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Una masseria in pietra con un tetto crollato, o una casa di paese che non è stata toccata da cinquant’anni, può essere il modo migliore per entrare in Italia con il miglior rapporto qualità-prezzo. Il prezzo richiesto è spesso basso. Ma il prezzo che paghi al venditore è solo l’inizio. Questa guida spiega cosa controllare prima di acquistare una casa da ristrutturare, i permessi coinvolti, i costi che le persone dimenticano, e come stabilire un budget che porti a termine il progetto.
Prima di tutto, sapere cosa si sta acquistando
Su Realpoint, ogni annuncio può mostrare un condizione, così puoi capire a colpo d’occhio quanto lavoro necessita una proprietà:
- Abitabile / Lavori minori: Puoi viverci mentre aggiorni cucine, bagni e finiture.
- Lavori importanti / Restauro: Un progetto completo, tipicamente con un tetto nuovo, nuovi impianti (cablaggio, idraulica, riscaldamento) e riparazioni strutturali. Non ci vivrai finché non sarà completato.
- Ricostruire / rovina (rudere): muri e poco altro. Ciò che puoi ricostruire dipende da ciò che il catasto e il comune riconoscono come esistente.
Puoi sfogliare case elencate per restauro, oppure descrivere cosa desideri nel nostro Ricerca immobiliare con intelligenza artificialead esempio “casale in pietra da restaurare con terreno in Umbria” o “abitazione di paese che necessita di lavori sotto i 60.000 €”.
Controlli da effettuare prima di firmare qualsiasi cosa
Con una ristrutturazione, la maggior parte del rischio si decide prima di acquistare. Paga un geometra locale (geometra), architetto o ingegnere per esaminare la proprietà e i suoi documenti. prima fai un’offerta vincolante:
- È tutto legale? L’edificio dovrebbe corrispondere ai suoi documenti di pianificazione e ai piani del catasto (conformità urbanistica e catastale). Estensioni o annessi non approvati potrebbero dover essere regolarizzati o demoliti, il che richiede tempo e denaro.
- Cosa puoi effettivamente costruire? Chiedi cosa permette il piano del comune: modificare la disposizione, aggiungere finestre, convertire un fienile in spazio abitabile, aggiungere una piscina. Con una rovina, verifica come è registrata; un edificio crollato è spesso registrato come un unità collabente, e la ricostruzione dipende dalla dimostrazione del volume originale.
- Struttura e terremoti. Gran parte dell’Italia centrale e meridionale si trova in una zona sismica. I lavori principali devono spesso includere un rafforzamento strutturale, progettato da un ingegnere. Chiedi delle crepe, di riparazioni precedenti e di eventuali danni causati dal terremoto.
- Tetto, umidità e pareti. Questi sono di solito gli elementi più grandi, quindi esamina attentamente tutti e tre.
- Servizi. C’è corrente elettrica e acqua di rete, o un pozzo? Fognature o un sistema settico? Per le case di campagna, chiedi ai gestori della rete un preventivo di connessione prima di acquistare, perché una linea di fornitura lunga può essere costosa.
- Accesso. Un camion di un’impresa edile può raggiungere la casa? La strada è pubblica o un diritto di passaggio su terreni di qualcun altro?
- Zone protette. Nei centri storici, nei parchi nazionali e nelle aree protette, i lavori necessitano di un’autorizzazione supplementare (ad esempio dal Soprintendenza) e potrebbe essere necessario utilizzare materiali tradizionali.
Se qualcosa di importante non è chiaro, fai la tua offerta condizionale su di essa, ad esempio su un sopralluogo soddisfacente.
I permessi, in termini semplici
Quasi tutti i lavori di ristrutturazione in Italia richiedono qualche forma di permesso, presentato al comune dal tuo geometra o architetto:
- Lavori di piccola entità che non modificano la struttura (nuovi bagni, layout interno, sistemi) di solito necessitano di una semplice comunicazione al comune, spesso una CILA.
- Lavori strutturali e cambiamenti più grandi di solito richiedono un SCIA, più il progetto strutturale.
