από 
Δημοσιευμένο · 1 λεπτά ανάγνωσης
Η αγορά σπιτιού στην Ιταλία από ξένο πολίτη είναι πιο απλή απ’ ό,τι πιστεύουν πολλοί. Τη διαδικασία διεκπεραιώνει συμβολαιογράφος, και τα βασικά στάδια είναι ίδια είτε αγοράζετε ένα σπίτι σε χωριό είτε μια εξοχική βίλα. Αυτός ο οδηγός σας δείχνει όλη τη διαδικασία με τη σειρά, από το ποιοι μπορούν να αγοράσουν μέχρι την ημέρα που παραλαμβάνετε τα κλειδιά, με τα κόστη που πρέπει να προβλέψετε στον προϋπολογισμό σας.
Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στην Ιταλία;
Ναι. Οι πολίτες της ΕΕ και του ΕΟΧ μπορούν να αγοράσουν με τους ίδιους όρους με τους Ιταλούς, και το ίδιο ισχύει για τους ξένους που διαμένουν νόμιμα στην Ιταλία. Για πολίτες άλλων εθνικοτήτων, το θέμα εξαρτάται από την αμοιβαιότητα: μπορείτε να αγοράσετε αν οι Ιταλοί μπορούν να αγοράσουν στη χώρα σας. Αυτό καλύπτει τους περισσότερους αγοραστές, μεταξύ άλλων Βρετανούς, Αμερικανούς, Καναδούς και Αυστραλούς πολίτες. Αν έχετε αμφιβολίες, ο συμβολαιογράφος μπορεί να σας επιβεβαιώσει την περίπτωση της εθνικότητάς σας.
Η ιδιοκτησία σπιτιού δεν σας δίνει το δικαίωμα να διαμένετε στην Ιταλία. Οι επισκέπτες εκτός ΕΕ μπορούν να μείνουν έως 90 ημέρες σε οποιαδήποτε περίοδο 180 ημερών στον χώρο Σένγκεν. Για να ζήσετε στην Ιταλία για μεγαλύτερο διάστημα χρειάζεστε βίζα και άδεια διαμονής, για παράδειγμα τη βίζα Elective Residency για άτομα με ανεξάρτητο εισόδημα. Δεν χρειάζεστε ιταλική υπηκοότητα για να αγοράσετε ή να ζήσετε στο ιταλικό σας σπίτι.
Τι χρειάζεστε πριν ξεκινήσετε
- Έγκυρο διαβατήριο (ή ευρωπαϊκή ταυτότητα).
- Ιταλικός φορολογικός κωδικός (codice fiscale). Είναι δωρεάν και απαιτείται για κάθε συμβόλαιο. Δείτε πώς να αποκτήσετε τον codice fiscale σας.
- Τρόπος ιχνηλάτητης πληρωμής. Οι πληρωμές πρέπει να γίνονται με τραπεζική μεταφορά ή τραπεζική επιταγή, όχι με μετρητά. Ιταλικός τραπεζικός λογαριασμός δεν είναι υποχρεωτικός, αλλά διευκολύνει πολύ την καταβολή προκαταβολών και των μεταγενέστερων λογαριασμών (IMU, TARI, κοινής ωφέλειας).
- Ένας σαφής προϋπολογισμός, που να περιλαμβάνει τα κόστη αγοράς που αναφέρονται παρακάτω και τα ετήσια έξοδα συντήρησης.
Βήμα προς βήμα: πώς λειτουργεί η αγορά
1. Βρείτε το ακίνητο
Αποφασίστε πρώτα την περιοχή: ακτή ή λόφοι, πόλη ή εξοχή, και πώς θα πηγαίνετε εκεί. Οι οδηγοί αγοράς μας ανά περιοχή (για παράδειγμα Τοσκάνη και Ούμπρια) καλύπτουν τις τιμές και όσα πρέπει να ελέγξετε σε κάθε περιοχή. Για αναζήτηση, περιγράψτε με απλά λόγια αυτό που θέλετε στην αναζήτηση ακινήτων με τεχνητή νοημοσύνη μας, για παράδειγμα «πέτρινη αγροικία με πισίνα κοντά σε πόλη, έως 400.000 €».
