από 
Δημοσιευμένο · 1 λεπτά ανάγνωσης
Ένα πέτρινο αγροτόσπιτο με μια βυθισμένη στέγη, ή ένα χωριατόσπιτο που δεν έχει αγγιχτεί για πενήντα χρόνια, μπορεί να είναι ο πιο συμφέρων τρόπος για να μπείτε στην Ιταλία. Η ζητούμενη τιμή είναι συχνά χαμηλή. Αλλά η τιμή που πληρώνετε στον πωλητή είναι μόνο η αρχή. Αυτός ο οδηγός εξηγεί τι πρέπει να ελέγξετε πριν αγοράσετε ένα σπίτι για ανακαίνιση, τις άδειες που απαιτούνται, τα κόστη που ξεχνάνε οι άνθρωποι, και πώς να ορίσετε έναν προϋπολογισμό που θα ολοκληρώσει το έργο.
Πρώτα, μάθετε τι αγοράζετε
Στο Realpoint, κάθε καταχώριση μπορεί να εμφανίζει ένα κατάσταση, ώστε να μπορείτε με μια ματιά να καταλάβετε πόση δουλειά χρειάζεται ένα ακίνητο:
- Κατοικήσιμο / Μικρές εργασίες: Μπορείτε να ζήσετε σε αυτό ενώ ανακαινίζετε τις κουζίνες, τα μπάνια και τα φινιρίσματα.
- Μεγάλες εργασίες / Αποκατάσταση: Ένα πλήρες έργο, συνήθως με καινούργια στέγη, νέα συστήματα (ηλεκτρολογικά, υδραυλικά, θέρμανση) και δομικές επισκευές. Δεν θα ζήσετε σε αυτό μέχρι να ολοκληρωθεί.
- Ανακατασκευή / ερείπιο (rudere): Τοίχοι και λίγα άλλα. Το τι μπορείτε να ξαναχτίσετε εξαρτάται από το τι αναγνωρίζουν το υποθηκοφυλακείο και το comune ως υπάρχον.
Μπορείτε να περιηγηθείτε σε σπίτια που προσφέρονται για αποκατάσταση, ή να περιγράψετε τι θέλετε στην έξυπνη αναζήτηση ακινήτων με τεχνητή νοημοσύνη, για παράδειγμα «πέτρινο αγροτόσπιτο προς αποκατάσταση με γη στην Ούμπρια» ή «χωριάτικο σπίτι που χρειάζεται δουλειά κάτω από €60.000».
Έλεγχοι που πρέπει να κάνετε πριν υπογράψετε οτιδήποτε
Με μια ανακαίνιση, ο μεγαλύτερος κίνδυνος αποφασίζεται πριν αγοράσετε. Πληρώστε έναν τοπικό τοπογράφο (geometra), αρχιτέκτονα ή μηχανικό να εξετάσει το ακίνητο και τα έγγραφά του. πριν κάνετε μια δεσμευτική προσφορά:
- Είναι όλα νόμιμα; Το κτίριο πρέπει να συμφωνεί με τα σχέδια πολεοδομίας και τα σχέδια του υποθηκοφυλακείου (συμμόρφωση με πολεοδομικούς και κτηματολογικούς κανονισμούς). Μη εγκεκριμένες επεκτάσεις ή βοηθητικά κτίσματα μπορεί να χρειαστεί να τακτοποιηθούν ή να κατεδαφιστούν, κάτι που κοστίζει χρόνο και χρήμα.
- Τι μπορείτε πραγματικά να χτίσετε; Ρωτήστε τι επιτρέπει το σχέδιο του comune: αλλαγή διαρρύθμισης, προσθήκη παραθύρων, μετατροπή αχυρώνα σε χώρο κατοικίας, προσθήκη πισίνας. Με ένα ερείπιο, ελέγξτε πώς είναι καταχωρημένο· ένα κατεστραμμένο κτίριο συχνά καταγράφεται ως ένα κατεδαφιστέα μονάδα, και η ανοικοδόμηση εξαρτάται από την απόδειξη του αρχικού όγκου.
- Δομή και σεισμοί. Μεγάλο μέρος της κεντρικής και νότιας Ιταλίας βρίσκεται σε σεισμική ζώνη. Τα σημαντικά έργα συνήθως πρέπει να περιλαμβάνουν ενίσχυση της δομής, την οποία πρέπει να σχεδιάσει μηχανικός. Ρωτήστε για ρωγμές, προηγούμενες επισκευές και τυχόν ζημιές από σεισμό.
