Ein Haus in Italien kaufen, das renoviert werden muss: Wie man realistisch ein Budget festlegt

Veröffentlicht 22 Okt. 2026 · 6 Min. Lesezeit

Ein Bauernhaus aus Stein mit einem einsturzgefährdeten Dach oder ein Dorfladen, der seit fünfzig Jahren nicht berührt wurde, kann der beste Weg sein, um in Italien Wert zu erzielen. Der Angebotspreis ist oft niedrig. Aber der Preis, den Sie dem Verkäufer zahlen, ist nur der Anfang. Dieser Leitfaden erklärt, was vor dem Kauf eines Hauses zur Renovierung zu prüfen ist, welche Genehmigungen erforderlich sind, welche Kosten Menschen vergessen, und wie man ein Budget festlegt, das das Projekt abschließt.

Zuerst sollten Sie wissen, was Sie kaufen

Auf Realpoint kann jede Anzeige eine zeigen Zustand, damit Sie auf einen Blick erkennen können, wie viel Arbeit eine Immobilie benötigt:

Bewohnbar / Geringfügige Arbeiten: Sie können darin wohnen, während Sie Küchen, Badezimmer und Oberflächen renovieren.
Große Arbeiten / Restaurierung: Ein vollständiges Projekt, typischerweise mit neuem Dach, neuen Systemen (Elektrik, Sanitär, Heizung) und strukturellen Reparaturen. Sie werden erst darin wohnen, wenn es fertig ist.
Wiederaufbau / Ruine (Ruin): Wände und kaum etwas anderes. Was Sie wieder aufbauen können, hängt davon ab, was das Grundbuchamt und die Gemeinde als vorhanden anerkennen.

Sie können nach Immobilien für Restaurierung suchen, oder beschreiben Sie, was Sie in unserer AI-Immobiliensuche, zum Beispiel „Steinhaus in Umbrien mit Land zu restaurieren“ oder „Dorfhaus, das für weniger als 60.000 € renovierungsbedürftig ist“.

Prüfungen, die Sie vor Ihrer Unterschrift durchführen sollten

Bei einer Renovierung ist das meiste Risiko vor dem Kauf entschieden. Beauftragen Sie einen lokalen Gutachter ({Geometra), Architekten oder Ingenieur, um die Immobilie und ihre Unterlagen zu prüfen. vor Sie machen ein verbindliches Angebot:

Ist alles legal? Das Gebäude sollte mit seinen Planungsunterlagen und Grundbuchplänen übereinstimmen ({ conformità urbanistica e catastale). Ungeprüfte Erweiterungen oder Nebengebäude müssen möglicherweise legalisiert oder abgerissen werden, was Zeit und Geld kostet.
Was können Sie tatsächlich bauen? Fragen Sie, was der Plan der Gemeinde erlaubt: die Änderung des Grundrisses, das Hinzufügen von Fenstern, die Umwandlung einer Scheune in Wohnraum, das Hinzufügen eines Pools. Bei einer Ruine prüfen Sie, wie sie registriert ist; ein eingestürztes Gebäude wird oft als Einheiten kollabierengeführt, und der Wiederaufbau hängt davon ab, das ursprüngliche Volumen nachzuweisen.
Struktur und Erdbeben. Ein großer Teil Zentral- und Süditaliens liegt in einer Erdbebenzone. Größere Bauarbeiten müssen in der Regel eine strukturelle Verstärkung umfassen, die ein Ingenieur entwerfen muss. Fragen Sie nach Rissen, früheren Reparaturen und Erdbebenschäden.
Dach, Feuchtigkeit und Wände. Dies sind in der Regel die größten Einzelposten, also schauen Sie sich alle drei genau an.
Dienstleistungen. Gibt es Anschluss ans Stromnetz und Wasserleitung, oder einen Brunnen? Abflüsse oder eine Kläranlage? Für Landhäuser fragen Sie die Netzbetreiber vor dem Kauf nach einem Anschlussangebot, da eine lange neue Leitung teuer sein kann.
Zugang. Kann ein Bau-LKW das Haus erreichen? Ist die Straße öffentlich oder ein Wegerecht über das Land eines anderen?
Geschützte Gebiete. In historischen Zentren, Nationalparks und geschützten Landschaften benötigen Bauarbeiten eine zusätzliche Genehmigung (zum Beispiel von den). Soprintendenza) und benötigen möglicherweise traditionelle Materialien.

Wenn etwas Wichtiges unklar ist, machen Sie Ihr Angebot. Bedingt dazu, zum Beispiel bei einer zufriedenstellenden Begutachtung.

Die Genehmigungen, in einfachen Worten

Fast alle Renovierungsarbeiten in Italien benötigen eine Art Genehmigung, die von Ihrem Geometra oder Architekten bei der Gemeinde eingereicht wird:

Leichte Arbeiten die keine bauliche Substanz berühren (neue Bäder, Innenraumgestaltung, Systeme), benötigen in der Regel eine einfache Mitteilung an die Gemeinde, oft eine CILA.
Strukturelle Arbeiten und größere Änderungen benötigen in der Regel eine SCIA, plus das strukturelle Design.
Neues Volumen (Erweiterungen, Wiederaufbau einer Ruine, einige Nutzungsänderungen) benötigen in der Regel eine vollständige Baugenehmigung, die Baugenehmigung, die am längsten dauert.

