Immobilienkauf in der Toskana: Preise, Wo man suchen sollte und Was man prüfen muss

Veröffentlicht 30 Okt. 2026 · 6 Min. Lesezeit

Als Ausländer eine Immobilie in Italien zu kaufen, ist unkomplizierter, als viele erwarten. Der Ablauf wird von einem Notar begleitet, und die wichtigsten Schritte sind dieselben, egal ob Sie ein Haus im Dorf oder eine Villa auf dem Land kaufen. Dieser Leitfaden führt Sie der Reihe nach durch den Prozess, von der Frage, wer kaufen darf, bis zu dem Tag, an dem Sie die Schlüssel erhalten, und nennt Ihnen die Kosten, die Sie dabei einplanen sollten.

Können Ausländer in Italien Immobilien kaufen?

Ja. Staatsangehörige der EU und des EWR können unter denselben Bedingungen kaufen wie Italiener, ebenso Ausländer mit rechtmäßigem Wohnsitz in Italien. Für andere Staatsangehörigkeiten hängt es von der Gegenseitigkeit ab: Sie können kaufen, wenn Italiener in Ihrem Heimatland kaufen dürfen. Das betrifft die meisten Käufer, darunter britische, amerikanische, kanadische und australische Staatsbürger. Wenn Sie unsicher sind, kann der Notar dies für Ihre Staatsangehörigkeit bestätigen.

Der Besitz einer Immobilie berechtigt Sie nicht, in Italien zu leben. Besucher aus Nicht-EU-Ländern dürfen sich im Schengen-Raum bis zu 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen aufhalten. Wenn Sie länger in Italien leben möchten, benötigen Sie ein Visum und eine Aufenthaltserlaubnis, zum Beispiel das Visum für Elective Residency für Personen mit eigenem Einkommen. Für den Kauf und das Wohnen in Ihrer italienischen Immobilie benötigen Sie keine italienische Staatsbürgerschaft.

Was Sie vor Beginn benötigen

Ein gültiger Reisepass (oder EU-Personalausweis).
Eine italienische Steuernummer (codice fiscale). Sie ist kostenlos und für jeden Vertrag erforderlich. Siehe wie Sie Ihre codice fiscale erhalten.
Eine nachvollziehbare Zahlungsmöglichkeit. Zahlungen müssen per Banküberweisung oder Bankscheck erfolgen, nicht in bar. Ein italienisches Bankkonto ist nicht zwingend erforderlich, erleichtert aber die Zahlung von Anzahlungen und späteren Abgaben (IMU, TARI, Versorgungsrechnungen) erheblich.
Ein klares Budget, das die unten genannten Kaufnebenkosten und die jährlichen laufenden Kosten berücksichtigt.

Schritt für Schritt: So verläuft ein Kauf

1. Die passende Immobilie finden

Legen Sie zuerst die Gegend fest: Küste oder Hügel, Stadt oder Land, und wie Sie dorthin gelangen. Unsere Kaufratgeber für die Regionen (zum Beispiel Toskana und Umbrien) informieren Region für Region über Preise und das, worauf Sie achten sollten. Um zu suchen, beschreiben Sie in unserer KI-Immobiliensuche einfach in Worten, was Sie wünschen, etwa „Steinhaus mit Pool in Stadtnähe, unter 400.000 €“.

Die meisten Häuser in Italien werden über Makler verkauft. In Italien müssen Makler bei der Handelskammer registriert sein, und Sie können nach deren Registrierungsnummer fragen. Vereinbaren Sie die Provision des Maklers schriftlich, bevor Sie ein Angebot abgeben.

2. Die Immobilie vor der Entscheidung prüfen

Dieser Schritt schützt Sie am meisten. Fordern Sie die Unterlagen frühzeitig an und lassen Sie sie von einem örtlichen Vermessungsingenieur (geometra) oder Architekten mit der Immobilie abgleichen:

Bauplanung und Katasterangaben stimmen mit dem Gebäude überein (conformità urbanistica e catastale). Nicht genehmigte Anbauten, Nebengebäude oder ein Pool können den Verkauf blockieren oder verzögern, und deren Behebung kostet Geld.
Keine Hypotheken, Pfandrechte oder Ansprüche auf die Immobilie. Der Notar prüft dies ebenfalls, aber es ist besser, dies vor der Zahlung einer Anzahlung zu wissen.
Der Energieausweis (APE), den der Verkäufer vorlegen muss.
Zufahrt, Wasser und Abwasser bei Landimmobilien: ein Wegerecht über das Grundstück eines Nachbarn, ein Brunnen oder eine Quelle, eine Klärgrube.
Der Zustand des Gebäudes, mit Kostenvoranschlägen der Handwerker, falls Arbeiten nötig sind.

3. Geben Sie ein schriftliches Angebot ab (proposta d’acquisto)

Angebote werden schriftlich abgegeben, in der Regel auf einem vom Makler bereitgestellten Formular, oft mit einer kleinen Anzahlung oder einem Scheck. Sobald der Verkäufer es annimmt, ist das Angebot für beide Seiten bindend. Lesen Sie es sorgfältig durch und nehmen Sie alle Bedingungen auf, die Sie benötigen (zum Beispiel ein zufriedenstellendes Gutachten oder eine Finanzierungszusage), bevor Sie unterschreiben.