- Στέγη, υγρασία και τοίχοι. Αυτά είναι συνήθως τα μεγαλύτερα μεμονωμένα στοιχεία, οπότε εξετάστε προσεκτικά και τα τρία.
- Υπηρεσίες. Υπάρχει κύρια παροχή ηλεκτρικού ρεύματος και νερού ή πηγάδι; Αποχετεύσεις ή βόθρος; Για εξοχικά σπίτια, ζητήστε από τους φορείς δικτύου προσφορά σύνδεσης πριν αγοράσετε, γιατί μια μεγάλη νέα γραμμή παροχής μπορεί να είναι ακριβή.
- Πρόσβαση. Μπορεί ένα φορτηγό εργολάβου να φτάσει στο σπίτι; Ο δρόμος είναι δημόσιος ή υπάρχει δικαίωμα διέλευσης πάνω από ιδιοκτησία κάποιου άλλου;
- Προστατευόμενες περιοχές. Σε ιστορικά κέντρα, εθνικά πάρκα και προστατευμένα τοπία, τα έργα χρειάζονται επιπλέον έγκριση (για παράδειγμα από το Σοπριντεντσέντσα) και μπορεί να απαιτούν παραδοσιακά υλικά.
Αν κάτι σημαντικό δεν είναι σαφές, κάντε την προσφορά σας υπό όρους με όρο, για παράδειγμα με βάση μια ικανοποιητική επιθεώρηση.
Οι άδειες, με απλά λόγια
Σχεδόν όλες οι εργασίες ανακαίνισης στην Ιταλία χρειάζονται κάποια μορφή άδειας, που υποβάλλεται στο comune από τον γεωμέτρη ή τον αρχιτέκτονά σας:
- Ελαφριές εργασίες που δεν αγγίζουν τη δομή (νέα μπάνια, εσωτερική διαρρύθμιση, συστήματα) συνήθως χρειάζονται απλή γνωστοποίηση στο comune, συχνά μια CILA.
- Δομικές εργασίες και μεγαλύτερες αλλαγές συνήθως απαιτούν SCIA, καθώς και τη δομική μελέτη.
- Νέος όγκος (επεκτάσεις, ανοικοδόμηση ερειπίου, κάποιες αλλαγές χρήσης) συνήθως χρειάζονται πλήρη πολεοδομική άδεια, την permesso di costruire, που διαρκεί περισσότερο.
Το ποιο ακριβώς ισχύει εξαρτάται από το έργο και το comune. Ο επαγγελματίας σας θα σας συμβουλεύσει· το σημαντικό για τον προϋπολογισμό σας είναι ότι ο σχεδιασμός, οι άδειες και ο χρόνος αναμονής ανήκουν όλα στον προγραμματισμό.
Δημιουργία ρεαλιστικού προϋπολογισμού
Τα κόστη ανακαίνισης διαφέρουν σημαντικά ανάλογα με την περιοχή, την πρόσβαση, τα υλικά και το φινίρισμα, οπότε μην βασίζεστε σε έναν αριθμό ανά τετραγωνικό μέτρο από το διαδίκτυο. Αντίθετα, χτίστε τον προϋπολογισμό σας από αυτά τα μέρη και λάβετε πραγματικές προσφορές για το καθένα:
- Η αγορά, συν φόροι αγοράς, συμβολαιογραφικά και προμήθειες μεσιτών (βλέπε πώς να αγοράσετε ακίνητο στην Ιταλία).
- Επαγγελματικά έξοδα: έρευνα, σχεδιασμός, στατική μηχανική, άδειες και επίβλεψη έργου (direzione lavori).
- Οι εργασίες κατασκευής καθαυτές, από τουλάχιστον δύο ή τρεις προσφορές κατασκευαστών βασισμένες στα ίδια σχέδια.
- Συνδέσεις και εξωτερικές εργασίες: υπηρεσίες κοινής ωφέλειας, βόθρος, δρόμος πρόσβασης, τοίχοι, καθαρισμός γης και πισίνα αν θέλετε.
- Εξοπλισμός: κουζίνα, μπάνια, δάπεδα, θέρμανση, έπιπλα.
