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Acquistare una casa in Italia da straniero è più semplice di quanto molti si aspettino. La procedura è gestita da un notaio e i passaggi principali sono gli stessi che si tratti di una casa in un borgo o di una villa di campagna. Questa guida illustra l’intero iter in ordine, dalla questione di chi può acquistare fino al giorno in cui si ritirano le chiavi, con i costi da mettere in conto lungo il percorso.
Gli stranieri possono acquistare immobili in Italia?
Sì. I cittadini dell’UE e dello SEE possono acquistare alle stesse condizioni degli italiani, così come gli stranieri residenti legalmente in Italia. Per le altre nazionalità dipende dalla reciprocità: è possibile acquistare se gli italiani possono farlo nel proprio paese. Questo riguarda la maggior parte degli acquirenti, inclusi i cittadini britannici, americani, canadesi e australiani. In caso di dubbi, il notaio può confermarlo per la propria nazionalità.
Possedere una casa non conferisce il diritto di vivere in Italia. I visitatori extra UE possono soggiornare fino a 90 giorni in un periodo di 180 giorni nell’area Schengen. Per vivere in Italia per un periodo più lungo sono necessari un visto e un permesso di soggiorno, ad esempio il visto per residenza elettiva destinato a chi dispone di un reddito autonomo. Per acquistare o vivere nella propria casa in Italia non è necessaria la cittadinanza italiana.
Cosa serve prima di iniziare
- Un passaporto valido (o carta d’identità UE).
- Un codice fiscale italiano. È gratuito ed è necessario per qualsiasi contratto. Vedere come ottenere il codice fiscale.
- Un modo per pagare in modo tracciabile. I pagamenti devono avvenire tramite bonifico bancario o assegno circolare, non in contanti. Un conto corrente italiano non è obbligatorio, ma facilita notevolmente il pagamento delle caparre e delle successive bollette (IMU, TARI, utenze).
- Un budget chiaro, che includa i costi di acquisto indicati di seguito e le spese annuali di gestione.
Passo dopo passo: come si svolge un acquisto
1. Trovare l’immobile
Per prima cosa, decidete la zona: costa o collina, centro città o campagna, e come raggiungerla. Le nostre guide regionali all’acquisto (ad esempio Toscana e Umbria) illustrano prezzi e aspetti da verificare regione per regione. Per effettuare la ricerca, descrivete con parole semplici ciò che cercate nella nostra ricerca immobiliare con intelligenza artificiale, ad esempio “casale in pietra con piscina vicino a un centro abitato, sotto €400.000”.
La maggior parte delle abitazioni in Italia viene venduta tramite agenti immobiliari. In Italia gli agenti devono essere iscritti alla Camera di Commercio, e potete chiederne il numero di iscrizione. Concordate per iscritto la provvigione dell’agente prima di presentare un’offerta.
2. Verificare l’immobile prima di impegnarsi
Questo è il passaggio che vi tutela di più. Richiedete la documentazione per tempo e fatevi verificare la corrispondenza con l’immobile da un geometra (geometra) o un architetto locale:
- Conformità urbanistica e catastale dell’edificio (conformità urbanistica e catastale). Ampliamenti, dependance o una piscina mai autorizzati possono bloccare o ritardare la vendita, e la loro regolarizzazione comporta dei costi.
- Assenza di ipoteche, gravami o pretese sull’immobile. Anche il notaio effettua questa verifica, ma è meglio saperlo prima di versare una caparra.
- L’attestato di prestazione energetica (APE), che deve essere fornito dal venditore.
- Accesso, acqua e scarichi per le proprietà di campagna: una servitù di passaggio sul terreno di un vicino, un pozzo o una sorgente, una fossa settica.
- Lo stato di conservazione dell’edificio, con i preventivi delle imprese edili in caso siano necessari lavori.
3. Presentare una proposta d’acquisto scritta (proposta d’acquisto)
Le offerte vengono presentate per iscritto, di solito su un modulo fornito dall’agenzia, spesso con un piccolo acconto o un assegno. Una volta che il venditore firma per accettarla, l’offerta diventa vincolante per entrambe le parti. Leggetela attentamente e includete tutte le condizioni di cui avete bisogno (ad esempio una perizia soddisfacente o una delibera di mutuo) prima di firmare.