Τα περισσότερα σπίτια στην Ιταλία πωλούνται μέσω μεσιτών ακινήτων. Στην Ιταλία οι μεσίτες πρέπει να είναι εγγεγραμμένοι στο Επιμελητήριο Εμπορίου, και μπορείτε να ζητήσετε τον αριθμό εγγραφής τους. Συμφωνήστε γραπτώς την προμήθεια του μεσίτη πριν κάνετε προσφορά.
2. Ελέγξτε το ακίνητο πριν από τη δέσμευσή σας
Αυτό είναι το βήμα που σας προστατεύει περισσότερο. Ζητήστε νωρίς τα έγγραφα και δώστε σε έναν τοπικό τοπογράφο (geometra) ή αρχιτέκτονα να τα ελέγξει σε σχέση με το ακίνητο:
- Ο πολεοδομικός σχεδιασμός και το κτηματολόγιο να ταιριάζουν με το κτίσμα (conformità urbanistica e catastale). Επεκτάσεις, βοηθητικές κατασκευές ή πισίνα που δεν εγκρίθηκαν ποτέ μπορούν να μπλοκάρουν ή να καθυστερήσουν την πώληση, και η διόρθωσή τους κοστίζει χρήματα.
- Χωρίς υποθήκες, βάρη ή διεκδικήσεις στο ακίνητο. Ο συμβολαιογράφος ελέγχει επίσης αυτό, αλλά είναι καλύτερα να το γνωρίζετε πριν πληρώσετε προκαταβολή.
- Το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (APE), το οποίο πρέπει να προσκομίσει ο πωλητής.
- Πρόσβαση, νερό και αποχέτευση για ακίνητα στην εξοχή: δικαίωμα διόδου από το οικόπεδο γείτονα, πηγάδι ή πηγή, βόθρος.
- Η κατάσταση του κτιρίου, με προσφορές από εργολάβους αν χρειάζεται εργασίες.
3. Υποβάλετε γραπτή προσφορά (proposta d’acquisto)
Οι προσφορές γίνονται γραπτώς, συνήθως σε έντυπο που παρέχει ο μεσίτης, συχνά με μικρή προκαταβολή ή με επιταγή. Μόλις ο πωλητής υπογράψει την αποδοχή της, η προσφορά δεσμεύει και τους δύο. Διαβάστε την προσεκτικά και συμπεριλάβετε όλους τους όρους που χρειάζεστε (για παράδειγμα, μια ικανοποιητική τεχνική έκθεση ή έγκριση στεγαστικού δανείου) πριν υπογράψετε.
4. Υπογραφή του προσυμφώνου (compromesso)
Το compromesso (ή contratto preliminare) καθορίζει την τιμή, την ημερομηνία ολοκλήρωσης και τους όρους. Σε αυτό το στάδιο καταβάλλετε μεγαλύτερη προκαταβολή, η οποία συμφωνείται μεταξύ σας και του πωλητή. Συνήθως πρόκειται για caparra confirmatoria: αν αποσυρθείτε χωρίς βάσιμο λόγο, τη χάνετε, ενώ αν αποσυρθεί ο πωλητής, πρέπει να σας καταβάλει το διπλάσιο. Το compromesso καταχωρίζεται στην εφορία. Πολλοί αγοραστές το εκπονούν ή το ελέγχουν με τον συμβολαιογράφο ή τον δικό τους δικηγόρο.
5. Ολοκλήρωση στον συμβολαιογράφο (rogito)
Το τελικό συμβόλαιο, το rogito, υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου. Ο συμβολαιογράφος είναι δημόσιος λειτουργός και όχι σύμβουλος του πωλητή. Ελέγχει τον τίτλο ιδιοκτησίας και τα έγγραφα, διαβάζει το συμβόλαιο φωναχτά, εισπράττει τους φόρους αγοράς και καταχωρίζει την πώληση. Συνήθως ο αγοραστής επιλέγει και πληρώνει τον συμβολαιογράφο. Αν δεν κατανοείτε καλά τα ιταλικά, πρέπει να παρίσταται διερμηνέας και το συμβόλαιο μπορεί να περιλαμβάνει μετάφραση. Αν δεν μπορείτε να είστε παρών, μπορείτε να υπογράψετε πληρεξούσιο (procura) ώστε κάποιος να υπογράψει για λογαριασμό σας. Καταβάλλετε το υπόλοιπο ποσό και παραλαμβάνετε τα κλειδιά.
