Vásárlás Toszkánában ingatlanban: árak, hol keressünk és mit ellenőrizzünk

Közzétéve 30 okt 2026 · Updated 6 nov 2026 · 7 perc olvasás

Külföldiként házat vásárolni Olaszországban egyszerűbb, mint sokan gondolnák. Az ügyletet közjegyző bonyolítja le, a főbb lépések pedig ugyanazok, akár falusi házat, akár vidéki villát vesz valaki. Ez az útmutató sorban végigvezet a folyamaton, attól kezdve, hogy ki vásárolhat, egészen addig, amíg átveszi a kulcsokat, és közben bemutatja a felmerülő költségeket, amelyekkel érdemes számolni.

Can foreigners buy property in Italy?

Igen. Az EU- és EGT-polgárok ugyanolyan feltételekkel vásárolhatnak, mint az olaszok, és ugyanez igaz a törvényesen Olaszországban élő külföldiekre is. Más nemzetiségűek esetében a lehetőség a viszonosságtól függ: vásárolhatnak, ha az olaszok is vásárolhatnak az ő országukban. Ez a legtöbb vevőre vonatkozik, így a brit, amerikai, kanadai és ausztrál állampolgárokra is. Ha bizonytalan, a közjegyző meg tudja erősíteni az Ön nemzetiségére vonatkozóan.

Az ingatlan tulajdonlása nem ad jogot arra, hogy Olaszországban éljen. Az EU-n kívüli látogatók bármely 180 napos időszakon belül legfeljebb 90 napot tartózkodhatnak a schengeni térségben. Ha ennél hosszabb ideig szeretne Olaszországban élni, vízumra és tartózkodási engedélyre van szüksége, például a független jövedelemmel rendelkezők számára létrehozott Elective Residency vízumra. Olaszországi otthonának megvásárlásához vagy annak használatához nincs szükség olasz állampolgárságra.

What you need before you start

Érvényes útlevél (vagy EU-s személyi igazolvány).
Olasz adóazonosító kód (codice fiscale). Ingyenes, és minden szerződéshez szükséges. Lásd: hogyan szerezhet codice fiscalét.
Nyomon követhető fizetési mód. A fizetéseket banki átutalással vagy bankcsekkel kell teljesíteni, készpénzzel nem. Olasz bankszámla nem kötelező, de nagyban megkönnyíti a foglaló befizetését és a későbbi számlák (IMU, TARI, közművek) kiegyenlítését.
Pontos költségvetés, amely tartalmazza az alábbi vásárlási költségeket és az éves fenntartási költségeket.

Step by step: how a purchase works

1. Find the property

Először döntsön a térségről: tengerpart vagy dombvidék, város vagy vidék, valamint arról, hogyan fog eljutni oda. Régiós vásárlási útmutatóink (például a Toszkána és az Umbria) régiónként ismertetik az árakat és azt, mire kell figyelni. A kereséshez egyszerű szavakkal írja le, mire van szüksége, a mi MI-alapú ingatlankeresőnkben, például: „kőből épült farmház medencével, városközelben, 400 000 euró alatt”.

Olaszországban a legtöbb lakást ingatlanközvetítőn keresztül értékesítik. Olaszországban az ügynököknek be kell jegyezve lenniük a Kereskedelmi Kamarában, és kérheti nyilvántartási számukat. Ajánlattétel előtt írásban egyeztesse a közvetítő jutalékát.

2. Check the property before you commit

This is the step that protects you most. Ask for the documents early and have a local surveyor (geometra) or architect check them against the property:

A településrendezési terv és a kataszter egyezik az épülettel (conformità urbanistica e catastale). A jóváhagyás nélkül készült toldalékok, melléképületek vagy medence blokkolhatja vagy késleltetheti az adásvételt, a javításuk pedig pénzbe kerül.
Nincs jelzálog, zálogjog vagy igény az ingatlanon. A közjegyző ezt is ellenőrzi, de jobb ezt tudni, mielőtt előleget fizet.
Az energetikai tanúsítvány (APE), amelyet az eladónak kell biztosítania.
Megközelítés, víz és csatorna vidéki ingatlanok esetén: átjárási jog a szomszéd telkén keresztül, kút vagy forrás, szeptikus tartály.
Az épület állapota, a felújítást igénylő részekre vonatkozó kivitelezői árajánlatokkal együtt.

