Acheter une propriété en Toscane : prix, où chercher et ce qu'il faut vérifier

Publié 30 Oct 2026 · 6 min de lecture

Acheter un bien immobilier en Italie en tant qu’étranger est plus simple que beaucoup de gens ne le pensent. La procédure est encadrée par un notaire, et les grandes étapes sont les mêmes que vous achetiez une maison de village ou une villa à la campagne. Ce guide vous accompagne pas à pas, de la question de savoir qui peut acheter jusqu’au jour où vous récupérez les clés, en détaillant les frais à prévoir tout au long du processus.

Les étrangers peuvent-ils acheter un bien immobilier en Italie ?

Oui. Les citoyens de l’UE et de l’EEE peuvent acheter aux mêmes conditions que les Italiens, tout comme les étrangers résidant légalement en Italie. Pour les autres nationalités, cela dépend de la réciprocité : vous pouvez acheter si les Italiens peuvent acheter dans votre pays. Cela concerne la plupart des acquéreurs, y compris les citoyens britanniques, américains, canadiens et australiens. En cas de doute, le notaire peut vous confirmer la situation pour votre nationalité.

Être propriétaire ne vous donne pas le droit de vivre en Italie. Les visiteurs non européens peuvent séjourner jusqu’à 90 jours sur toute période de 180 jours dans l’espace Schengen. Pour vivre en Italie plus longtemps, vous avez besoin d’un visa et d’un titre de séjour, par exemple le visa de résidence élective destiné aux personnes disposant de revenus indépendants. La nationalité italienne n’est pas requise pour acheter ni pour vivre dans votre logement en Italie.

Ce dont vous avez besoin avant de commencer

Un passeport valide (ou une carte d’identité de l’UE).
Un code fiscal italien (codice fiscale). Il est gratuit et nécessaire pour tout contrat. Voir comment obtenir votre codice fiscale.
Un moyen de paiement traçable. Les paiements doivent être effectués par virement bancaire ou chèque de banque, et non en espèces. Un compte bancaire italien n’est pas obligatoire, mais il facilite grandement le versement des acomptes et le règlement des factures ultérieures (IMU, TARI, services publics).
Un budget clair, incluant les frais d’achat ci-dessous et les charges annuelles d’entretien.

Étape par étape : le déroulement d’un achat

1. Trouver le bien

Commencez par choisir la zone : côte ou collines, ville ou campagne, et la façon dont vous vous y rendrez. Nos guides d’achat par région (par exemple Toscane et Ombrie) détaillent les prix et les points à vérifier région par région. Pour lancer une recherche, décrivez simplement ce que vous recherchez dans notre moteur de recherche immobilier par IA, par exemple « ferme en pierre avec piscine près d’une ville, moins de 400 000 € ».

La plupart des logements en Italie sont vendus par l’intermédiaire d’agents immobiliers. En Italie, les agents doivent être inscrits auprès de la Chambre de commerce, et vous pouvez demander leur numéro d’inscription. Convenez par écrit de la commission de l’agent avant de faire une offre.

2. Vérifier le bien avant de vous engager

C’est l’étape qui vous protège le plus. Demandez les documents le plus tôt possible et faites-les vérifier par un géomètre local (geometra) ou un architecte, en les comparant au bien :

La conformité urbanistique et cadastrale du bâtiment (conformità urbanistica e catastale). Des extensions, des dépendances ou une piscine qui n’ont jamais été autorisées peuvent bloquer ou retarder la vente, et leur régularisation a un coût.
Aucune hypothèque, aucun privilège ni aucune réclamation sur le bien. Le notaire vérifie également ces points, mais il vaut mieux le savoir avant de verser un acompte.
Le certificat de performance énergétique (APE), que le vendeur doit fournir.
L’accès, l’eau et l’évacuation pour les biens à la campagne : un droit de passage sur le terrain d’un voisin, un puits ou une source, une fosse septique.
L’état du bâtiment, accompagné de devis d’artisans si des travaux sont nécessaires.