- Nuovo volume (estensioni, ricostruzione di un rudere, alcuni cambi di destinazione d’uso) di solito richiede il permesso di pianificazione completo, il permesso di costruire, che richiede più tempo.
Esattamente quale applicare dipende dal lavoro e dal comune. Il tuo professionista consiglierà; il punto per il tuo budget è che design, permessi e tempi di attesa rientrano nel piano.
Creare un budget realistico
I costi di ristrutturazione variano enormemente in base alla regione, all’accesso, ai materiali e alle finiture, quindi non affidarti a una cifra al metro quadrato trovata su internet. Invece, costruisci il tuo budget partendo da queste parti e ottieni preventivi reali per ciascuna:
- L’acquisto, più tasse di acquisto, onorari del notaio e dell’agente (vedi come acquistare immobili in Italia).
- Compensi professionali: ispezione, progettazione, ingegneria strutturale, permessi e supervisione del sito (direzione lavori).
- Il lavoro di costruzione stesso, da almeno due o tre preventivi di costruttori basati sugli stessi disegni.
- Connessioni e lavori esterni: utenze, sistema settico, strada di accesso, muri, sgombero del terreno e una piscina se desideri.
- Finitura: cucina, bagni, pavimenti, riscaldamento, mobili.
- Costi di vita durante i lavori: viaggio, un posto dove soggiornare, e IMU e assicurazione sulla proprietà.
- Una contingenza. Edifici antichi nascondono sorprese: una trave da sostituire, un muro da ricostruire. Molte persone tengono una riserva del 15–20% sopra i preventivi e sono contente di averlo fatto.
Un test utile: aggiungi il prezzo di acquisto e il budget completo di ristrutturazione, poi confronta il totale con case già ristrutturate nelle vicinanze. Se una casa finita in fondo alla strada costa uguale o meno, comprare già pronta potrebbe essere la scelta migliore, a meno che non desideri il progetto stesso.
Crediti d’imposta per la ristrutturazione
L’Italia offre crediti d’imposta per lavori di ristrutturazione e risparmio energetico, ma due cose sono importanti per gli acquirenti stranieri. Prima di tutto, vengono generalmente richiesti in anni, quindi aiutano principalmente le persone che pagano le tasse in Italia. In secondo luogo, le aliquote e le regole cambiano quasi ogni anno, e il grande Superbonus si è in gran parte esaurito. Considera qualsiasi credito come un bonus, non come parte del tuo budget, e verifica le regole attuali con un commercialista. Imposta sul reddito italiano due anni, quindi aiutano principalmente le persone che pagano le tasse in Italia. In secondo luogo, le aliquote e le regole cambiano quasi ogni anno, e il grande Superbonus si è in gran parte esaurito. Considera qualsiasi credito come un bonus, non come parte del tuo budget, e verifica le regole attuali con un commercialista.
Gestione del progetto dall’estero
- Nomina di un supervisore del cantiere (il vostro architetto o geometra come direttore dei lavori) che visita regolarmente e approva ogni fase.
- Usa un contratto scritto con il costruttore: i lavori, il prezzo, le fasi di pagamento e la data di completamento.
- Paga a rate man mano che i lavori vengono completati, tramite bonifico bancario tracciabile, mai tutto in anticipo.
- Consenti tempo. Design e permessi possono richiedere mesi prima che i lavori inizino, e i buoni costruttori sono prenotati in anticipo. Agosto è in gran parte un mese di vacanze.
Dove cercare
Le case da restaurare si trovano in tutta Italia, ma le nostre guide di acquisto regionali mostrano dove si concentrano e cosa controllare localmente. Inizia con Umbria e Toscana, con più regioni aggiunte ogni settimana su Scopri l’Italia. Prima di partire, leggi il 7 errori che commettono gli acquirenti stranieri, e pianifica il budget per le tasse sulla proprietà annuali tasse sulla proprietà anche.
Questa è un’informazione generale, non un consiglio legale, fiscale o edilizio. Le regole differiscono tra i comuni e cambiano nel tempo, quindi conferma i dettagli con un geometra, architetto, notaio o commercialista locale prima di acquistare.
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