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Apulien, der Absatz des italienischen Stiefels, hat zwei Meere, weiß getünchte Hügelstädtchen, Olivenhaine und einige der markantesten ländlichen Bauten des Landes: die Trulli mit ihren kegelförmigen Dächern und die großen befestigten Gutshöfe, die Masserie genannt werden. Das Angebot reicht zudem von günstigen Bauernhäusern bis hin zu großen Villen. Dieser Leitfaden zeigt, welche Immobilien in Apulien am Realpoint tatsächlich zum Verkauf stehen, was verschiedene Budgets erwerben können und worauf Sie achten sollten, bevor Sie irgendetwas unterschreiben.
Einen Überblick über die Region selbst, ihre Städte und Verkehrsverbindungen finden Sie auf unserer Immobilienseite zu Apulien.
Was in Apulien auf dem Markt ist
- Villen bilden die größte Gruppe mit rund einem Drittel der Angebote.
- Bauernhäuser machen etwa jedes Fünfte aus.
- Trulli und Wohnungen machen jeweils etwa jedes Zehnte aus. Hinzu kommen Stadthäuser in Dörfern sowie eine kleinere Zahl an Masserie.
- Gärten und Swimmingpools sind die häufigsten Ausstattungsmerkmale und finden sich jeweils in etwa einem Drittel der Immobilien. Knapp ein Viertel verfügt über eine Klimaanlage, und etwa jede fünfte Immobilie wird mit Meerblick angeboten.
- Das typische Objekt verfügt über drei Schlafzimmer.
Für die meisten Immobilien in Apulien ist der Zustand nicht angegeben, weshalb schwer zu sagen ist, wie viele davon restauriert sind und wie viele Sanierungsbedarf haben. Lesen Sie jede Beschreibung sorgfältig durch und fragen Sie den Makler vor einer Besichtigung, ob das Haus restauriert, bewohnbar oder sanierungsbedürftig ist.
Was kostet ein Haus in Apulien?
Die Angebotspreise reichen von unter 20.000 € bis etwa 10 Millionen € im absoluten Spitzenbereich. In der Praxis gilt:
- Die Hälfte aller Immobilien wird zwischen etwa 125.000 € und 500.000 € angeboten, und der typische Angebotspreis liegt bei rund 275.000 €.
- Etwa jede sechste Immobilie kostet unter 100.000 €.
- Rund jede zehnte Immobilie kostet über 1 Million €.
Bauernhäuser sind die preisgünstigste Kategorie, in der Regel unter 80.000 €; geben Sie sich bei diesem Preis nicht zufrieden, bevor Sie genau nachgefragt haben, in welchem Zustand sich das Gebäude befindet. Wohnungen und Trulli werden typischerweise zu etwa 170.000–175.000 € angeboten, Villen zu rund 385.000 €.
Was Ihr Budget erreicht
- Unter 100.000 €: Bauernhäuser und einige Reihenhäuser in Dörfern. Ein günstiger Einstieg, bei dem Sie aber genau klären sollten, welche Arbeiten erforderlich sind. Apulische Immobilien unter 100.000 € ansehen.
- €100,000–€250,000: Wohnungen, Trulli und Reihenhäuser.
- €250,000–€500,000: Villen und einige der größeren Trulli, teils mit Pool.
- 500.000 € und mehr: die größeren Villen und Masserie. Apulische Immobilien mit Pool ansehen.
Wo sich die Immobilien befinden
Apulien hat sechs Provinzen. Auf Realpoint entfallen rund drei von vier Immobilien auf die Provinz Brindisi, die zwischen dem Valle d’Itria und der Adria liegt. Kleinere Anteile entfallen auf Lecce, Bari und Taranto:
- Carovigno und San Vito dei Normanni: die lebhaftesten Märkte auf Realpoint in Apulien, im Hinterland zwischen Ostuni und Brindisi, nahe der Adriaküste.
- Ostuni: die weiß getünchte Hügelstadt, umgeben von Olivenhainen, die sich von ihrem Rand bis zum Meer erstrecken.
- Ceglie Messapica, Cisternino, Locorotondo und Martina Franca: in und rund um das Valle d’Itria, das Herzland der Trulli.
- Fasano, das sich von den Hügeln bis hinunter zur Küste erstreckt, und San Michele Salentino, eine kleine Stadt im Landesinneren nahe Ceglie Messapica.
- Santa Maria di Leuca: an der äußersten Südspitze des Salento.
Im Norden der Region, einschließlich des Gargano, sowie im Salento gibt es vergleichsweise wenige Angebote. Wenn Sie sich auf diese Gebiete festgelegt haben, speichern Sie eine Suche und schauen Sie regelmäßig wieder vorbei.