Welche Option zutrifft, hängt von der Arbeit und der Gemeinde ab. Ihr Fachmann wird Sie beraten; der entscheidende Punkt für Ihr Budget ist, dass Design, Genehmigungen und Wartezeiten alle in den Plan gehören.

Ein realistisches Budget erstellen

Renovierungskosten variieren enorm je nach Region, Zugang, Materialien und Ausführung, also verlassen Sie sich nicht auf eine Zahl pro Quadratmeter aus dem Internet. Stattdessen bauen Sie Ihr Budget aus diesen Teilen auf und holen Sie echte Angebote für jeden ein:

Der Kauf, plus Kaufsteuern, Notar- und Maklergebühren (siehe wie man Immobilien in Italien kauft).
Professionelle Gebühren: Vermessung, Design, Statik, Genehmigungen und Baustellenüberwachung (Bauleitung).
Die Bauarbeiten selbst, basierend auf mindestens zwei oder drei Angeboten von Bauunternehmen, die auf denselben Zeichnungen basieren.
Verbindungen und Außenarbeiten: Versorgung, Septiksystem, Zufahrtsstraße, Mauern, Landräumung und einen Pool, wenn Sie möchten.
Innenausbau: Küche, Badezimmer, Bodenbeläge, Heizung, Möbel.
Lebenshaltungskosten während der Arbeiten: Reisen, Übernachtungsmöglichkeiten und IMU sowie Versicherung für die Immobilie.
Eine Rücklage. Alte Gebäude bergen Überraschungen: eine Balken, der ersetzt werden muss, eine Wand, die neu gebaut werden muss. Viele Menschen halten eine Reserve von 15–20 % zusätzlich zu den Angeboten bereit und sind froh, dass sie es getan haben.

Ein nützlicher Test: Fügen Sie den Kaufpreis und das vollständige Renovierungsbudget hinzu und vergleichen Sie die Summe mit bereits renovierten Häusern in der Nähe. Wenn ein fertiges Haus in der Nähe gleich viel oder weniger kostet, ist der Kauf eines fertigen Hauses möglicherweise die bessere Wahl, es sei denn, Sie möchten das Projekt selbst.

Renovierungssteuervergünstigungen

Italien bietet Steuervergünstigungen für Renovierungs- und Energiesparmaßnahmen, aber zwei Dinge sind für ausländische Käufer wichtig. Erstens werden sie in der Regel gegen mehrere Jahre geltend gemacht, sodass sie hauptsächlich Personen helfen, die in Italien Steuern zahlen. Zweitens ändern sich die Sätze und Regeln fast jedes Jahr, und der große Superbonus ist weitgehend beendet. Betrachten Sie jeden Kredit als Bonus, nicht als Teil Ihres Budgets, und prüfen Sie die aktuellen Regeln bei einem Commercialista. Italienische Einkommenssteuer über mehrere Jahre, sodass sie hauptsächlich Personen helfen, die in Italien Steuern zahlen. Zweitens ändern sich die Sätze und Regeln fast jedes Jahr, und der große Superbonus ist weitgehend beendet. Betrachten Sie jeden Kredit als Bonus, nicht als Teil Ihres Budgets, und prüfen Sie die aktuellen Regeln bei einem Commercialista.

Projektmanagement aus dem Ausland

Einen Baustellenleiter ernennen (Ihr Architekt oder Geometra als direttore dei lavori) der regelmäßig besucht und jede Phase abzeichnet.
Verwenden Sie einen schriftlichen Vertrag mit dem Bauunternehmer: die Arbeit, den Preis, die Zahlungsphasen und das Fertigstellungsdatum.
In Stufen bezahlen wenn die Arbeit abgeschlossen ist, per nachvollziehbarer Banküberweisung, niemals alles im Voraus.
Geben Sie sich Zeit. Design und Genehmigungen können Monate vor Baubeginn dauern, und gute Bauunternehmer sind im Voraus ausgebucht. August ist größtenteils ein Urlaubsmonat.

Wo man suchen sollte

Restaurierungswürdige Häuser gibt es in ganz Italien, aber unsere Regionalkaufführer zeigen, wo sie sich konzentrieren und was vor Ort zu prüfen ist. Beginnen Sie mit Umbrien und Toskana, mit weiteren Regionen, die jede Woche hinzugefügt werden auf Entdecken Sie Italien. Bevor Sie gehen, lesen Sie die 7 Fehler, die ausländische Käufer machen, und planen Sie das jährliche Grundsteuer auch.

Dies ist allgemeine Information, keine rechtliche, steuerliche oder bauliche Beratung. Die Regeln unterscheiden sich zwischen den Gemeinden und ändern sich im Laufe der Zeit, daher bestätigen Sie die Details mit einem lokalen Geometra, Architekten, Notar oder Commercialista, bevor Sie kaufen.