от 
Публикувано · 1 мин четене
Каменна селска къща с провиснал покрив или къща в село, която не е пипана от петдесет години, може да бъде най-изгодният начин да влезете в Италия. Исканата цена често е ниска. Но цената, която плащате на продавача, е само началото. Този наръчник обяснява какво да проверите преди да купите къща за ремонт, какви разрешителни са необходими, разходите, които хората забравят, и как да определите бюджет, който да доведе проекта до завършване.
Първо, знайте какво купувате
В Realpoint всяко обявление може да показва състояние, за да можете с един поглед да прецените колко работа изисква един имот:
- Обитаемо / Леки ремонти: Можете да живеете в него, докато обновявате кухни, бани и довършителни работи.
- Основни ремонти / Възстановяване: Пълен проект, обикновено с нов покрив, нови системи (електричество, водопровод, отопление) и структурни ремонти. Няма да живеете в него, докато не е завършен.
- Престрояване / руина (рудере): Стени и малко друго. Какво можете да възстановите зависи от това какво регистърът на имотите и комуната признават като съществуващо.
Можете да разглеждате имоти, обявени за възстановяване, или да опишете какво търсите в нашия AI търсачка за имоти, например „каменна селска къща за възстановяване с парцел в Умбрия“ или „селска къща, нуждаеща се от ремонт под 60 000 евро“.
Проверки, които трябва да направите преди да подпишете каквото и да е
При ремонт повечето рискове се решават преди да купите. Платете на местен оценител (геометър), архитект или инженер да прегледа имота и документите му преди Вие правите обвързващо предложение:
- Всичко законно ли е? Сградата трябва да съответства на плановете за застрояване и регистъра на имотите (урбанистично и кадастрално съответствие). Неодобрени разширения или постройки може да се наложи да бъдат узаконени или съборени, което струва време и пари.
- Какво всъщност можете да построите? Попитайте какво позволява планът на комуната: промяна на разпределението, добавяне на прозорци, преобразуване на обор в жилищна площ, добавяне на басейн. При руина проверете как е регистрирана; срутена сграда често е записана като разрушена единица, а възстановяването зависи от доказване на първоначалния обем.
- Конструкция и земетресения. Голяма част от централна и южна Италия се намира в сеизмична зона. Основните строителни дейности обикновено трябва да включват структурно укрепване, което трябва да бъде проектирано от инженер. Попитайте за пукнатини, предишни ремонти и евентуални щети от земетресения.
- Покрив, влага и стени. Това обикновено са най-големите отделни разходи, затова ги разгледайте внимателно и трите.
- Услуги. Има ли електричество и вода от мрежата или кладенец? Канализация или септична яма? За селски къщи поискайте оферта за свързване от операторите на мрежата преди покупката, тъй като дългата нова водопроводна линия може да бъде скъпа.
- Достъп. Може ли камион на строител да достигне до къщата? Пътят публичен ли е или е право на преминаване през чужд имот?
- Защитени зони. В исторически центрове, национални паркове и защитени пейзажи, строителните дейности изискват допълнително одобрение (например от Сопринтенденца) и може да са необходими традиционни материали.
Ако нещо важно не е ясно, направете офертата си условен с условие, например за задоволителен оглед.
Разрешителните, на прост език
Почти всички ремонтни дейности в Италия изискват някаква форма на разрешение, подадено в комуната от вашия геометър или архитект:
- Леки ремонти които не засягат конструкцията (нови бани, вътрешно разпределение, системи) обикновено изискват просто уведомление до комуната, често CILA.
- Структурни работи и по-големи промени обикновено изискват SCIA, плюс структурния проект.
- Нов обем (разширения, възстановяване на руини, някои промени в предназначението) обикновено изискват пълно разрешение за строеж, permesso di costruire, което отнема най-дълго време.
Точното, което се прилага, зависи от работата и комуната. Вашият професионалист ще ви посъветва; важното за вашия бюджет е, че дизайнът, разрешителните и времето за изчакване всички трябва да бъдат включени в плана.
Създаване на реалистичен бюджет
Разходите за ремонт варират значително в зависимост от региона, достъпа, материалите и завършването, затова не разчитайте на цифра на квадратен метър от интернет. Вместо това изградете бюджета си от тези части и получете реални оферти за всяка от тях:
- Покупката, плюс данъци при покупка, нотариални и агентски такси (вижте как да купите имот в Италия).
- Професионални такси: проучване, дизайн, конструктивно инженерство, разрешителни и надзор на обекта (direzione lavori).
- Самото строителство, от поне две или три оферти от строители, базирани на едни и същи чертежи.
- Връзки и външни работи: комунални услуги, септична система, път за достъп, стени, почистване на земята и басейн, ако желаете.
- Обзавеждане: кухня, бани, настилки, отопление, мебели.
- Разходи за живот по време на ремонтните дейности: пътуване, място за престой и IMU и застраховка на имота.
- Резервен фонд. Старите сгради крият изненади: греда, която трябва да бъде заменена, стена, която трябва да бъде възстановена. Много хора държат резерв от 15–20% над офертите и са доволни, че са го направили.
Полезен тест: добавете покупната цена и целия бюджет за ремонт, след което сравнете общата сума с вече ремонтирани домове в близост. Ако завършена къща по улицата струва същото или по-малко, покупката на готов имот може да е по-добрият избор, освен ако не желаете самия проект.
Данъчни кредити за ремонт
Италия предлага данъчни кредити за ремонтни и енергоспестяващи дейности, но за чуждестранните купувачи са важни две неща. Първо, те обикновено се заявяват за няколко години, така че основно помагат на хора, които плащат данъци в Италия. Италиански данък върху доходите Второ, ставките и правилата се променят почти всяка година, а големият Супербонус до голяма степен приключи. Отнасяйте се към всеки кредит като към бонус, а не като част от бюджета си, и проверявайте актуалните правила при commercialista.
Управление на проекта от чужбина
- Назначете надзорник на обекта (вашият архитект или геометър като direttore dei lavori) който посещава редовно и одобрява всеки етап.
- Използвайте писмен договор с изпълнителя: работата, цената, етапите на плащане и датата на завършване.
- Плащайте на етапи плаща се с проследим банков превод, докато работата се изпълнява, никога не се плаща всичко предварително.
- Отделете време. Проектирането и разрешителните могат да отнемат месеци преди започване на работата, а добрите изпълнители са резервирани предварително. Август е предимно месец за почивка.
Къде да търсите
Жилища за възстановяване се намират из цяла Италия, но нашите регионални пътеводители показват къде са съсредоточени и какво да проверите на място. Започнете с Умбрия и Тоскана, като всяка седмица се добавят още региони в Открийте Италия. Преди да тръгнете, прочетете 7-те грешки, които чуждестранните купувачи допускат, и предвидете годишните данъци върху имотите също.
Това е обща информация, а не правен, данъчен или строителен съвет. Правилата се различават между comuni и се променят с времето, затова потвърдете детайлите с местен геометър, архитект, нотариус или commercialista преди покупката.
Имоти за продажба: Италия
- €1,000,000
- €1,800,000
- €1,700,000
- €1,590,000
- €1,400,000