- Κόστη διαβίωσης κατά τη διάρκεια των εργασιών: ταξίδια, διαμονή και IMU και ασφάλεια στο ακίνητο.
- Απρόβλεπτα έξοδα. Τα παλιά κτίρια κρύβουν εκπλήξεις: μια δοκός που πρέπει να αντικατασταθεί, ένας τοίχος που χρειάζεται ανακατασκευή. Πολλοί κρατούν ένα αποθεματικό 15–20% πάνω από τις προσφορές και χαίρονται που το έκαναν.
Ένας χρήσιμος έλεγχος: προσθέστε την τιμή αγοράς και ολόκληρο τον προϋπολογισμό ανακαίνισης, στη συνέχεια συγκρίνετε το σύνολο με σπίτια που έχουν ήδη ανακαινιστεί κοντά. Αν ένα έτοιμο σπίτι στη γειτονιά κοστίζει το ίδιο ή λιγότερο, η αγορά έτοιμου μπορεί να είναι η καλύτερη επιλογή, εκτός αν θέλετε το ίδιο το έργο.
Φορολογικές πιστώσεις ανακαίνισης
Η Ιταλία διαθέτει φορολογικές πιστώσεις για εργασίες ανακαίνισης και εξοικονόμησης ενέργειας, αλλά δύο πράγματα έχουν σημασία για τους ξένους αγοραστές. Πρώτον, συνήθως διεκδικούνται σε βάθος χρόνου Ιταλικός φόρος εισοδήματος σε διάστημα πολλών ετών, οπότε βοηθούν κυρίως όσους πληρώνουν φόρους στην Ιταλία. Δεύτερον, τα ποσοστά και οι κανόνες αλλάζουν σχεδόν κάθε χρόνο, και το μεγάλο Superbonus έχει ουσιαστικά λήξει. Θεωρήστε οποιαδήποτε πίστωση ως μπόνους, όχι ως μέρος του προϋπολογισμού σας, και ελέγξτε τους τρέχοντες κανόνες με έναν commercialista.
Διαχείριση του έργου από το εξωτερικό
- Ορίστε έναν επιβλέποντα εργοταξίου (ο αρχιτέκτονας ή ο γεωμέτρης σας ως direttore dei lavori) που επισκέπτεται τακτικά και εγκρίνει κάθε στάδιο.
- Χρησιμοποιήστε γραπτό συμβόλαιο με τον κατασκευαστή: το έργο, η τιμή, τα στάδια πληρωμής και η ημερομηνία ολοκλήρωσης.
- Πληρώστε σε στάδια καθώς ολοκληρώνονται οι εργασίες, μέσω ιχνηλάτησης τραπεζικής μεταφοράς, ποτέ το σύνολο εκ των προτέρων.
- Αφήστε χρόνο. Ο σχεδιασμός και οι άδειες μπορεί να διαρκέσουν μήνες πριν ξεκινήσουν οι εργασίες, και οι καλοί κατασκευαστές είναι κλεισμένοι εκ των προτέρων. Ο Αύγουστος είναι κυρίως μήνας διακοπών.
Πού να κοιτάξετε
Τα σπίτια προς αποκατάσταση βρίσκονται σε όλη την Ιταλία, αλλά οι οδηγίες αγοράς ανά περιοχή μας δείχνουν πού συγκεντρώνονται και τι πρέπει να ελέγξετε τοπικά. Ξεκινήστε με Ούμπρια και Τοσκάνη, με περισσότερες περιοχές να προστίθενται κάθε εβδομάδα στο Ανακαλύψτε την Ιταλία. Πριν φύγετε, διαβάστε το 7 λάθη που κάνουν οι ξένοι αγοραστές, και προϋπολογίστε για τους ετήσιους φόρους ακινήτων επίσης.
Αυτές είναι γενικές πληροφορίες, όχι νομικές, φορολογικές ή οικοδομικές συμβουλές. Οι κανόνες διαφέρουν ανά comune και αλλάζουν με το χρόνο, οπότε επιβεβαιώστε τις λεπτομέρειες με έναν τοπικό geometra, αρχιτέκτονα, συμβολαιογράφο ή commercialista πριν αγοράσετε.
Ακίνητα προς πώληση: Ιταλία
- €1,000,000
- €1,800,000
- €1,700,000
- €1,590,000
- €1,400,000