3. Faites une offre d’achat écrite (proposta d’acquisto)

Les offres sont faites par écrit, généralement sur un formulaire fourni par l’agent, souvent accompagnées d’un petit dépôt ou d’un chèque. Une fois que le vendeur signe pour l’accepter, l’offre devient contraignante pour les deux parties. Lisez-la attentivement et incluez toutes les conditions dont vous avez besoin (par exemple, une expertise satisfaisante ou une offre de prêt hypothécaire) avant de signer.

4. Signer le contrat préliminaire (compromesso)

Le compromesso (ou contratto preliminare) fixe le prix, la date de finalisation et les conditions. Vous versez à ce stade un dépôt plus important, convenu entre vous et le vendeur. Il s’agit généralement d’une caparra confirmatoria : si vous vous retirez sans motif valable, vous la perdez, et si le vendeur se retire, il doit vous verser le double. Le compromesso est enregistré auprès du bureau des impôts. De nombreux acheteurs le font rédiger ou relire par le notaire ou leur propre avocat.

5. Signature chez le notaire (rogito)

L’acte de vente définitif, le rogito, est signé devant un notaire. Le notaire est un officier public, et non le conseiller du vendeur. Il vérifie le titre de propriété et les documents, lit l’acte à voix haute, perçoit les taxes d’achat et enregistre la vente. L’acheteur choisit et rémunère généralement le notaire. Si vous ne comprenez pas bien l’italien, un interprète doit être présent, et l’acte peut comporter une traduction. Si vous ne pouvez pas être présent, vous pouvez signer une procuration (procura) afin qu’une personne signe à votre place. Vous réglez le solde et vous recevez les clés.

6. Après l’achat

Faites transférer les services publics (électricité, gaz, eau) à votre nom.
Inscrivez-vous auprès de la commune pour la taxe sur les déchets (TARI).
Notez les dates de la taxe foncière IMU si c’est une résidence secondaire (juin et décembre). Consultez notre guide des taxes immobilières italiennes.
Assurez le bien.

Frais d’achat à prévoir

Achat auprès d’un vendeur privé (le cas le plus courant) :

Taxe d’enregistrement : 9 % pour une résidence secondaire, ou 2 % si le bien devient votre résidence principale et que vous vous installez dans la commune dans un délai de 18 mois (prima casa). Le montant minimum est de 1 000 €. Pour les biens achetés par des particuliers, la taxe est généralement calculée sur la valeur cadastrale du bien et non sur le prix payé. La valeur cadastrale est généralement bien inférieure au prix du marché.
Taxes cadastrale et hypothécaire : 50 € chacune.

Achat auprès d’un promoteur ou d’une société facturant la TVA : TVA (généralement 10 %, 4 % pour une résidence principale, 22 % pour les catégories de luxe) auxquelles s’ajoutent les taxes fixes.

En plus des impôts :

les honoraires du notaire ;
la commission de l’agent immobilier, généralement un pourcentage du prix plus la TVA, convenue par écrit ;
les honoraires de l’expert et du traducteur ;
les éventuels frais liés à l’hypothèque.

Demandez au notaire une estimation écrite de l’ensemble des taxes et frais avant de signer le compromesso.

Le financement : comptant ou emprunt hypothécaire

De nombreux acheteurs étrangers paient comptant ou empruntent en utilisant un bien immobilier situé dans leur pays d’origine. Les banques italiennes accordent des prêts aux non-résidents, mais elles prêtent généralement une part plus faible de la valeur qu’aux résidents et exigent des justificatifs de revenus détaillés ; prévoyez donc du temps supplémentaire. Si vous avez besoin d’un prêt hypothécaire, subordonnez votre offre et le compromesso à l’obtention de ce financement.

Avant de commencer

La plupart des problèmes rencontrés par les acheteurs étrangers résultent du fait de ne pas effectuer les vérifications de l’étape 2 ou de ne pas comprendre ce qu’ils signent. Notre article 7 erreurs commises par les acheteurs étrangers présente les plus courantes. Lorsque vous serez prêt, parcourez les biens immobiliers à vendre en Italie ou essayez la recherche de biens immobiliers par IA.

Ces informations sont données à titre général et ne constituent pas un conseil juridique ou fiscal. Les règles et les taux évoluent : confirmez les détails avec un notaire, un avocat ou un commercialista avant d’acheter.