компанию или инвестируют в неё, взаимность может проверяться и на этом этапе. Компания также влечёт за собой собственную бухгалтерию, налоги и текущие расходы. Если вы рассматриваете такой вариант, перед принятием решения проконсультируйтесь с итальянским юристом и commercialista (бухгалтером).
Документы, которые понадобятся
- Действительный паспорт (а для граждан ЕС — национальное удостоверение личности) для идентификации вас при подписании акта.
- Итальянский налоговый код (codice fiscale). Он необходим для подписания договоров, уплаты налогов и подключения коммунальных услуг. Если вы живёте за границей, Agenzia delle Entrate сообщает, что можно подать заявление через итальянское консульство в стране вашего проживания. В нашем руководстве объясняется, как получить codice fiscale.
- Ваш итальянский вид на жительство, если вы опираетесь на него для освобождения, описанного выше.
Владение недвижимостью не даёт права на проживание в Италии
Покупка недвижимости в Италии не даёт вам права на проживание в стране. Если вы не являетесь гражданином ЕС или ЕЭЗ, срок вашего пребывания определяется иммиграционными правилами, а не тем, что вам принадлежит. Посетители из стран, граждане которых освобождены от визы, как правило, могут находиться в зоне Шенгена до 90 дней в любой 180-дневный период. Чтобы жить в Италии дольше, вам нужна национальная виза, а затем вид на жительство.
Для тех, кто хочет выйти на пенсию в Италии и жить на пенсию или другой доход без работы, обычно используется виза для проживания с финансовой самостоятельностью (elective residence). Одно из её условий — наличие жилья в Италии, которое может быть как собственным, так и арендованным. Ваш итальянский дом может поддержать заявку на визу, но не заменяет её.
Роль нотариуса
Каждая сделка с недвижимостью в Италии завершается у notaio — государственного нотариуса, который нейтрален по отношению к покупателю и продавцу. Нотариус проверяет личность сторон и их право на совершение покупки, включая взаимность там, где она применяется, проводит проверки объекта недвижимости, составляет и зачитывает договор, а затем регистрирует его в налоговой службе и реестрах недвижимости. Если ваш итальянский язык ограничен, сообщите об этом нотариусу заранее, чтобы можно было организовать перевод или услуги переводчика.
Поскольку нотариус должен подтвердить ваше право на покупку, задайте любые вопросы о вашем гражданстве или статусе в самом начале, до подписания предварительного договора или внесения задатка.
Следующие шаги
Если вы уже знаете, что можете купить недвижимость, наше руководство по покупке недвижимости в Италии для иностранцев поможет разобраться в процессе, а статья 7 ошибок, которые допускают иностранные покупатели, расскажет о типичных подводных камнях. Чтобы изучить регионы, перейдите в раздел Откройте для себя Италию, а когда будете готовы начать поиск, опишите желаемое в нашем поиске недвижимости с помощью ИИ.
Это общая информация, а не юридическая консультация. Правила, касающиеся взаимности, вида на жительство и виз, меняются, и ситуация для граждан вашей страны может отличаться от приведённых примеров. Перед тем как делать предложение, проконсультируйтесь с итальянским консульством, итальянским адвокатом или нотариусом.
Недвижимость на продажу: Италия
- €1,200,000
- €1,900,000
- €1,300,000
- €1,200,000
- €1,100,000
- €1,290,000
- €2,150,000
- €2,325,000
