przez 
Opublikowano · 6 min czytania
Zakup domu we Włoszech jako cudzoziemiec jest prostszy, niż wielu ludzi sądzi. Proces prowadzi notariusz, a główne etapy są takie same, niezależnie od tego, czy kupujesz dom we wsi, czy willę na wsi. Ten przewodnik przedstawia cały proces po kolei, od tego, kto może kupić nieruchomość, po dzień odbioru kluczy, wraz z kosztami, które warto uwzględnić w budżecie.
Czy cudzoziemcy mogą kupować nieruchomości we Włoszech?
Tak. Obywatele UE i EOG mogą kupować na tych samych warunkach co Włosi, podobnie jak cudzoziemcy legalnie przebywający we Włoszech. W przypadku innych narodowości zależy to od wzajemności: możesz kupić nieruchomość, jeśli Włosi mogą kupować w twoim kraju. Dotyczy to większości kupujących, w tym obywateli Wielkiej Brytanii, USA, Kanady i Australii. Jeśli masz wątpliwości, notariusz może potwierdzić to dla twojej narodowości.
Posiadanie nieruchomości nie daje prawa do zamieszkania we Włoszech. Odwiedzający spoza UE mogą przebywać w strefie Schengen do 90 dni w dowolnym okresie 180 dni. Aby mieszkać we Włoszech dłużej, potrzebujesz wizy i zezwolenia na pobyt, na przykład wizy Elective Residency dla osób posiadających niezależne dochody. Obywatelstwo włoskie nie jest potrzebne do zakupu ani do mieszkania w twoim włoskim domu.
Czego potrzebujesz, zanim zaczniesz
- Ważny paszport (lub dowód osobisty UE).
- Włoski numer identyfikacji podatkowej (codice fiscale). Jest bezpłatny i wymagany przy każdej umowie. Zobacz jak uzyskać codice fiscale.
- Sposób na płatności, które można prześledzić. Płatności muszą być dokonywane przelewem bankowym lub czekiem bankierskim, a nie gotówką. Włoskie konto bankowe nie jest obowiązkowe, ale znacznie ułatwia wpłacanie zaliczek oraz późniejsze opłaty (IMU, TARI, media).
- Jasno określony budżet, uwzględniający poniższe koszty zakupu oraz roczne koszty utrzymania.
Krok po kroku: jak przebiega zakup
1. Znajdź nieruchomość
Na początku wybierz okolicę: wybrzeże czy wzgórza, miasto czy wieś oraz sposób dojazdu. Nasze przewodniki po regionach (na przykład Toskania i Umbria) opisują ceny i kwestie, na które warto zwrócić uwagę w każdym regionie. Aby wyszukać ofertę, opisz zwyczajnymi słowami, czego szukasz, w naszej wyszukiwarce nieruchomości opartej na AI, na przykład “kamienny dom wiejski z basenem w pobliżu miasteczka, do 400 000 €”.
Większość domów we Włoszech sprzedawana jest za pośrednictwem agentów nieruchomości. We Włoszech agenci muszą być zarejestrowani w Izbie Handlowej, a numer ich rejestracji możesz od nich otrzymać na żądanie. Przed złożeniem oferty uzgodnij na piśmie wysokość prowizji agenta.
2. Sprawdź nieruchomość, zanim się zobowiążesz
To etap, który daje Ci najlepszą ochronę. Poproś o dokumenty z wyprzedzeniem i zleć lokalnemu geometrze (geometra) lub architektowi sprawdzenie ich pod kątem danej nieruchomości:
- Zgodność planu zagospodarowania i katastru z budynkiem (conformità urbanistica e catastale). Przybudówki, zabudowania gospodarcze lub basen, które nigdy nie zostały zatwierdzone, mogą zablokować lub opóźnić sprzedaż, a ich uregulowanie wiąże się z kosztami.
- Brak hipotek, obciążeń i roszczeń dotyczących nieruchomości. Notariusz również to sprawdza, ale lepiej wiedzieć o tym przed wpłatą zaliczki.
- Świadectwo charakterystyki energetycznej (APE), które sprzedający jest zobowiązany dostarczyć.
- Dojazd, woda i kanalizacja w przypadku nieruchomości wiejskich: służebność drogi przez grunt sąsiada, studnia lub źródło, zbiornik septyczny.
- Stan techniczny budynku, wraz z wycenami wykonawców, jeśli wymaga remontu.
3. Złóż ofertę na piśmie (proposta d’acquisto)
Oferty składa się na piśmie, zazwyczaj na formularzu udostępnionym przez agenta, często z niewielką zaliczką lub czekiem. Gdy sprzedający podpisze akceptację, oferta staje się wiążąca dla obu stron. Przeczytaj ją uważnie i przed podpisaniem uwzględnij wszystkie warunki, których potrzebujesz (na przykład zadowalającą ekspertyzę techniczną lub promesę kredytu hipotecznego).
