от 
Публикувано · Updated · 1 мин четене
Закупуването на имот в Италия като чужденец е по-лесно, отколкото много хора очакват. Процесът се води от нотариус, а основните стъпки са едни и същи, независимо дали купувате къща в селце или имение в провинцията. Това ръководство минава през процеса по ред – от това кой може да купува до деня, в който получавате ключовете, като посочва и разходите, които трябва да планирате.
Can foreigners buy property in Italy?
Yes. Citizens of the EU and EEA can buy on the same terms as Italians, and so can foreigners legally resident in Italy. For other nationalities it depends on reciprocity: you can buy if Italians can buy in your country. This covers most buyers, including British, American, Canadian and Australian citizens. If you are unsure, the notary can confirm it for your nationality.
Притежаването на имот не ви дава право да живеете в Италия. Посетители извън ЕС могат да остават до 90 дни във всеки 180-дневен период в рамките на Шенгенското пространство. За да живеете в Италия по-дълго, са ви необходими виза и разрешение за пребиваване, например визата за избирателно пребиваване за хора с independent доход. За да купувате или да живеете в италианския си дом, не е необходимо италианско гражданство.
What you need before you start
- Валиден паспорт (или лична карта на ЕС).
- Италиански данъчен номер (codice fiscale). Той е безплатен и е необходим за всеки договор. Вижте как да получите codice fiscale.
- Начин за проследимо плащане. Плащанията трябва да се извършват по банков път или с банков чек, а не в брой. Италианската банкова сметка не е задължителна, но улеснява значително плащането на депозити и последващи сметки (IMU, TARI, комунални услуги).
- Ясен бюджет, включващ посочените по-долу разходи за покупката и годишните текущи разходи.
Step by step: how a purchase works
1. Find the property
Първо решете за района: крайбрежие или хълмове, град или провинция, и как ще стигнете until there. Нашите регионални ръководства за покупка (например за Тоскана и Умбрия) разглеждат цените и какво да проверите във всеки регион. За търсене опишете какво искате с прости думи в нашето търсене на имоти с изкуствен интелект, например “каменна селска къща с басейн близо до град, до 400 000 €”.
Повечето къщи в Италия се продават чрез агенти по недвижими имоти. В Италия агентите трябва да бъдат регистрирани в Търговската камара и можете да поискате техния регистрационен номер. Договорете комисионната на агента в писмена форма, преди да направите оферта.
2. Check the property before you commit
Това е стъпката, която най-добре ви защитава. Поискайте документите навреме и накарайте местен геодезист (geometra) или архитект да ги провери спрямо имота:
- Урбанистичното планиране и кадастърът съответстват на сградата (conformità urbanistica e catastale). Разширения, допълнителни постройки или басейн, които никога не са били одобрени, могат да блокират или забавят продажбата, а отстраняването им струва пари.
- Без ипотеки, тежести или претенции върху имота. Нотариусът също проверява това, но е по-добре да знаете предварително, преди да платите депозит.
- Енергийният сертификат (APE), който продавачът е длъжен да предостави.
- Достъп, вода и канализация за имоти в провинцията: право на преминаване през земя на съсед, кладенец или извор, септична яма.
- Състоянието на сградата, с оферти от строители, ако се нуждае от ремонт.
3. Направете писмена оферта (proposta d’acquisto)
Офертите се правят в писмена форма, обикновено на формуляр, предоставен от агента, често с малък депозит или чек. След като продавачът я приеме с подпис, офертата става задължителна за двете страни. Прочетете я внимателно и включете всички условия, от които се нуждаете (например задоволителна инспекция на имота или одобрение на ипотечен кредит), преди да подпишете.
4. Подпишете предварителния договор (compromesso)
Compromesso (или contratto preliminare) фиксира цената, датата на завършване и условията. На този етап внасяте по-голям депозит, договорен между вас и продавача. Обикновено той е caparra confirmatoria: ако се откажете без добра причина, го губите, а ако продавачът се откаже, той трябва да ви върне двойно. Compromesso се регистрира в данъчната служба. Много купувачи го възлагат да бъде изготвен или прегледан от нотариус или от собствен адвокат.
5. Completion at the notary (rogito)
Окончателният нотариален акт, rogito, се подписва пред нотариус. Нотариусът е държавен служител, а не съветник на продавача. Той проверява собствеността и документите, чете акта на глас, събира данъците при покупко-продажба и вписва сделката. Купувачът обикновено избира и заплаща нотариуса. Ако не владеете добре италиански, трябва да присъства преводач, а актът може да включва превод. Ако не можете да бъдете там, можете да подпишете пълномощно (procura), за да подпише някой вместо вас. Заплащате остатъка и получавате ключовете.
6. After you buy
- Прехвърлете комуналните услуги (електричество, газ, вода) на Ваше име.
- Регистрирайте се в comune за таксата за смет (TARI).
- Имайте предвид датите за данъка върху недвижимите имоти IMU, ако имотът е втора къща (юни и декември). Вижте нашето ръководство за италианските данъци върху недвижимите имоти.
- Insure the property.
Purchase costs to budget for
Покупка от частен продавач (най-често срещаният случай):
- Регистрационен данък: 9% за втори дом или 2%, ако станете основно жилище и се заселите в comune в рамките на 18 месеца (prima casa). Минималният размер е 1000 евро. При покупка на имоти от физически лица данъкът обикновено се изчислява върху кадастралната стойност на имота, а не върху платената цена. Кадастралната стойност обикновено е значително под пазарната цена.
- Кадастрални и ипотечни такси: по 50 евро всяка.
Покупка от строител или компания, които начисляват ДДС: ДДС (обикновено 10%, 4% за основно жилище, 22% за луксозни категории) плюс фиксирани данъци.
On top of the taxes:
- the notary’s fee;
- комисионната на агента, обикновено процент от цената плюс ДДС, договорена в писмена форма;
- surveyor and translator fees;
- any mortgage costs.
Поискайте от нотариуса писмена оценка на всички данъци и такси, преди да подпишете compromesso.
Paying for it: cash or mortgage
Много чуждестранни купувачи плащат в брой или взимат заем под залог на имоти в родината си. Италианските банки отпускат кредити и на нерезиденти, но обикновено финансират по-малък дял от стойността, отколкото на резиденти, и изискват подробни доказателства за доходите, затова предвидете допълнително време. Ако се нуждаете от ипотечен кредит, направете офертата и compromesso при условие, че го получите.
Before you start
Повечето проблеми за чуждестранните купувачи възникват при пропускане на проверките от стъпка 2 или при неразбиране на това, което подписват. Нашата статия 7 грешки, които правят чуждестранните купувачи, разглежда най-честите от тях. Когато сте готови, разгледайте имоти за продажба в Италия или опитайте AI търсенето на имоти.
Това е обща информация, а не правен или данъчен съвет. Правилата и ставките се променят, затова потвърдете подробностите с нотариус, адвокат или commercialista, преди да купите.
Имоти за продажба: Италия
- €1,800,000
- €1,700,000
- €1,590,000
- €1,400,000
- €1,200,000
- €1,100,000