6. Μετά την αγορά
- Μεταφέρετε τους λογαριασμούς κοινής ωφελείας (ηλεκτρικό ρεύμα, αέριο, νερό) στο όνομά σας.
- Δηλώστε τον εαυτό σας στο comune για τον φόρο απορριμμάτων (TARI).
- Σημειώστε τις ημερομηνίες καταβολής του φόρου ακινήτων IMU αν πρόκειται για δεύτερη κατοικία (Ιούνιος και Δεκέμβριος). Δείτε τον οδηγό μας για τους φόρους ακινήτων στην Ιταλία.
- Ασφαλίστε το ακίνητο.
Έξοδα αγοράς για τον προϋπολογισμό σας
Αγορά από ιδιώτη πωλητή (η συνηθέστερη περίπτωση):
- Φόρος εγγραφής: 9% για δευτερεύουσα κατοικία, ή 2% αν γίνει η κύρια κατοικία σας και εγκατασταθείτε στο comune εντός 18 μηνών (prima casa). Το ελάχιστο ποσό είναι €1.000. Για κατοικίες που αγοράζονται από φυσικά πρόσωπα, ο φόρος υπολογίζεται συνήθως με βάση την κτηματολογική αξία του ακινήτου και όχι την τιμή που καταβλήθηκε. Η κτηματολογική αξία είναι συνήθως σημαντικά χαμηλότερη από την τιμή της αγοράς.
- Κτηματολογικός και υποθηκοφυλακικός φόρος: €50 ο καθένας.
Αγορά από κατασκευαστή ή εταιρεία που επιβαρύνει με ΦΠΑ: ΦΠΑ (συνήθως 10%, 4% για κύρια κατοικία, 22% για κατηγορίες πολυτελείας) συν σταθεροί φόροι.
Εκτός από τους φόρους:
- την αμοιβή του συμβολαιογράφου·
- η προμήθεια του μεσίτη, συνήθως ποσοστό της τιμής συν ΦΠΑ, όπως έχει συμφωνηθεί γραπτώς·
- την αμοιβή τοπογράφου και μεταφραστή·
- τυχόν έξοδα στεγαστικού δανείου.
Ζητήστε από τον συμβολαιογράφο γραπτή εκτίμηση όλων των φόρων και τελών πριν υπογράψετε το compromesso.
Πληρωμή: μετρητά ή στεγαστικό δάνειο
Πολλοί ξένοι αγοραστές πληρώνουν τοις μετρητοίς ή δανείζονται με εγγύηση ακίνητης περιουσίας στη χώρα τους. Οι ιταλικές τράπεζες δανείζουν μη residents, αλλά συνήθως χορηγούν μικρότερο ποσοστό της αξίας από ό,τι στους residents και ζητούν λεπτομερή αποδεικτικά εισοδήματος, οπότε προβλέψτε επιπλέον χρόνο. Αν χρειάζεστε στεγαστικό δάνειο, κάντε την προσφορά και το compromesso υπό την αίρεση της έγκρισης του δανείου.
Πριν ξεκινήσετε
Τα περισσότερα προβλήματα για ξένους αγοραστές προκύπτουν από την παράλειψη των ελέγχων του βήματος 2 ή από την έλλειψη κατανόησης όσων υπογράφουν. Το άρθρο μας 7 λάθη που κάνουν οι ξένοι αγοραστές καλύπτει τα συνηθισμένα. Όταν είστε έτοιμοι, δείτε ακίνητα προς πώληση στην Ιταλία ή δοκιμάστε την αναζήτηση ακινήτων με AI.
Πρόκειται για γενικές πληροφορίες και όχι για νομική ή φορολογική συμβουλή. Οι κανόνες και τα ποσοστά αλλάζουν, γι’ αυτό επιβεβαιώστε τα στοιχεία με συμβολαιογράφο, δικηγόρο ή commercialista πριν από την αγορά.
Ακίνητα προς πώληση: Ιταλία
- €1,800,000
- €1,700,000
- €1,590,000
- €1,400,000
- €1,200,000
- €1,100,000
