door 
Gepubliceerd · 5 min lezen
Een woning kopen in Italië als buitenlander is eenvoudiger dan veel mensen verwachten. Het proces wordt begeleid door een notaris, en de belangrijkste stappen zijn hetzelfde, of u nu een huis in een dorp koopt of een landvilla. Deze gids loopt het proces stap voor stap door, van wie er kan kopen tot de dag waarop u de sleutels ontvangt, met de kosten waarmee u onderweg rekening moet houden.
Kunnen buitenlanders onroerend goed kopen in Italië?
Ja. Burgers van de EU en de EER kunnen kopen op dezelfde voorwaarden als Italianen, en dat geldt ook voor buitenlanders die wettelijk in Italië verblijven. Voor andere nationaliteiten hangt het af van wederkerigheid: u kunt kopen als Italianen in uw land kunnen kopen. Dit geldt voor de meeste kopers, waaronder Britse, Amerikaanse, Canadese en Australische staatsburgers. Als u twijfelt, kan de notaris voor uw nationaliteit bevestigen of dit geldt.
Het bezit van een woning geeft u niet het recht om in Italië te wonen. Bezoekers van buiten de EU mogen binnen het Schengengebied maximaal 90 dagen verblijven in elke periode van 180 dagen. Om langer in Italië te wonen, hebt u een visum en een verblijfsvergunning nodig, bijvoorbeeld het Elective Residency-visum voor personen met een zelfstandig inkomen. U hebt geen Italiaans staatsburgerschap nodig om een Italiaanse woning te kopen of erin te wonen.
Wat u nodig heeft voordat u begint
- Een geldig paspoort (of EU-identiteitskaart).
- Een Italiaans belastingnummer (codice fiscale). Dit is gratis en is vereist voor elk contract. Zie hoe u uw codice fiscale aanvraagt.
- Een traceerbare betaalmethode. Betalingen moeten plaatsvinden via banküberschrijving of bankcheque, niet contant. Een Italiaanse bankrekening is niet verplicht, maar het maakt het betalen van aanbetalingen en latere rekeningen (IMU, TARI, nutsvoorzieningen) veel eenvoudiger.
- Een duidelijk budget, inclusief de aankoopkosten hieronder en de jaarlijkse exploitatiekosten.
Stap voor stap: hoe een aankoop verloopt
1. Het onroerend goed vinden
Bepaal eerst het gebied: kust of heuvels, stad of platteland, en hoe u er wilt komen. Onze regionale koopgidsen (bijvoorbeeld Toscane en Umbrië) behandelen prijzen en wat u regio voor regio moet controleren. Om te zoeken, beschrijft u in gewone woorden wat u wilt in onze AI-zoekfunctie voor onroerend goed, zoals “stenen boerderij met zwembad nabij een stad, onder €400.000”.
De meeste woningen in Italië worden verkocht via makelaars. In Italië moeten makelaars ingeschreven zijn bij de Kamer van Koophandel, en u kunt hun inschrijfnummer opvragen. Spreek de commissie van de makelaar schriftelijk af voordat u een bod uitbrengt.
2. Controleer het onroerend goed voordat u zich vastlegt
Dit is de stap die u het meest beschermt. Vraag de documenten tijdig op en laat een lokale landmeter (geometra) of architect ze controleren aan de hand van het pand:
- Planologie en kadaster komen overeen met het gebouw (conformità urbanistica e catastale). Uitbouwen, bijgebouwen of een zwembad die nooit zijn goedgekeurd, kunnen de verkoop blokkeren of vertragen, en het herstellen ervan kost geld.
- Geen hypotheken, beslagleggingen of vorderingen op het pand. De notaris controleert dit ook, maar het is beter dit te weten voordat u een aanbetaling doet.
- Het energiecertificaat (APE), dat de verkoper moet verstrekken.
- Toegang, water en afvoer bij landelijk onroerend goed: een recht van overpad over grond van een buur, een put of bron, een septictank.
- De staat van het gebouw, met offertes van aannemers als er werk aan nodig is.
3. Doe een schriftelijk bod (proposta d’acquisto)
Biedingen worden schriftelijk gedaan, meestal op een formulier van de makelaar, vaak met een kleine aanbetaling of een cheque. Zodra de verkoper het accepteert door te tekenen, is het bod voor beide partijen bindend. Lees het zorgvuldig door en neem alle voorwaarden op die u nodig heeft (bijvoorbeeld een bevredigend bouwkundig onderzoek of een hypotheekaanbod) voordat u tekent.