4. Den Vorvertrag (compromesso) unterzeichnen

Das compromesso (oder contratto preliminare) legt den Preis, den Abschlusstermin und die Bedingungen fest. Zu diesem Zeitpunkt zahlen Sie eine höhere Anzahlung, die zwischen Ihnen und dem Verkäufer vereinbart wird. In der Regel handelt es sich um eine caparra confirmatoria: Ziehen Sie ohne triftigen Grund zurück, verlieren Sie sie, und zieht der Verkäufer zurück, muss er Ihnen das Doppelte zahlen. Das compromesso wird beim Finanzamt registriert. Viele Käufer lassen es vom Notar oder ihrem eigenen Anwalt aufsetzen oder prüfen.

5. Abschluss beim Notar (Rogito)

Der endgültige Kaufvertrag, das rogito, wird vor einem Notar unterzeichnet. Der Notar ist ein öffentlicher Amtsträger und nicht der Berater des Verkäufers. Er prüft den Eigentumsnachweis und die Unterlagen, verliest die Urkunde, erhebt die Kaufsteuern und trägt den Verkauf ein. Der Käufer wählt den Notar in der Regel aus und bezahlt ihn. Wenn Sie kein gutes Italienisch verstehen, muss ein Dolmetscher anwesend sein, und die Urkunde kann eine Übersetzung enthalten. Wenn Sie nicht selbst anwesend sein können, können Sie eine Vollmacht (procura) unterzeichnen, sodass jemand in Ihrem Namen unterschreibt. Sie zahlen den Restbetrag und erhalten die Schlüssel.

6. Nach dem Kauf

Die Versorgungsverträge (Strom, Gas, Wasser) auf Ihren Namen umschreiben lassen.
Bei der Gemeinde für die Müllgebühr (TARI) anmelden.
Beachten Sie die Fälligkeitstermine der IMU-Grundsteuer, falls es sich um einen Zweitwohnsitz handelt (Juni und Dezember). Lesen Sie unseren Leitfaden zu den italienischen Immobiliensteuern.
Versichern Sie die Immobilie.

Kaufnebenkosten, die Sie einplanen sollten

Kauf von einem Privatverkäufer (der häufigste Fall):

Registrierungssteuer: 9 % für eine Zweitwohnung oder 2 %, wenn es Ihr Hauptwohnsitz wird und Sie innerhalb von 18 Monaten in der Gemeinde wohnen (prima casa). Der Mindestbetrag liegt bei 1.000 €. Bei Immobilien, die von Privatpersonen gekauft werden, wird die Steuer in der Regel auf Grundlage des Katasterwerts der Immobilie berechnet, nicht des gezahlten Kaufpreises. Der Katasterwert liegt meist deutlich unter dem Marktpreis.
Katastergebühren und Hypothekensteuern: jeweils 50 €.

Kauf von einem Bauunternehmen oder einer Gesellschaft, die Mehrwertsteuer berechnet: Mehrwertsteuer (in der Regel 10 %, 4 % für einen Hauptwohnsitz, 22 % für Luxuskategorien) zuzüglich pauschaler Steuern.

Zusätzlich zu den Steuern:

die Notarkosten;
die Maklerprovision, in der Regel ein Prozentsatz des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer, schriftlich vereinbart;
Gutachter- und Übersetzungskosten;
etwaige Kosten für eine Hypothek.

Lassen Sie sich vom Notar vor der Unterzeichnung des Compromesso eine schriftliche Aufstellung aller Steuern und Gebühren geben.

Finanzierung: Barzahlung oder Hypothek

Viele ausländische Käufer zahlen bar oder finanzieren den Kauf über eine Belastung von Immobilien in ihrem Heimatland. Italienische Banken gewähren zwar auch Nichtansässigen Kredite, finanzieren aber in der Regel einen geringeren Anteil des Wertes als bei Ansässigen und verlangen detaillierte Einkommensnachweise. Planen Sie daher etwas mehr Zeit ein. Wenn Sie eine Hypothek benötigen, sollten Sie das Angebot und den Compromesso an die Zusage eines Darlehens knüpfen.

Bevor Sie beginnen

Die meisten Probleme für ausländische Käufer entstehen, weil die Prüfungen aus Schritt 2 übersprungen werden oder man nicht versteht, was man unterschreibt. Unser Artikel 7 Fehler, die ausländische Käufer machen, behandelt die häufigsten. Wenn Sie so weit sind, stöbern Sie in Immobilien zum Verkauf in Italien oder probieren Sie die KI-gestützte Immobiliensuche aus.

Dies sind allgemeine Informationen und keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Steuersätze ändern sich. Bitte klären Sie die Einzelheiten vor dem Kauf mit einem Notar, Anwalt oder Commercialista.