от 
Опубликовано · 1 мин чтения
Покупка жилья в Италии для иностранца проще, чем думают многие. Процесс ведёт нотариус, и основные этапы одинаковы, покупаете ли вы деревенский дом или загородную виллу. В этом руководстве мы последовательно проведём вас через все шаги: от вопроса о том, кто может купить недвижимость, до дня получения ключей, а также укажем расходы, которые стоит заложить в бюджет.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость в Италии?
Да. Граждане ЕС и ЕЭЗ могут покупать недвижимость на тех же условиях, что и итальянцы, как и иностранцы, законно проживающие в Италии. Для граждан других стран всё зависит от принципа взаимности: вы можете купить недвижимость, если итальянцы могут покупать её в вашей стране. Это касается большинства покупателей, включая граждан Великобритании, США, Канады и Австралии. Если вы не уверены, нотариус может подтвердить это для вашего гражданства.
Владение домом не даёт вам права на проживание в Италии. Посетители из стран, не входящих в ЕС, могут находиться в зоне Шенгена до 90 дней в любой 180-дневный период. Для более длительного проживания в Италии необходимы виза и вид на жительство, например, виза для выбора места жительства (Elective Residency) для лиц с независимым доходом. Для покупки и проживания в вашем итальянском доме гражданство Италии не требуется.
Что нужно сделать перед началом
- Действительный паспорт (или удостоверение личности гражданина ЕС).
- Итальянский налоговый код (codice fiscale). Он бесплатный и необходим для любого договора. См. как получить codice fiscale.
- Способ безналичной оплаты. Платежи должны производиться банковским переводом или банковским чеком, но не наличными. Открытие итальянского банковского счёта не обязательно, однако он значительно упрощает внесение задатков и последующую оплату счетов (IMU, TARI, коммунальные услуги).
- Чёткий бюджет, включающий расходы на покупку, указанные ниже, и ежегодные эксплуатационные расходы.
Пошагово: как проходит покупка
1. Подберите недвижимость
Для начала определитесь с районом: побережье или холмы, город или сельская местность, и как вы будете добираться. Наши региональные путеводители по покупке (например, Тоскана и Умбрия) описывают цены и то, что нужно проверять в каждом регионе. Для поиска опишите, что вам нужно, простыми словами в нашем ИИ-поиске недвижимости, например: «каменный фермерский дом с бассейном недалеко от города, до 400 000 €».
Большинство домов в Италии продаются через агентов по недвижимости. В Италии агенты должны быть зарегистрированы в Торговой палате, и вы можете запросить их регистрационный номер. Согласуйте размер комиссии агента в письменной форме до того, как сделаете предложение.
2. Проверьте объект перед принятием решения
Это самый важный шаг для вашей защиты. Запросите документы заранее и поручите местному геометре (geometra) или архитектору сверить их с объектом недвижимости:
- Планировка и данные кадастра соответствуют зданию (conformità urbanistica e catastale). Пристройки, хозяйственные постройки или бассейн, которые никогда не были утверждены, могут заблокировать или задержать сделку, а их исправление стоит денег.
- Отсутствие ипотек, обременений и претензий на объект недвижимости. Нотариус тоже это проверяет, но лучше узнать заранее, до внесения задатка.
- Энергетический сертификат (APE), который обязан предоставить продавец.
- Подъезд, водоснабжение и канализация для загородной недвижимости: право проезда по земле соседа, колодец или источник, септик.
- Состояние здания, с расценками строителей, если требуется ремонт.
3. Сделайте письменное предложение о покупке (proposta d’acquisto)
Предложения делаются в письменной форме, обычно на бланке, предоставленном агентом, часто с небольшим задатком или чеком. Когда продавец подписывает согласие, предложение становится обязательным для обеих сторон. Внимательно прочитайте его и включите все необходимые условия (например, удовлетворительную экспертизу или одобрение ипотечного кредита) до подписания.
4. Подписание предварительного договора (compromesso)
Compromesso (или предварительный договор) фиксирует цену, дату завершения сделки и условия. На этом этапе вы вносите более крупный задаток, согласованный между вами и продавцом. Обычно это caparra confirmatoria: если вы откажетесь от сделки без веской причины, вы теряете его, а если откажется продавец, он обязан вернуть вам вдвойне. Compromesso регистрируется в налоговой службе. Многие покупатели поручают составление или проверку документа нотариусу или собственному адвокату.
5. Оформление у нотариуса (rogito)
Окончательный акт, rogito, подписывается в присутствии нотариуса. Нотариус является государственным должностным лицом, а не советником продавца. Он проверяет право собственности и документы, зачитывает акт вслух, взимает налоги на покупку и регистрирует сделку. Покупатель, как правило, выбирает нотариуса и оплачивает его услуги. Если вы недостаточно хорошо владеете итальянским, при подписании должен присутствовать переводчик, а в акт может быть включён перевод. Если вы не можете присутствовать лично, можно оформить доверенность (procura), чтобы за вас подписал другой человек. Вы оплачиваете остаток суммы и получаете ключи.
6. После покупки
- Переоформите коммунальные услуги (электричество, газ, водоснабжение) на своё имя.
- Зарегистрируйтесь в комуне для уплаты налога на вывоз мусора (TARI).
- Обратите внимание на даты уплаты налога на недвижимость IMU, если это второе жильё (июнь и декабрь). См. наше руководство по итальянским налогам на недвижимость.
- Застрахуйте недвижимость.
Расходы на покупку, которые нужно заложить в бюджет
Покупка у частного продавца (наиболее распространённый случай):
- Налог на регистрацию: 9% для второго дома или 2%, если это будет ваше основное жильё и вы переедете на постоянное место жительства в comune в течение 18 месяцев (prima casa). Минимальная сумма составляет €1 000. Для домов, купленных физическими лицами, налог обычно рассчитывается от кадастровой стоимости объекта, а не от уплаченной цены. Кадастровая стоимость, как правило, значительно ниже рыночной.
- Кадастровый и ипотечный налоги: по €50 каждый.
Покупка у строительной компании или застройщика, который начисляет НДС: НДС (обычно 10%, 4% для основного жилья, 22% для объектов люкс-класса) плюс фиксированные налоги.
Помимо налогов:
- гонорар нотариуса;
- комиссия агента, обычно процент от цены плюс НДС, согласованная в письменной форме;
- гонорары геодезиста и переводчика;
- любые расходы, связанные с ипотекой.
Попросите нотариуса предоставить письменный расчёт всех налогов и сборов до подписания compromesso.
Способы оплаты: наличные или ипотека
Многие иностранные покупатели платят наличными или берут кредит под недвижимость в своей стране. Итальянские банки кредитуют нерезидентов, однако обычно предоставляют меньшую долю стоимости, чем резидентам, и требуют подробные подтверждения дохода, поэтому заложите дополнительное время. Если вам нужна ипотека, сделайте предложение и compromesso условными с получением ипотечного кредита.
Перед началом
Большинство проблем у иностранных покупателей возникает из-за пропуска проверок из шага 2 или непонимания того, что они подписывают. Наша статья 7 ошибок, которые совершают иностранные покупатели, рассказывает о распространённых из них. Когда будете готовы, просмотрите недвижимость на продажу в Италии или воспользуйтесь поиском недвижимости с ИИ.
Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Правила и ставки меняются, поэтому перед покупкой уточните детали у нотариуса, адвоката или commercialista.
Недвижимость на продажу: Италия
- €1,800,000
- €1,700,000
- €1,590,000
- €1,400,000
- €1,200,000
- €1,100,000