4. Firmare il contratto preliminare (compromesso)
Il compromesso (o contratto preliminare) fissa il prezzo, la data del rogito e le condizioni. In questa fase si versa un acconto più consistente, concordato tra acquirente e venditore. Di solito si tratta di una caparra confirmatoria: se l’acquirente si ritira senza un valido motivo, la perde; se a ritirarsi è il venditore, deve restituirne il doppio. Il compromesso viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Molti acquirenti lo fanno redigere o verificare dal notaio o dal proprio avvocato.
5. Stipula dal notaio (rogito)
L’atto definitivo, il rogito, viene firmato davanti a un notaio. Il notaio è un pubblico ufficiale, non il consulente del venditore. Verifica il titolo di proprietà e i documenti, legge ad alta voce l’atto, riscuote le imposte di acquisto e registra la compravendita. Di solito l’acquirente sceglie il notaio e ne sostiene il compenso. Se non conoscete bene l’italiano, è necessaria la presenza di un interprete, e l’atto può includere una traduzione. Se non potete essere presenti, potete rilasciare una procura (procura) a una persona che firmi per vostro conto. Si versa il saldo e si ricevono le chiavi.
6. Dopo l’acquisto
- Intestate le utenze (elettricità, gas, acqua) a vostro nome.
- Iscrivetevi presso il comune per la tassa sui rifiuti (TARI).
- Ricordate le scadenze dell’IMU se si tratta di una seconda casa (giugno e dicembre). Consultate la nostra guida alle tasse sulla proprietà immobiliare in Italia.
- Assicurate l’immobile.
Costi di acquisto da prevedere nel budget
Acquisto da un privato (il caso più comune):
- Imposta di registro: 9% per una seconda casa, oppure 2% se diventa la vostra abitazione principale e vi trasferite nel comune entro 18 mesi (prima casa). L’importo minimo è di €1.000. Per gli immobili acquistati da persone fisiche, l’imposta viene di norma calcolata sul valore catastale dell’immobile, non sul prezzo pagato. Il valore catastale è solitamente nettamente inferiore al prezzo di mercato.
- Imposte catastali e ipotecarie: €50 ciascuna.
Acquisto da un costruttore o da una società che applica l’IVA: IVA (di solito 10%, 4% per la prima casa, 22% per le categorie di lusso) più imposte fisse.
Oltre alle imposte:
- l’onorario del notaio;
- la commissione dell’agente, di norma una percentuale del prezzo più IVA, concordata per iscritto;
- gli onorari del geometra e del traduttore;
- eventuali costi del mutuo.
Chieda al notaio una stima scritta di tutte le imposte e delle spese prima di firmare il compromesso.
Come pagare: contanti o mutuo
Molti acquirenti stranieri pagano in contanti oppure ricorrono a un finanziamento garantito dall’immobile posseduto nel paese d’origine. Le banche italiane concedono mutui anche ai non residenti, ma di solito finanziano una quota del valore inferiore rispetto ai residenti e richiedono una documentazione dettagliata del reddito, quindi occorre prevedere più tempo. Se avete bisogno di un mutuo, subordinate la proposta d’acquisto e il compromesso all’ottenimento del finanziamento.
Prima di iniziare
La maggior parte dei problemi per gli acquirenti stranieri deriva dal saltare i controlli del passo 2 o dal non capire ciò che si firma. Il nostro articolo 7 errori che gli acquirenti stranieri commettono illustra i più comuni. Quando siete pronti, sfogliate gli immobili in vendita in Italia oppure provate la ricerca immobiliare con AI.
Queste sono informazioni di carattere generale, non consulenza legale o fiscale. Norme e aliquote cambiano, quindi verifichi i dettagli con un notaio, un avvocato o un commercialista prima di acquistare.
Immobili in vendita: Italia
- €1,200,000
- €1,900,000
- €1,300,000
- €1,200,000
- €1,100,000
- €1,290,000
- €2,150,000
- €2,325,000