3. Írásos ajánlat tétele (proposta d’acquisto)

Az ajánlatokat írásban teszik, általában az ügynök által biztosított űrlapon, gyakran kis összegű letéttel vagy csekkel. Amint az eladó aláírással elfogadja, az ajánlat mindkét fél számára kötelezővé válik. Olvassa el figyelmesen, és az aláírás előtt tüntesse fel mindazokat a feltételeket, amelyekre szüksége van (például kielégítő szakértői felmérés vagy jelzálog-hitelajánlat).

4. Az előszerződés (compromesso) aláírása

A compromesso (vagy contratto preliminare) rögzíti a vételárat, az átadás időpontját és a feltételeket. Ekkor Ön a felek között megállapodott, magasabb összegű letétet fizet. Általában caparra confirmatoria formájában: ha indokolatlanul visszalép, elveszíti, ha pedig az eladó lép vissza, a kétszeresét köteles visszafizetni. A compromesso-t be kell jegyeztetni az adóhivatalnál. Sok vevő közjegyzővel vagy saját ügyvédjével készíttet, illetve nézetet el a szerződéstervezetről.

5. Completion at the notary (rogito)

A végleges adásvételi okiratot, a rogito-t egy közjegyző előtt írják alá. A közjegyző közhivatalnok, nem az eladó tanácsadója. Ellenőrzi a tulajdoni lapot és a dokumentumokat, felolvassa az okiratot, beszedi az vásárlással kapcsolatos adókat, és bejegyzi az adásvételt. A vevő általában maga választja és fizeti a közjegyzőt. Ha nem beszél jól olvasni olaszul, tolmácsnak kell jelen lennie, és az okirat tartalmazhat fordítást. Ha nem tud személyesen megjelenni, meghatalmazást (procura) is adhat, hogy valaki Ön helyett írja alá az okiratot. Ekkor fizeti ki a fennmaradó összeget, és kapja meg a kulcsokat.

6. After you buy

Az közüzemi szolgáltatásokat (villany, gáz, víz) nevére íratja át.
Jelentkezzen be a comune-nál a hulladékadó (TARI) miatt.
Ha második otthonról van szó, jegyezze meg az IMU ingatlanadó fizetési határidőit (június és december). Olvassa el az olasz ingatlanadókról szóló útmutatónkat.
Insure the property.

Purchase costs to budget for

Magáneladótól történő vásárlás (a leggyakoribb eset):

Regisztrációs adó: 9% második otthon esetén, illetve 2%, ha ez lesz az Ön főlakhelye, és 18 hónapon belül a comune területén lakóhelyet létesít (prima casa). A minimum 1000 euró. Magánszemélyek által vásárolt ingatlanok esetén az adót általában nem a kifizetett vételár, hanem az ingatlan kataszteri értéke alapján számítják ki. A kataszteri érték jellemzően jóval a piaci ár alatt van.
Kataszteri és jelzálogjogi illeték: egyenként 50 euró.

Építtetőtől vagy cégtől történő vásárlás, amely ÁFÁ-t számít fel: ÁFA (általában 10%, főlakhely esetén 4%, luxuskategóriában 22%) plusz fix illetékek.

On top of the taxes:

the notary’s fee;
az ügynök jutaléka, amely általában a vételár egy százaléka plusz ÁFA, és írásban kell megállapodni róla;
surveyor and translator fees;
any mortgage costs.

Kérje a közjegyzőtől az összes adó és díj írásos becslését, mielőtt aláírja a compromesso-t.

Paying for it: cash or mortgage

Sok külföldi vevő készpénzzel fizet, vagy hazai ingatlanja fedezete mellett vesz fel hitelt. Az olasz bankok hitelt nyújtanak nem rezidenseknek is, de általában a rezidensekénél kisebb értékarányos összeget folyósítanak, és részletes jövedelemigazolást kérnek, ezért számoljon többletidővel. Ha jelzáloghitelre van szüksége, tegye az ajánlatot és a compromesso-t attól függővé, hogy megkapja-e a hitelt.

Before you start

A külföldi vevők legtöbb problémája abból adódik, hogy kihagyják a 2. lépésben szereplő ellenőrzéseket, vagy nem értik, mit írnak alá. Nálunk a 7 hiba, amelyet a külföldi vevők elkövetnek című cikk a leggyakoribbakat tárgyalja. Amikor készen áll, böngésszen az olaszországi eladó ingatlanok között, vagy próbálja ki az MI-alapú ingatlankeresőt.

Ez általános tájékoztatás, nem jogi vagy adótanácsadás. A szabályok és a kulcsok változnak, ezért vásárlás előtt erősítse meg a részleteket közjegyzővel, ügyvéddel vagy commercialistával.