от 
Опубликовано · 1 мин чтения
Каменный фермерский дом с провисающей крышей или деревенский дом, который не трогали пятьдесят лет, может быть самым выгодным способом попасть в Италию. Запрашиваемая цена часто низкая. Но цена, которую вы платите продавцу, — это только начало. Это руководство объясняет, что проверить перед покупкой дома для ремонта, какие разрешения нужны, о каких расходах часто забывают и как составить бюджет, который позволит завершить проект.
Сначала узнайте, что вы покупаете
На Realpoint каждое объявление может показывать состояние, чтобы вы могли сразу понять, сколько работы требует недвижимость:
- Жилое / Небольшой ремонт: Вы можете жить в доме, пока обновляете кухни, ванные комнаты и отделку.
- Капитальный ремонт / Реставрация: Полный проект, обычно с новой крышей, новыми системами (электропроводка, сантехника, отопление) и структурными ремонтами. Вы не сможете жить в доме, пока работы не будут завершены.
- Перестройка / руины (рудере): Стены и почти ничего больше. То, что вы можете восстановить, зависит от того, что кадастровая служба и коммунальные власти признают существующим.
Вы можете просматривать дома, выставленные на реставрацию, или описать, что вы хотите, в нашем поиске недвижимости с ИИ, например, «каменный фермерский дом для восстановления с землей в Умбрии» или «деревенский дом, требующий ремонта, до 60 000 евро».
Проверки, которые нужно провести перед подписанием любых документов
При ремонте большая часть рисков определяется до покупки. Наймите местного оценщика (геометра), архитектора или инженера, чтобы осмотреть недвижимость и её документы. до вы делаете обязательное предложение:
- Это всё законно? Здание должно соответствовать планам градостроительства и кадастровым планам (соответствие градостроительным и кадастровым нормам). Неодобренные пристройки или хозяйственные постройки могут потребовать узаконивания или сноса, что требует времени и денег.
- Что вы действительно можете построить? Уточните, что разрешает план коммуны: изменение планировки, добавление окон, переоборудование сарая в жилое помещение, установка бассейна. В случае руин проверьте, как они зарегистрированы; обрушенное здание часто учитывается как единица, подлежащая сносу, и восстановление зависит от подтверждения первоначального объёма.
- Конструкция и землетрясения. Большая часть центральной и южной Италии находится в сейсмической зоне. Крупные работы обычно требуют усиления конструкции, которое должен разработать инженер. Узнайте о трещинах, предыдущих ремонтах и любых повреждениях от землетрясений.
- Крыша, влажность и стены. Обычно это самые крупные отдельные статьи расходов, поэтому внимательно изучите все три.
- Коммуникации. Есть ли центральное электроснабжение и водопровод, или колодец? Канализация или септик? Для загородных домов перед покупкой запросите у операторов сетей смету на подключение, так как длинная новая линия подачи может быть дорогой.
- Доступ. Может ли грузовик строителей подъехать к дому? Является ли дорога общественной или это право прохода через чужую землю?
- Охраняемые территории. В исторических центрах, национальных парках и охраняемых ландшафтах работы требуют дополнительного согласования (например, с Суперинтенданция) и может потребоваться использование традиционных материалов.
Если что-то важное неясно, сделайте ваше предложение условный с условием, например, удовлетворительного обследования.
Разрешения, простыми словами
Почти все ремонтные работы в Италии требуют разрешения, подаваемого в коммуне вашим геометром или архитектором:
- Лёгкие работы работы, не затрагивающие конструкцию (новые ванные комнаты, внутренняя планировка, системы), обычно требуют простого уведомления коммуны, часто в виде CILA.
- Строительные работы и крупные изменения обычно требуют SCIA, а также конструктивного проекта.
- Новый объем (пристройки, восстановление руин, некоторые изменения использования) обычно требуют полного разрешения на строительство, permesso di costruire, который занимает больше всего времени.
То, что именно применяется, зависит от работы и коммуны. Ваш специалист даст совет; важный момент для вашего бюджета — это то, что дизайн, разрешения и время ожидания все входят в план.
Составление реалистичного бюджета
Стоимость ремонта сильно варьируется в зависимости от региона, доступа, материалов и отделки, поэтому не полагайтесь на цифру за квадратный метр из интернета. Вместо этого формируйте бюджет из этих частей и получайте реальные сметы для каждой:
- Покупка, плюс налоги при покупке, нотариальные и агентские сборы (см. как купить недвижимость в Италии).
- Профессиональные гонорары: обследование, дизайн, конструктивные расчёты, разрешения и надзор на объекте (direzione lavori).
- Сам строительный процесс, по крайней мере, по двум-трем сметам строителей на основе одних и тех же чертежей.
- Подключения и наружные работы: коммуникации, септик, подъездная дорога, стены, расчистка участка и бассейн, если хотите.
- Отделка: кухня, ванные комнаты, полы, отопление, мебель.
- Расходы на проживание во время ремонта: поездки, проживание, а также IMU и страховка на недвижимость.
- Резервный фонд. Старые здания скрывают сюрпризы: балка, которую нужно заменить, стена, которую нужно перестроить. Многие оставляют резерв 15–20% сверх смет и потом рады, что сделали это.
Полезный тест: добавьте цену покупки и полный бюджет на ремонт, затем сравните итог с уже отреставрированными домами поблизости. Если готовый дом неподалёку стоит столько же или меньше, покупка готового может быть лучшим выбором, если только вы не хотите сам проект.
Налоговые льготы на ремонт
В Италии существуют налоговые льготы на работы по ремонту и энергосбережению, но для иностранных покупателей важны два момента. Во-первых, они обычно учитываются в течение нескольких лет, поэтому в основном помогают тем, кто платит налоги в Италии. Итальянский подоходный налог Во-вторых, ставки и правила меняются почти каждый год, и крупная программа Superbonus в значительной степени завершилась. Рассматривайте любые налоговые льготы как бонус, а не как часть вашего бюджета, и уточняйте текущие правила у коммерчиста.
Управление проектом из-за границы
- Назначьте прораба (ваш архитектор или геометра как direttore dei lavori) который регулярно посещает объект и подписывает каждый этап.
- Используйте письменный договор с подрядчиком: работы, цена, этапы оплаты и дата завершения.
- Оплата поэтапно оплачивайте по мере выполнения работ, переводом через банк с возможностью отслеживания, никогда не платите всю сумму заранее.
- Выделите время. Проектирование и получение разрешений могут занять несколько месяцев до начала работ, а хорошие строители заняты заранее. Август в основном является месяцем отпусков.
Где искать
Дома для реставрации можно найти по всей Италии, но наши региональные руководства по покупке показывают, где они сосредоточены и что нужно проверять на местном уровне. Начните с Умбрия и Тоскана, с добавлением новых регионов каждую неделю на Откройте для себя Италию. Прежде чем отправиться, прочитайте 7 ошибок, которые совершают иностранные покупатели, и заложите в бюджет ежегодные налоги на недвижимость тоже.
Это общая информация, а не юридические, налоговые или строительные консультации. Правила различаются между коммунами и со временем меняются, поэтому перед покупкой уточняйте детали у местного геометра, архитектора, нотариуса или коммерчиста.
Недвижимость на продажу: Италия
- €1,000,000
- €1,800,000
- €1,700,000
- €1,590,000
- €1,400,000