Fünf Punkte, die Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Apulien prüfen sollten
1. Trulli und Masserie: Was Sie verändern können
Die Erweiterung oder Umnutzung eines Trullo oder einer Masseria unterliegt strengen Auflagen. Wenn Sie Zimmer hinzufügen, einen Pool einbauen oder Nebengebäude zu Wohnraum umbauen möchten, sollten Sie vor dem Angebot, nicht erst danach, bei einem örtlichen Geometra oder Architekten prüfen, was für dieses Gebäude erlaubt ist.
2. Olivenbäume und Xylella
Olivenhaine im Salento und weiten Teilen Süd-Apuliens sind von Xylella betroffen, einer Krankheit der Olivenbäume. Wenn zum Grundstück Olivenbäume gehören, erkundigen Sie sich nach deren Zustand und ob damit Verpflichtungen verbunden sind, und lassen Sie den Hain von einem Experten für Olivenbäume begutachten.
3. Wasser und Abwasser
Auf dem Land beziehen viele Häuser ihr Wasser aus einem Brunnen oder einer Zisterne, und das Abwasser wird in der Regel nicht über die Kanalisation, sondern über eine Klärgrube entsorgt. Fragen Sie nach, wie das Haus mit Wasser versorgt wird, ob ein etwaiger Brunnen registriert ist und wann die Klärgrube zuletzt und wie überprüft wurde.
4. Vorschriften zum Küstenlandschaftsschutz
In Küstennähe beschränkt der regionale Landschaftsplan, was gebaut und verändert werden darf. Wenn Sie nahe am Meer kaufen und planen, zu erweitern oder zu bauen, prüfen Sie vor der Entscheidung, was der Plan für dieses Grundstück erlaubt.
5. Stimmt alles mit den Plänen überein?
Veranden, Außenküchen und umgebaute Nebengebäude sind nicht immer eingetragen. Ihr Geometra sollte vor dem Vorvertrag bestätigen, dass jedes Gebäude mit den Katasterunterlagen und den Bauplänen übereinstimmt (conformità catastale e urbanistica). Verlassen Sie sich dabei nicht auf die Objektbeschreibung.
Kaufnebenkosten im Überblick
Zusätzlich zum Kaufpreis sollten Sie je nach Immobilie und Ihrer persönlichen Situation etwa 7–15 % für Steuern und Gebühren einplanen:
- Registersteuer beim Kauf von einem Privatverkäufer: 9 % des Katasterwerts für einen Zweitwohnsitz oder 2 %, wenn es Ihr Hauptwohnsitz in Italien wird, zuzüglich kleiner Fixsteuern. Beim Kauf von einem Bauträger fällt stattdessen Mehrwertsteuer an.
- Notar: Bei jedem Kauf gesetzlich vorgeschrieben.
- Immobilienmakler: In Italien zahlen Käufer und Verkäufer in der Regel beide den Makler. Vereinbaren Sie die Provision zu Beginn schriftlich.
- Eigener Gutachter und Anwalt: dringend empfohlen, besonders bei älteren ländlichen Häusern.
Außerdem benötigen Sie eine italienische Steuernummer (codice fiscale). Unseren Leitfaden dazu finden Sie hier. Lesenswert vor Ihrem Angebot ist auch unser Artikel über die 7 häufigsten Fehler ausländischer Käufer.
Dies sind allgemeine Informationen und keine Rechts- oder Steuerberatung. Bitte klären Sie Kosten und Vorschriften für Ihren eigenen Kauf immer mit einem Notar, Geometra oder Commercialista.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich in Apulien einen Trullo kaufen?
Ja. Trulli machen etwa jede zehnte Immobilie in Apulien auf Realpoint aus und werden in der Regel für rund 175.000 € angeboten. Die meisten Trulli-Gebiete liegen in und um das Valle d’Itria.
Ist Apulien günstiger als die Toskana?
Auf Realpoint ja. Die üblichen Angebotspreise in Apulien liegen deutlich unter denen in der Toskana, und etwa jede sechste Immobilie in Apulien kostet weniger als 100.000 €.
Kann ich eine Immobilie in Meeresnähe finden?
Ja. Etwa jede fünfte Immobilienanzeige in Apulien nennt einen Meerblick, und mehrere der gefragtesten Gegenden, etwa Carovigno, Ostuni und Fasano, reichen bis an die Adria. Apulische Immobilien mit Meerblick ansehen.
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Immobilien zum Kauf: Apulien
Freistehende Villa mit Trullo und Olivenhain, Ostuni – Gerichtsversteigerung am 25. Januar 2027
Ostuni, Brindisi, Apulien
Renovierter Trulli-Besitz mit Swimmingpool, Castellana Grotte – Gerichtsversteigerung 10. Dez. 2026
Castellana Grotte, Bari, Apulien- €1,500,000
- €2,600,000
- €1,680,000
- €150,000