4. Teken het voorcontract (compromesso)
Het compromesso (of contratto preliminare) legt de koopprijs, de datum van overdracht en de voorwaarden vast. Op dit moment betaalt u een hogere aanbetaling, in overleg tussen u en de verkoper. Meestal gaat het om een caparra confirmatoria: trekt u zich zonder goede reden terug, dan verliest u deze, en trekt de verkoper zich terug, dan moet hij u het dubbele betalen. Het compromesso wordt geregistreerd bij het belastingkantoor. Veel kopers laten het opstellen of nakijken door de notaris of hun eigen advocaat.
5. Afronding bij de notaris (rogito)
De definitieve akte, de rogito, wordt ondertekend in aanwezigheid van een notaris. De notaris is een openbaar ambtenaar en geen adviseur van de verkoper. Hij controleert de eigendomstitel en de documenten, leest de akte hardop voor, int de koopbelastingen en registreert de verkoop. De koper kiest en betaalt doorgaans de notaris. Als u onvoldoende Italiaans spreekt, moet er een tolk aanwezig zijn en kan de akte een vertaling bevatten. Als u er zelf niet bij kunt zijn, kunt u een volmacht (procura) ondertekenen, zodat iemand namens u tekent. U betaalt het restant en ontvangt de sleutels.
6. Na de aankoop
- Zet de nutsvoorzieningen (elektriciteit, gas, water) op uw naam.
- Schrijf u bij de gemeente in voor de afvalbelasting (TARI).
- Houd rekening met de data van de IMU-onroerendezaakbelasting als het om een tweede woning gaat (juni en december). Zie onze gids over Italiaanse onroerendgoedbelastingen.
- Verzeker het onroerend goed.
Aankoopkosten waarmee u rekening moet houden
Kopen van een particuliere verkoper (het meest voorkomende geval):
- Registratierechten: 9% voor een tweede woning, of 2% als het uw hoofdverblijf wordt en u binnen 18 maanden in de comune gaat wonen (prima casa). Het minimum bedraagt €1.000. Bij woningen die door particulieren worden gekocht, wordt de belasting doorgaans berekend op basis van de kadastrale waarde van het onroerend goed, niet op de betaalde koopprijs. De kadastrale waarde ligt meestal ruim onder de marktprijs.
- Kadaster- en hypotheekrechten: elk €50.
Kopen van een bouwer of bedrijf dat btw in rekening brengt: btw (meestal 10%, 4% voor een hoofdverblijf, 22% voor luxecategorieën) plus vaste belastingen.
Bovenop de belastingen:
- de honoraria van de notaris;
- de provisie van de makelaar, meestal een percentage van de koopprijs plus btw, schriftelijk overeengekomen;
- de kosten van de taxateur en de vertaler;
- eventuele hypotheekkosten.
Vraag de notaris om een schriftelijke raming van alle belastingen en kosten voordat u het compromesso ondertekent.
Betalen: contant of met hypotheek
Veel buitenlandse kopers betalen contant of lenen met onroerend goed in hun thuisland als onderpand. Italiaanse banken verlenen wel leningen aan niet-ingezetenen, maar doorgaans lenen zij een kleiner deel van de waarde dan aan ingezetenen en vragen zij gedetailleerd bewijs van inkomen, dus reken op extra tijd. Als u een hypotheek nodig heeft, maakt u het bod en het compromesso afhankelijk van het verkrijgen ervan.
Voordat u begint
De meeste problemen voor buitenlandse kopers ontstaan doordat de controles uit stap 2 worden overgeslagen of doordat niet wordt begrepen wat men ondertekent. Onze 7 fouten die buitenlandse kopers maken behandelt de veelvoorkomende. Wanneer u er klaar voor bent, bekijkt u onroerend goed te koop in Italië of probeert u de AI-zoekfunctie voor onroerend goed.
Dit is algemene informatie en geen juridisch of fiscaal advies. Regels en tarieven veranderen, dus controleer de details bij een notaris, advocaat of commercialista voordat u koopt.
Woningen te koop: Italië
- €1,800,000
- €1,700,000
- €1,590,000
- €1,400,000
- €1,200,000
- €1,100,000