4. Podpisanie umowy przedwstępnej (compromesso)
Compromesso (lub contratto preliminare) określa cenę, datę zakończenia transakcji i warunki. Na tym etapie wpłacasz wyższą zaliczkę, uzgodnioną między tobą a sprzedającym. Zazwyczaj jest to caparra confirmatoria: jeśli wycofasz się bez uzasadnionego powodu, tracisz ją, a jeśli wycofa się sprzedający, musi zapłacić ci dwukrotność tej kwoty. Compromesso jest rejestrowane w urzędzie skarbowym. Wielu kupujących zleca sporządzenie lub weryfikację tego dokumentu notariuszowi bądź własnemu prawnikowi.
5. Finalizacja u notariusza (rogito)
Ostateczny akt, rogito, podpisuje się w obecności notariusza. Notariusz jest urzędnikiem publicznym, a nie doradcą sprzedającego. Sprawdza tytuł prawny i dokumenty, odczytuje akt na głos, pobiera podatki od zakupu i rejestruje sprzedaż. Kupujący zazwyczaj wybiera notariusza i ponosi jego koszty. Jeśli słabo znasz język włoski, musi być obecny tłumacz, a akt może zawierać tłumaczenie. Jeśli nie możesz być obecny, możesz udzielić pełnomocnictwa (procura), aby ktoś podpisał dokumenty w twoim imieniu. Płacisz resztę ceny i otrzymujesz klucze.
6. Po zakupie
- Przepisz media (prąd, gaz, wodę) na swoje nazwisko.
- Zarejestruj się w comune w celu opłaty za odpady (TARI).
- Jeśli to drugi dom, zwróć uwagę na terminy płatności podatku od nieruchomości IMU (czerwiec i grudzień). Zobacz nasz przewodnik po włoskich podatkach od nieruchomości.
- Ubezpiecz nieruchomość.
Koszty zakupu, które warto uwzględnić w budżecie
Zakup od sprzedającego prywatnie (najczęstszy przypadek):
- Podatek od rejestracji: 9% w przypadku drugiego domu lub 2%, jeśli stanie się on Twoim głównym miejscem zamieszkania i zameldujesz się w comune w ciągu 18 miesięcy (prima casa). Minimalna kwota wynosi 1000 €. W przypadku nieruchomości kupowanych przez osoby fizyczne podatek zazwyczaj oblicza się od wartości katastralnej nieruchomości, a nie od ceny zapłaconej przy zakupie. Wartość katastralna jest zwykle znacznie niższa od ceny rynkowej.
- Podatki katastralny i hipoteczny: po 50 € każdy.
Zakup od dewelopera lub firmy, która nalicza VAT: VAT (zazwyczaj 10%, 4% w przypadku głównego miejsca zamieszkania, 22% w kategoriach luksusowych) oraz stałe podatki.
Oprócz podatków:
- wynagrodzenie notariusza;
- prowizja agenta, zazwyczaj procent ceny plus VAT, uzgodniona na piśmie;
- opłaty rzeczoznawcy i tłumacza;
- ewentualne koszty kredytu hipotecznego.
Poproś notariusza o pisemne oszacowanie wszystkich podatków i opłat przed podpisaniem compromesso.
Sposób płatności: gotówka czy kredyt hipoteczny
Wielu zagranicznych kupujących płaci gotówką lub zaciąga kredyt zabezpieczony nieruchomością w kraju zamieszkania. Włoskie banki udzielają kredytów osobom niebędącym rezydentami, jednak zazwyczaj finansują mniejszą część wartości niż rezydentom i wymagają szczegółowych dowodów dochodu, dlatego warto przeznaczyć na to dodatkowy czas. Jeśli potrzebujesz kredytu hipotecznego, uzależnij złożenie oferty i podpisanie compromesso od jego uzyskania.
Zanim zaczniesz
Większość problemów zagranicznych kupujących wynika z pominięcia sprawdzeń opisanych w kroku 2 lub z niezrozumienia dokumentów, które podpisują. Nasz artykuł 7 błędów popełnianych przez zagranicznych kupujących omawia najczęstsze z nich. Gdy będziesz gotów, przejrzyj nieruchomości na sprzedaż we Włoszech lub skorzystaj z wyszukiwarki nieruchomości AI.
Niniejsze informacje mają charakter ogólny i nie stanowią porady prawnej ani podatkowej. Przepisy i stawki ulegają zmianom, dlatego przed zakupem potwierdź szczegóły z notariuszem, prawnikiem lub commercialista.
Nieruchomości na sprzedaż: Włochy
- €1,200,000
- €1,900,000
- €1,300,000
- €1,200,000
- €1,100,000
- €1,290,000
- €2,150,000
- €2,325,000
